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Per la stesura del regolamento condominiale serve una procura speciale
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Per la stesura del regolamento condominiale serve una procura speciale

In caso contrario la clausola contenuta nell'atto di acquisto deve ritenersi nulla per indeterminatezza dell'oggetto.

Avv. Gianfranco Di Rago  

Il regolamento condominiale predisposto dal costruttore è vincolante per i condomini soltanto se lo stesso sussiste al momento del rogito e può quindi intendersi da esso richiamato quale parte integrante dell'atto.

Viceversa, la delega conferita al costruttore dell'edificio per la successiva redazione del regolamento e che sia contenuta nell'atto di acquisto dell'immobile è valida solo se di contenuto specifico e determinato. Questi gli interessanti chiarimenti che si rinvengono nella recente sentenza n. 297 pronunciata dal Tribunale di Torino lo scorso 21 gennaio 2021.

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Condominio e mandato a redigere il regolamento. Il caso concreto.

Nello specifico gli attori avevano chiamato in giudizio tutti gli altri condomini, nonché il condominio medesimo, in persona dell'amministratore pro tempore, perché il Tribunale di Torino accertasse e dichiarasse la nullità del regolamento condominiale in essere.

Nel costituirsi in giudizio, la società costruttrice e condomina aveva in particolare contestato il fatto che gli attori non avessero espressamente formulato domanda di nullità della clausola contrattuale che conteneva il mandato alla stipula del regolamento e sul cui presupposto si fondava la domanda di nullità del medesimo.

Risultava infatti dagli atti di causa che il regolamento condominiale in contestazione era stato redatto dalla società costruttrice dell'edificio molti anni dopo la costituzione del condominio in forza di una clausola contenuta negli atti di compravendita immobiliare stipulati dagli attori e dagli altri condomini e secondo cui: "l'acquirente conferisce alla società venditrice mandato irrevocabile per addivenire alla stipula di tutti gli atti di obbligo e di vincolo che venissero comunque richiesti dalle competenti autorità amministrative, nonché per addivenire al deposito del regolamento di condominio dello stabile, con le più ampie facoltà e poteri al riguardo, compresi quelli di individuare le parti comuni del fabbricato, nonché le porzioni ad uso esclusivo (ad esempio posti auto esterni), redigere le tabelle di comproprietà delle parti comuni e di concorso nelle relative spese, e compiere in genere quant'altro necessario per l'espletamento del mandato stesso, senza alcuna limitazione o riserva".

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Il regolamento c.d. contrattuale.

Solitamente il regolamento condominiale, ovvero l'atto con cui si disciplina l'utilizzo e la gestione dei beni e dei servizi comuni, è redatto dall'originario costruttore dell'edificio e approvato dai vari acquirenti all'atto della vendita delle singole unità immobiliari.

Per tale motivo, essendo detto regolamento accettato da tutti i comproprietari delle parti comuni, esso diventa vincolante per i medesimi quale accordo contrattuale. In questi casi le clausole del regolamento che introducano delle limitazioni alle facoltà di godimento delle singole proprietà esclusive potranno essere modificate soltanto con l'unanimità dei consensi della compagine condominiale.

Si parla invece di regolamento c.d. assembleare quando la disciplina dei beni e dei servizi comuni, in mancanza di un regolamento originario, sia successivamente operata a maggioranza dai condomini riuniti in assemblea mediante una specifica deliberazione (in questo caso non si potrà però intervenire a limitare le facoltà di godimento sulle proprietà esclusive).

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Nel caso sottoposto al Tribunale di Torino l'originario costruttore dell'edificio, che era tra l'altro ancora rimasto proprietario di alcune unità immobiliari e quindi era a sua volta un condomino, aveva provveduto a redigere il regolamento molti anni dopo la costituzione del condominio.

Il punto del contendere era allora costituito dalla seguente questione: una volta sorto il condominio, è ancora possibile che il costruttore rediga il regolamento condominiale sulla base della delega contenuta nei vari atti di acquisto delle singole unità immobiliari?

Condominio e mandato a redigere il regolamento. La decisione del Tribunale di Torino.

La risposta fornita dal Giudice piemontese è stata assolutamente negativa.

Il Tribunale ha infatti spiegato che, secondo costante giurisprudenza, l'acquirente/condomino che con il contratto di acquisto di un'unità immobiliare di un fabbricato abbia assunto l'obbligo di rispettare il regolamento di condominio che sarà predisposto dal costruttore, non vale a conferire a quest'ultimo il potere di redigere un qualunque regolamento, né può comportare l'approvazione di un regolamento in quel momento inesistente, poiché lo scopo di una clausola siffatta è soltanto quello di richiamare nel singolo atto di acquisto il valore cogente di un regolamento già esistente (ovvero già predisposto e conosciuto), il quale viene richiamato per relationem, quale parte integrante del contratto di compravendita (Cass. civ., sez. II, 20 marzo 2015, n. 5657).

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La Suprema Corte sul punto ha infatti anche chiarito che l'obbligo genericamente assunto nei contratti di vendita delle singole unità immobiliari di rispettare il regolamento di condominio che contestualmente si incarica il costruttore di predisporre, come non vale a conferire a quest'ultimo il potere di redigere un qualsiasi regolamento, così non può valere come approvazione di un regolamento allo stato inesistente, in quanto è solo il concreto richiamo nei singoli atti di acquisto a un determinato regolamento già esistente che consente di ritenere quest'ultimo come facente parte per relationem di ogni singolo atto (Cass. civ., sez. II, 16 giugno 1992, n. 7359).

Né in contrasto a questa conclusione si pone il precedente di legittimità richiamato a propria difesa dalla società costruttrice (Cass. civ., sez. II, 14 novembre 2016, n. 23128), il quale suona anzi come conferma indiretta di tale impostazione.

La clausola contrattuale posta alla base della decisione della Suprema Corte invocata dalla predetta società prevedeva infatti testualmente: "la parte acquirente rilascia alla parte venditrice procura speciale affinché la stessa in nome e per conto di essa parte rappresentata, oltre che in nome proprio, provveda: ad effettuare presso un notaio in modo che possa operarsi anche la relativa trascrizione il deposito del Regolamento di Condominio in corso di predisposizione a cure e spese della società venditrice, regolamento di condominio in cui sono precisate […]".

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E' quindi evidente come la sentenza in questione riguardasse la validità di un regolamento condominiale stipulato e depositato dal venditore in nome e conto del compratore, in forza di una procura speciale conferita nel contratto di compravendita immobiliare.

Ecco perché la Cassazione in tale sede ha ritenuto indubbia la natura convenzionale del regolamento in questione, data dal fatto che la parte acquirente, contrariamente al caso sottoposto al Tribunale di Torino, non aveva assunto il generico impegno a rispettare l'emanando regolamento, ma aveva fornito specifico incarico il costruttore di predisporre tale regolamento in nome e per conto proprio.

Solo questa circostanza, secondo la Suprema Corte, consente di superare l'obiezione della mancanza di regolamento al momento dell'acquisto dell'unità immobiliare.

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Nella questione sottoposta al Giudice piemontese, invece, come detto, non si controverteva della validità del regolamento condominiale stipulato sulla base di una procura speciale, bensì della nullità del regolamento stipulato in forza di un mandato senza rappresentanza, dal contenuto generico e indeterminato.

Proprio l'eccessiva indeterminatezza della predetta clausola contrattuale ha quindi portato il Tribunale di Torino a dichiarare la nullità di essa e del conseguente regolamento condominiale, redatto peraltro oltre sette anni dopo la stipula dei contratti di compravendita immobiliare.

Regolamento condominiale contrattuale e clausole regolamentari

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Giorgio Rovelli
Giorgio Rovelli 09-02-2021 22:06:09

"le clausole del regolamento che introducano delle limitazioni alle facoltà di godimento delle singole proprietà esclusive potranno essere modificate soltanto con l'unanimità dei consensi della compagine condominiale." E le altre clausole del regolamento contrattuale non richiedono l'unanimità per essere modificate? Per esempio il divieto di occupare(anche temporaneamente) con qualsivoglia oggetto le parti comuni?

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Alessandro Gallucci
Alessandro Gallucci 10-02-2021 07:01:57

Tutte le clausole contrattuali, cioè quelle che stabiliscono limitazioni ai diritti dei singoli sulle cose comuni e/o sulle unità immobiliari devono essere approvate col consenso di tutti i condomini.
La valutazione, poi, va fatta caso per caso. Esempio: se c'è un passaggio stretto inadatto al parcheggio o al deposito di qualunque cosa, quello stabilito non è una riduzione del diritto del singolo, ma una semplice disciplina dell'uso di un bene comune.

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