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Pensione o casa-vacanze in condominio. La violazione del divieto di destinazione non può essere presunta
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Pensione o casa-vacanze in condominio. La violazione del divieto di destinazione non può essere presunta

Limitazioni all'uso sia delle unità immobiliari di proprietà esclusiva sia delle parti comuni

Dott.ssa Marta Jerovante  

Il divieto, pure di natura contrattuale, di destinare gli appartamenti ad attività "che comportino passaggi frequenti di estranei attraverso i beni comuni e ad attività che possano comunque turbare la tranquillità, il decoro e la sicurezza dei condomini" non vale ad inibire automaticamente lo svolgimento, presso un'unità abitativa del condominio, di un'attività di pensione o di casa-vacanze.

Occorre che vengano invece forniti adeguati riscontri che l'attività svolta abbia comportato un utilizzo dei beni comuni tale da aver determinato le conseguenze pregiudizievoli elencate nel regolamento. Questo è quanto deciso dal Trib. Roma, sez. V civ.,14 dicembre 2017, n. 23296

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Il caso. Sulla scorta di tale principio il tribunale capitolino ha risolto la controversia instaurata dalla società proprietaria di un'unità condominiale contro il proprietario di un appartamento del medesimo stabile, da tempo adibito ad affittacamere o B&B: l'attrice lamentava l'illegittimità dell'attività svolta, in quanto contraria alle prescrizioni regolamentari, e ne chiedeva l'immediata cessazione, con conseguente risarcimento del danno.

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Si verte, ancora una volta, in materia di limitazioni all'uso sia delle unità immobiliari di proprietà esclusiva sia delle parti comuni che i partecipanti alla collettività condominiale possono legittimamente deliberare con la finalità di assicurare (ai condomini medesimi) un godimento pieno e tranquillo delle une e delle altre: «irrilevante è controvertere - ha precisato il giudice - in ordine alla qualificazione giuridica dell'attività svolta nell'appartamento del convenuto bensì alla valutazione della conformità dell'utilizzo in concreto del bene alle previsioni regolamentari».

In altri termini, nel caso concreto, non conta chiarire se nell'appartamento in questione sia stata svolta un'attività di pensione piuttosto che di casa-vacanze, poiché la clausola regolamentare invocata non vieta alcuna specifica attività; preme invece verificare se l'utilizzo contestato abbia prodotto i pregiudizi che l'apposizione dei limiti regolamentari alla destinazione d'uso intendeva evitare, perché dette «emergenze ben possono all'evidenza verificarsi anche concedendo il bene in locazione a soggetto che lo utilizzi per feste e riunioni frequentate da molte persone, mentre la destinazione a pensione o casa vacanze in concreto ben può non comportare alcuno di detti pregiudizi ad esempio quando il numero degli affittanti sia di fatto ridotto e se le condotte degli affittuari siano conformi alle previsioni regolamentari, ovvero se l'attività di affitto sia saltuaria», ha osservato il Tribunale.

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La decisione. Pertanto il giudice,dopo aver ribadito il consolidato principio secondo il quale le pattuizioni limitatrici ai poteri e alle facoltà dominicali sulle parti di esclusiva proprietà devono essere espressamente enunciate e che sono, di contro, invalide quelle formulate in maniera del tutto generica, ha in primo luogo rilevato come l'escussione della prova testimoniale non abbia fornito alcun riscontro della lamentata violazione del decoro, della sicurezza e della tranquillità dei condomini; relativamente al divieto del "passaggio frequente di estranei per i beni comuni", le deposizioni dei testi indicati dall'attrice hanno invero smentito la frequenza contestata dalla medesima parte: l'uno si è limitato ad indicare di aver visto "per le scale e nell'androne un paio di volte persone dai tratti somatici asiatici", l'altro, pur riferendo del "passaggio in varie occasioni di persone tra loro diverse talora con frequenza di due o tre volte a settimana altre volte più diradata", non è stato in grado di offrire elementi che provassero una frequenza plurima giornaliera di passaggi di estranei idonea a pregiudicare il diritto di cui all'art. 1102 c.c. al pari uso delle cose comuni (scale, androne) da parte degli altri condomini.

Tra l'altro, tali dichiarazioni sono risultate in contrasto con le affermazioni di altri testi, indicati da parte convenuta, i quali hanno riferito che l'immobile non era attualmente affittato e che, in ogni caso, non avevano mai visto "persone che andassero a rendere servizi nell'appartamento", né persone o gruppi di persone nell'appartamento con valigie o trolley; e che, in definitiva, il proprietario convenuto stesso aveva loro indicato che solo ogni tanto affittava l'appartamento come casa vacanze.

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In conclusione, la disposizione regolamentare invocata mira a tutelare il diritto dei condomini al pari uso della cosa comune; deve però escludersi che la parte attrice, onerata, sia stata in grado di provare l'esistenza di un passaggio di estranei frequente su un piano sia quantitativo (in termini numerici) che qualitativo (nell'intensità) tale da impedire l'esercizio di detto diritto.

Non si può,in sostanza, astrattamente presumere che un certo uso del bene sia di per sé illecito

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