Secondo un principio consolidato ciascun condomino ha la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà.
In particolare, ogni partecipante al condominio ha la possibilità di ricavare da una parte comune utilità aggiuntive rispetto a quelle che vengono ricavate dagli altri, con il limite di non alterarne la destinazione (cioè di non incidere sulla sostanza e struttura del bene) e di non impedirne l'altrui pari uso.
Del resto, qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti non facciano un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'utilizzo di una parte condominiale, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali, pertanto, costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto. In ogni caso i lucernari realizzati su lastrici solari devono essere realizzati a regola d'arte.
A tale proposito merita di essere segnalata una recente decisione del Tribunale di Cosenza (sentenza del 7 settembre 2021, n. 1783).
Lucernario difettoso realizzato dal condomino e danni nell'appartamento: la vicenda
Un condomino, proprietario dell'appartamento all'ultimo piano, lamentava infiltrazioni di acqua provenienti dal soffitto che avevano provocato macchie di umidità nel solaio e nelle pareti laterali.
A fronte di tale situazione richiedeva al condominio di risolvere il problema ma non otteneva alcun risultato.
Si rivolgeva allora al Tribunale a cui richiedeva di accertare e dichiarare la responsabilità del condominio per il verificarsi delle infiltrazioni, con conseguente condanna del convenuto al pagamento dei danni materiali (all'immobile, ai mobili), nonché dei danni fisici, morali e da stress.
Per l'attore i danni erano da ricondursi a vizi nel rivestimento del tetto dello stabile comune, nonché alla scarsa manutenzione di pulizia delle grondaie.
Al contrario i condomini erano convinti che i problemi dell'attore fossero riconducibili alla realizzazione, da parte dello stesso condomino dell'ultimo piano, di un lucernario sul tetto non a regola d'arte.
Lucernario difettoso realizzato dal condomino e danni nell'appartamento: la decisione
Il Tribunale ha dato pienamente ragione ai condomini.
Il CTU nominato in corso di causa, infatti, dopo aver effettuato il sopralluogo, ha accertato che i fenomeni infiltrativi, presenti nell'immobile dell'attore, erano stati causati dalle carenze costruttive e manutentive dei tre lucernari realizzati dall'attore.
In particolare è risultato che dette infiltrazioni hanno danneggiato le parti lignee dell'abbaino e delle finiture (pittura - intonaco) del solaio di copertura della botola, penetrando all'interno dell'immobile dell'attore.
Alla luce di quanto sopra il Tribunale ha rigettato le domande del condomino dell'ultimo piano, osservando come il soccombente dovesse imputare a sé stesso i danni derivatigli dalle infiltrazioni di acqua piovana.
Come deve essere realizzato il lucernario
Non è ammissibile impedire al proprietario del sottotetto di modificare il tetto, installando un lucernario, solo perché il proprietario di un piano intermedio non possa fare altrettanto.
Tale intervento, però, non può comportare modifiche significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione e deve essere attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dalla porzione del tetto demolita.
Allo stesso modo - come detto - i lucernari realizzati su lastrici solari devono essere realizzati a regola d'arte e cioè non devono incidere in misura significativa sulla superficie della copertura, specie se tale manufatto sia dotato di sola guaina e, quindi, di una calpestabilità non effettiva.
Secondo i giudici amministrativi, poiché i lucernari in questione - pur incidendo su parti comuni dell'edificio - hanno un'innegabile natura pertinenziale rispetto all'appartamento in condominio e non determinano, per la loro oggettiva consistenza, alcuna diminuzione dell'uso comune, l'assenso dell'assemblea condominiale non deve essere richiesto (T.A.R. Piemonte, Sezione II, 2 luglio 2021, n. 686; meglio però informare l'amministratore e trovare una soluzione concordata in sede assembleare).
Del resto è stato affermato che le aperture sul tetto dello stabile, finalizzate a garantire il passaggio di aria e luce, non sono comuni, e, perciò, soggette all'amministrazione condominiale, bensì accessori in proprietà esclusiva dell'attore unitamente all'appartamento.
Costituisce, infatti, principio consolidato nella giurisprudenza l'estraneità alle parti comuni condominiali delle finestre, lucernari, balconi, in quanto elementi integranti dell'appartamento, e necessari per il passaggio di aria e luce, per i quali non vale la presunzione di condominialità (Trib. Brescia 8 aprile 2020 n. 730).
