Può capitare che le tubazioni di scarico delle acque, bianche e nere, di tutti gli appartamenti condominiali confluiscano all'interno dell'immobile di proprietà esclusiva di un condomino.
Ci si chiede in questi casi se il condomino, il cui immobile risulti pure danneggiato da continue infiltrazioni causate dalle dette tubazioni, possa legittimamente chiedere al Condominio di rimuoverle.
La questione è stata di recente oggetto di una sentenza resa dal Tribunale di Latina, n. 536 del 07 marzo 2023.
Tubazioni condominiali di scarico delle acque di proprietà del singolo: il condominio deve rimuoverle? Fatto e decisione
Il proprietario di una unità immobiliare posta al piano sottostrada di un edificio condominiale conveniva in giudizio il Condominio al fine di vederlo condannare alla rimozione delle tubazioni di scarico delle acque, bianche e nere, che da tutti gli appartamenti sovrastanti confluivano nell'immobile di sua proprietà.
Lamentava di essersi accorto dell'esistenza delle suddette tubazioni a seguito di gravi infiltrazioni provenienti dal solaio, per cui chiedeva il risarcimento dei danni.
Costituitosi in giudizio il Condominio, come pure la compagnia assicurativa dallo stesso evocata in garanzia, il Tribunale respingeva le domande di parte attrice in seguito ad accertamento dell'esistenza di una servitù prediale di passaggio delle tubazioni condominiali in favore del Condominio resistente.
Considerazioni conclusive
La servitù è un diritto reale di godimento su bene altrui che si sostanzia in un peso imposto ad un fondo, denominato "servente", per l'utilità di un altro fondo, denominato "dominante".
Le servitù c.d. "apparenti" ossia quelle costituite da opere visibili e permanenti destinate al servizio del fondo dominante, possono essere acquistate, anche a mezzo dell'usucapione o della destinazione del padre di famiglia.
La servitù per destinazione del padre di famiglia, ex art. 1062 c.c., sorge nel momento in cui l'originario unico proprietario dell'immobile (il costruttore) - che ha dato luogo alla corrispondente situazione di fatto, nella specie la predisposizione della tubatura - vende i singoli appartamenti.
Per la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia è necessaria l'"apparenza" della stessa che si identifica nell'oggettiva e permanente sussistenza di opere suscettibili di essere viste (anche se in concreto, non conosciute) che per la loro struttura e consistenza inequivocabilmente denuncino il peso imposto su un fondo a favore dell'altro (Cass. n. 3556/1995).
Nella specie, il Tribunale ha ritenuto la tubatura idrica, un'opera oggettivamente visibile, realizzata dal costruttore dell'edificio condominiale e quindi già presente al momento dell'acquisto dell'unità immobiliare da parte dell'attore. Dall'atto di compravendita era risultato, infatti, che l'attore aveva acquistato l'immobile nello stato in cui si trovava con tutte le servitù.
L'unità immobiliare dell'attore era, pertanto, da considerarsi "fondo servente". Ne è, pertanto, derivato il rigetto della domanda di rimozione delle tubazioni passanti per la proprietà esclusiva del condomino - attore ed il conseguente accoglimento della domanda riconvenzionale del Condominio relativa all'accertamento della servitù di tubature per destinazione del padre di famiglia.
