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Il conteggio delle "teste" nelle assemblee condominiali: modalità per una corretta applicazione
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Il conteggio delle "teste" nelle assemblee condominiali: modalità per una corretta applicazione

La corretta applicazione dell'articolo 1136 del codice civile

Avv. Michele Orefice 

In materia condominiale è noto che l'assemblea, per poter validamente deliberare, necessiti sempre di una doppia maggioranza, ossia quella dei presenti e quella dei millesimi, sia in prima che in seconda convocazione ed indipendentemente dall'oggetto della decisione.

Nello specifico è l'art. 1136 c.c. a disciplinare la costituzione e la validità dell'assemblea di condominio, statuendo che le deliberazioni devono essere approvate con un numero di voti rappresentante la maggioranza degli intervenuti e due/terzi o metà oppure un/terzo del valore dell'edificio, a seconda della natura della decisione, da assumere in prima o seconda convocazione.

In verità, sebbene la norma sia abbastanza chiara, non mancano coloro che, in sede di approvazione delle delibere assembleari, per ignoranza o per comodità, si limitano a conteggiare soltanto il quorum millesimale disconoscendo, invece, il calcolo delle cosiddette "teste" dei partecipanti alla riunione.

=> Art. 1136 del Codice Civile

Innanzitutto è bene ricordare che il quorum riferito al conteggio della maggioranza dei presenti in assemblea è riferito, indistintamente, sia ai condòmini intervenuti di persona alla riunione, sia ai loro delegati.

Ciò in quanto i condòmini, ai sensi dell'art. 67 disp. att. c.c., possono delegare a rappresentarli in assemblea altre persone, anche estranee al condominio, che devono sempre e comunque essere conteggiate nell'ambito dei quorum prescritti.

Tant'è che il dettato dell'art. 1136 c.c., con riferimento al numero di voti necessario per l'approvazione delle delibere, parla espressamente di "maggioranza degli intervenuti", cioè di persone fisicamente presenti in assemblea, compresi i terzi delegati, escludendo che debba trattarsi della maggioranza dei partecipanti al condominio.

D'altronde, la partecipazione dei terzi estranei all'assemblea condominiale, in qualità di delegati dei condòmini, non inficia né la validità della costituzione della stessa assemblea né tantomeno la validità delle decisione assunte in quella sede (Cass. ord. n. 28763/2017).

=> Teste contro millesimi, chi vince?

Pertanto il condomino delegante deve essere sempre conteggiato nell'ambito dei quorum assembleari costitutivi e deliberativi, e nel verbale d'assemblea, va dato atto della sua presenza, per tramite del suo delegato.

Ciò posto, occorre capire come si conteggia il numero dei partecipanti in assemblea, o meglio come si calcola la maggioranza delle teste. Di fatto tale conteggio dipende dal numero dei presenti alla riunione.

Per fare un esempio matematico, se gli intervenuti all'assemblea sono venti, per l'approvazione della delibera condominiale, sarà necessario che i votanti favorevoli siano almeno undici, cioè la metà più uno dei presenti in riunione.

Poi, continuando con l'esempio, nel caso in cui i favorevoli fossero dieci e i contrati altrettanti dieci, si assisterebbe ad un pareggio di opinioni tra i partecipanti alla riunione, e anche se i favorevoli rappresentassero più millesimi dei contrati, la delibera non potrebbe essere assunta validamente.

E ancora, sempre restando sull'esempio, se i contrati fossero undici e di conseguenza i favorevoli fossero nove, con la maggioranza dei millesimi in mano, comunque la delibera non potrebbe essere validamente adottata, in quanto entrambe le maggioranze, di teste e di valore, debbono sussistere, congiuntamente, al momento della votazione

=> Condominio minimo e doppia maggioranza per le delibere

Per tali ragioni, qualora la delibera venisse approvata con una maggioranza di teste inferiore a quella prescritta dalla legge, e cioè senza rispettare la cosiddetta doppia maggioranza qualificata di teste e di millesimi, di cui all'art. 1136 c.c., sarebbe annullabile, per vizio formale in violazione di prescrizione legale (Cass. SS.UU. n. 4806/2005).

In effetti, la regola del conteggio delle teste, appena descritta, sembra essere talmente banale da non meritare alcun approfondimento, anche se, a ben vedere, in alcuni casi, i dubbi sulle sue modalità di applicazione sembrano essere forti.

In particolare alcuni dubbi applicativi si registrano quando un condomino risulti essere proprietario di più unità immobiliari presenti nel fabbricato condominiale o ancora nel caso in cui una stessa unità immobiliare sia in comproprietà a più persone, quindi a più condòmini.

In proposito le domande da porsi sono due:

  1. colui che ha più immobili in condominio, vale una testa o tante teste quanto sono i suoi immobili?
  2. i comproprietari di un unico immobile si conteggiano separatamente, cioè tante teste quanti sono gli stessi comproprietari o questi valgono sempre una testa?

Ebbene, la regola per il calcolo delle teste in ambito di quorum costitutivi e deliberativi è molto semplice e cioè i condòmini vengono individuati e conteggiati non in base al numero degli immobili che possiedono, ma per soggetti intervenuti in assemblea.

In altri termini il proprietario di due o più unità immobiliari verrà conteggiato, in assemblea, come una sola testa, rappresentante i millesimi scaturiti dalla somma dei parametri millesimali di proprietà dei suoi immobili.

Mentre, nel caso di due o più comproprietari di uno stesso immobile nel fabbricato condominiale, gli stessi comproprietari verranno conteggiati in assemblea sempre come una sola testa e cioè quella dell'unica persona delegata a partecipare alla riunione di condominio.

In proposito, l'art. 67 secondo comma disp att. c.c. dispone che nel caso in cui un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice, cioè con deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote.

Pertanto, occorre che i comproprietari, prima della riunione condominiale, trovino un accordo su chi di loro debba partecipare alla riunione, anche in rappresentanza degli altri, oppure su chi debba essere il soggetto terzo, delegato a rappresentarli.

In conclusione, per il conteggio delle teste, non rileva il numero delle proprietà immobiliari del singolo o le eventuali quote di comproprietà dell'immobile, in quanto conta sempre la presenza in assemblea, di persona o per delega, benché la differenza la facciano, comunque, i millesimi rappresentati.

=> Come calcolare il numero dei condòmini presenti in un condominio

=> Quante assemblee condominiali si possono chiedere in un anno?

Cerca: teste assemblea condominiale

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Markinson
Markinson sabato 22 dicembre 2018 alle ore 08:53

Contributo molto chiaro e utile.
Mi permetto di segnalare questa discussione sul forum di CondominioWeb: https://www.condominioweb.com/forum/quesito/compropriet%C3%A0-e-propriet%C3%A0-esclusiva-quante-teste-condomini-contare-per-i-quorum-assemb-117405

Magari in attesa di un'espressione di giudizio proprio dell'autore del presente articolo, l'Avv. Michele Orefice.

In breve, il busillis credo possa essere così riassunto: all'interno di un Condominio, un soggetto proprietario esclusivo di un'unità immobiliare e, allo stesso, comproprietario di altra unità immobiliare, nel momento in cui si presenti in assemblea, sia come proprietario esclusivo appunto sia come comproprietario della proprietà indivisa, per quante teste conta?

Grazie per l'attenzione.

Gianni
Gianni mercoledì 02 gennaio 2019 alle ore 14:32

Non vorrei andare oltre il BUSILLIS ma ...
necessita far chiarezza prima tra i dottori/Avvocati e poi CORRIGERE i programmi che utilizzano gli amm. di cond.! Buoni e Belli ma scritti dagli informatici ke non KAPISCONO di Legge/Norme e regole. Poveri condomini amministrati da persone ke seguono i programmi informatici. Buona comprensione

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