Come si è già avuto modo di osservare nell'articolo Violazione delle distanze tra costruzioni e Decreto "del Fare". Verso le derogabilità dei limiti del D.M. 1444/1968? il c.d. "Decreto del Fare", introducendo nel T.U.Edilizia il nuovo art. 2-bis, ha stabilito, per quanto qui interessa, che "le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano possono prevedere, con proprie leggi e regolamenti, disposizioni derogatorie al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444", anche con riferimento alla normativa in tema di distanze tra fabbricati.
Ciò comporterà, probabilmente, se una rivoluzione in tale settore, in quanto, soprattutto le Regioni hanno da sempre tentato di introdurre nell'ordinamento distanze meno gravose rispetto a quelle previste dal d.m. 1444/1968. Tentativi, che come visto, sono sempre stati dichiarati illegittimi dalla Corte Costituzionale che ha più volte sottolineato la inderogabilità di tale normativa.
La situazione nella quale interverranno le Regioni e la province autonome di Trento e Bolzano è la seguente.
Le distanze del D.M. 1444 del 1968.
Le distanze previste dalla normativa urbanistica, che dopo il Decreto potranno essere derogate, sono le seguenti:
Zona C:
- "è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti".
Esempio: Tizio deve costruire un edificio con parete finestrata di (9 ml. di h) fronteggiante l'edificio di Caio (9 ml. di h) senza parete finestrata.
Al riguardo, però, la giurisprudenza ritiene che tale distanza tra fabbricati deve essere osservata anche se sia finestrata una sola delle pareti che si fronteggiano (Cass. Civ., sez. II, sent. 24 luglio 2001 n. 1002; TAR Lombardia, Milano, sez. IV, sent.19 maggio 2011 n. 1282) - "è altresì prescritta tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all'altezza del fabbricato più alto".
Esempio: Tizio deve costruire un edificio con parete finestrata di (11 ml. di h) fronteggiante l'edificio di Caio (9 ml. di h) con parete finestrata.
In questo caso non si applica la distanza minima di 10 metri perché essa risulta inferiore all'altezza di 11 metri dell'edificio di Tizio.
Questa norma si applica anche quando entrambe le pareti non siano finestrate.
- "la norma (v.
II) si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml. 12".
Esempio:: Tizio deve costruire un edificio con parete finestrata di (13ml. di h) fronteggiante l'edificio di Caio (15 ml. di h) senza parete finestrata.
Tizio deve costruire un edificio senza parete finestrata di (13ml. di h) fronteggiante l'edificio di Caio (15 ml. di h) con parete finestrata.
In tutti questi casi la distanza che Tizio dovrà rispettare non sarà quella minima di 10 metri, ma quella di 15 metri in quanto è l'altezza dell'edificio di Caio che è quello più alto.
Zona A.
- "per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanza tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale". In queste zone sarà sempre necessario rispettare lo stato urbanistico già esistente.
Si applicano in ogni caso le norme sulle distanze del codice civile fermo restando la disposizione dell'art. 879 c.c.
La giurisprudenza non è univoca nell'imporre il rispetto dei 10ml. tra edifici.
Tutte le altre zone
- "è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti". (v. esempio Zona C, I)
Distanze tra fabbricati separati da strade veicolari (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti):
- strada con larghezza inferiore a 7 metri: aggiungere 5 metri per lato alla larghezza effettiva della strada;
- strada con larghezza compresa tra 7 e 15 metri: aggiungere 7,5 metri per lato alla larghezza effettiva della strada;
- strada con larghezza superiore a 15 metri: aggiungere 10 metri per lato alla larghezza effettiva della strada
Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all'altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all'altezza stessa.
Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche.
Cosa si intende per fabbricati?
Per offrire una nozione adeguata di fabbricato è possibile ricorrere a quella enucleata dalla giurisprudenza relativamente al termine "costruzione" che "comprende qualsiasi manufatto avente caratteristiche di consistenza e stabilità, o che emerga in modo sensibile dal suolo e che, per la sua consistenza, abbia l'idoneità a creare intercapedini pregiudizievoli alla sicurezza ed alla salubrità del godimento della proprietà. (Cass. Civ., Sez. 2, Sentenza n. 23189 del 17/12/2012).
Più in dettaglio si osserva che l'art. 9 comma 1 n. 2 del DM 1444/1968 si applica a tutti gli interventi edilizi che abbiano il contenuto sostanziale di costruzione, e quindi anche alle ristrutturazioni con ampliamento del volume e della superficie (v. Cass. civ. Sez.
II 28 settembre 2007 n. 20574)
Ciò senza dimenticare che lo stesso T.U.E. fornisce, all'art.3, lett. e), una definizione analitica di nuova costruzione, pertanto soggetta alla normativa in tema di distanze, alla quale rimandiamo.
Le disposizione del D.M. 1444/1968, inoltre, devono essere applicate anche le "sopraelevazioni" giacché tali norme tendono ad evitare la creazione di intercapedini che impediscono la libera circolazione dell'aria con effetti produttivi di insalubrità e di riduzione della luminosità: le sopraelevazioni, quindi, ai fini del rispetto delle distanze fra edifici, rientrano nella nozione di nuova costruzione, la quale comprende qualsiasi modifica della volumetria di un fabbricato preesistente che comporti l'aumento della sagoma d'ingombro in guisa da incidere direttamente sulla situazione di distanza tra edifici ed indipendentemente dalla sua utilizzabilità ai fini abitativi (TAR Lombardia, Brescia, sez. I, sent. 30 agosto 2007 n. 832)
Cosa si intende per "parete finestrata"?
Devono intendersi, non (soltanto) le pareti munite di "vedute", ma più in generale tutte le pareti munite di aperture di qualsiasi genere verso l'esterno, quali porte, balconi, finestre di ogni tipo (di veduta o di luce); TAR Lombardia, Milano, sez. IV, sent.19 maggio 2011 n. 1282) essendo sufficiente che sia finestrata anche una sola delle due pareti (in virtù di questo principio è stato ritenuto come soggetta alla predetta norma una porta-finestra) (TAR Piemonte, sez. I, sent. 10 ottobre 2008 n. 2565).
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È stato chiarito, inoltre, che "non può considerarsi "parete finestrata" né una vetrata fissa e priva di aperture, la quale, non consentendo l'affaccio, non è configurabile come veduta, ma come semplice luce, né un terrazzo di copertura, il quale non costituisce elemento integrante della parete sottostante, bensì parte distinta e sovrapposta dell'edificio" (Cass. Civ., sez. II, sent. 6 novembre 2012 n. 19092); e sono
escluse dalla disciplina sulle distanze le pareti sulle quali si aprono finestre "lucifere" (Cass. Civ., sez. II, sent. 30 aprile 2012 n. 6604)
Come si misurano le distanze?
Le regola generale è che le distanze vengano misurate in linea orizzontale tra due punti che si trovano alla stessa altezza, tenendo presente, però, che la distanza va calcolata in corrispondenza delle eventuali sporgenze o rientranze dell'edificio che è stato edificato per primopoiché "Quando una costruzione sia stata realizzata non secondo una linea retta ma secondo una linea spezzata non è giuridicamente configurabile una distanza media rispetto alle rientranze e sporgenze della costruzione di riferimento, come effetto della compensazione tra distanze minime e massime dalla stessa (Cass. Civ., Sez. 2, sent. n. 15367 del 05/12/2001).
Per l'applicazione del D.M. 1444/68, inoltre, è necessario che le finestre esistano in qualsiasi zona della parete contrapposta ad altro edificio, ancorché solo una parte di essa si trovi a distanza minore da quella prescritta; ne consegue, pertanto, che il rispetto della distanza minima è dovuto anche per i tratti di parete che sono in parte privi di finestra(Cass. Civ., sez. 2, sent. del 20 giugno 2011 n. 13547).
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Conclusioni.
Le normativa di settore non verrà, quindi, modificata dal Decreto "del Fare" se non limitatamente "quantificazione" delle distanze da rispettare che, è facile immaginarlo, verranno ridotte per consentire un uso più intenso del territorio. La giurisprudenza ed i principi sopra richiamati, quindi, rimarranno pressoché invariate ed applicabili anche in futuro.
