In ambito condominiale è possibile che si ponga il problema del riutilizzo dei collettori condominiali dei rifiuti che nel tempo hanno perso la loro originaria destinazione comune.
Viene da domandarsi se sia anche ammissibile deliberare di locare a terzi l'ex canna pattumiera condominiale.
Il problema è stato affrontato da una recente decisione della Corte di Appello di Milano (sentenza n. 636 del 24 febbraio 2023).
Delibera condominiale e locazione a terzi dell'ex canna pattumiera condominiale per inserimento di una canna fumaria. Fatto e decisione
Un condominio deliberava di affittare l'ex canna di caduta rifiuti ad un locale esterno al caseggiato affinché potesse inserirvi una canna fumaria.
Un condomino impugnava la decisione; il Tribunale dava torto all'attore che si rivolgeva alla Corte di Appello.
A sostegno delle sue ragioni faceva presente come la "condotta caduta rifiuti" fosse un bene comune potenzialmente funzionante, anche se non utilizzata per la chiusura temporanea degli sportelli.
In ogni caso riteneva che la decisione fosse un'innovazione approvabile solo con la maggioranze degli intervenuti ed i due terzi del valore del condominio o che la modifica avrebbe reso impossibile l'utilizzo del bene comune da parte di qualsiasi condomino. La Corte di appello, però, ha ritenuto la delibera legittima atteso che la locazione per l'inserimento di una canna fumaria è del tutto rispettosa del principio di uso paritetico dei beni comuni, assicurando a tutti i condomini la percezione del canone di affitto.
Considerazioni conclusive
Come è stato precisato nella sentenza in commento l'assemblea, in virtù di precedente delibera condominiale mai impugnata, aveva deciso di dismettere l'utilizzo della canna pattumiera, sigillando le aperture per lo scarico dei rifiuti.
In tale situazione è lecita la delibera che prevede la locazione del detto bene comune a terzi perché, in linea generale, non esclude nessun condomino dal godimento del bene, ma anzi consente una migliore utilizzazione di una parte comune in disuso a vantaggio di tutti. Tale soluzione può essere deliberata a maggioranza semplice (Cass. civ., Sez. II, 21/10/1998, n. 10446; Trib. Roma 24 giugno 2011 n. 13705), a condizione che la locazione non sia ultranovennale ex art. 1108 c.c. (norma dettata in materia di comunione ma applicabile al condominio in virtù di quanto stabilito dall'art. 1139 c.c.), norma che richiede l'unanimità dei partecipanti al condominio.
Naturalmente è pacifico che il conduttore debba procedere nel rispetto delle regole dell'arte e delle norme legali e regolamentari vigenti, cosicché tale condizione deve considerarsi automaticamente inserita nel contratto.
In ogni caso merita di essere ricordato che è valida pure la delibera con la quale si autorizzano i condomini ad utilizzare il vano contenente la canna pattumiera in disuso per alloggiarvi il contatore e l'eventuale caldaia di produzione di acqua calda (Cass. civ., sez. II, 16/12/2019, n. 33154).
In precedenza è già stato affermato che non è innovazione la deliberazione con la quale l'assemblea autorizzi a chi lo richieda l'uso del vano contenente la canna pattumiera (già sigillata in esecuzione di precedente delibera) allo scopo di alloggiarvi il contatore e la caldaia di produzione dell'acqua calda, non prevedendo essa la realizzazione di opere da parte del condominio incidenti sull'essenza della cosa comune, in quanto idonee ad alterarne l'originaria funzione e destinazione ed a consentirne una diversa utilizzazione in favore di tutti i condomini (Cass. civ., sez. II, 16/01/2013, n. 945).
