Al centro di una recente sentenza del Tribunale di Ravenna vi è il tema della ripartizione, in un condominio suddiviso in più corpi di fabbrica, delle spese per la manutenzione straordinaria a beneficio di un solo edificio.
Il fatto. La società immobiliare Alfa conviene in giudizio il condominio Beta sostenendo che i lavori di manutenzione straordinari, consistenti nella realizzazione di un pilastro in cemento armato collocato fra seminterrato e primo piano di un edifico a nord del complesso condominiale), deliberati dall'assemblea non avevano interessato il corpo di fabbrica dove era ubicato l'appartamento di sua proprietà.
Per tali ragioni la società immobiliare Alfa ha chiesto l'annullamento della delibera con cui le spese per l'esecuzione dei predetti lavori erano state ripartite ai sensi dell'art. 1117 c.c.
Il condominio ha contestato la pretesa attorea ribadendo che nel caso di specie trovava applicazione l'art. 2 del regolamento condominiale che indicava fra le parti comuni del complesso condominiale "le strutture di cemento armato".
Le parti comuni di un condominio. Il Tribunale di Ravenna prima di approdare alle conclusioni prima anticipate effettua una dettagliata ricostruzione della nozione di parti comuni offerta dall'art. 1117 del codice civile.
Evidenzia infatti la pronuncia che il legislatore non fornisce una definizione di parti comuni limitandosi ad elencarli nell'art. 1117 c.c., tale elencazione però è meramente esemplificativa e non tassativa, non esaustiva né inderogabile e tale circostanza implica che l'interprete può valutare di volta in volta la condominialità dei beni.
L'articolo 1117 del codice civile distingue, a titolo meramente esemplificativo, i beni che sono oggetto di proprietà comune in tre punti: al n.
- sono elencate le parti inerenti alla struttura dell'edificio (suolo, fondazioni, muri maestri, scale, portoni d'ingresso) e in genere "tutte le parti dell'edificio necessari all'uso comune";
- i locali destinati ai servizi in comune (locali per la portineria, per la lavanderia, etc);
- le opere, le installazioni ed i manufatti destinati all'uso ed al godimento comune (ascensori, pozzi, cisterne, impianti di gas).
Tenendo conto dell'elencazione di beni comuni prevista dall'art. 1117 del codice civile è utile precisare che, in virtù di quanto stabilito dall'art. 1118 del codice civile, il condomino non può rinunciare ai diritti sui beni comuni né sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione.
(In tema di criteri di ripartizione delle spese per i lavori alle parti comuni vedasi: Tabelle di ripartizione delle spese secondo i criteri previsti dalla legge e tra proprietario ed inquilino)
La sentenza del Tribunale di Ravenna. Per quanto riguarda la domanda rivolta avanzata dalla società Alfa e diretta ad ottenere l'annullamento della delibera assembleare che a posto a suo carico le spese per la realizzazione di un sostegno del solaio posto tra il piano seminterrato ed il primo piano di un altro edificio del complesso, la sentenza ha stabilito che la stessa merita accoglimento.
A tal riguardo la pronuncia condivide pienamente i rilievi effettuati dalla consulenza tecnica di ufficio secondo cui i suddetti lavori riguardano la zona ubicata fra il parcheggio seminterrato ed il primo piano del fabbricato a Nord, che non ha nessun elemento strutturale in comune con il fabbricato a sud di proprietà della società immobiliare Alfa.
Evidenzia inoltre la medesima ctu che le opere realizzate non apportano alcuna utilità all'immobile di proprietà dell'attrice (società alfa), ma apportano una esclusiva utilità solo a favore del corpo di fabbrica dell'edificio a nord escludendo palesemente la loro riconducibilità nella nozione di parte comune.
(A proposito di spese per le parti comuni nei complessi di villette a schiera vedasi: Per il rifacimento delle facciate delle villette a schiera pagano tutti i proprietari)
Dopo aver accertato che l'attrice non può partecipare alla ripartizione di tali spese, che dovranno essere ripartite secondo il criterio previsto dal terzo comma dell'art. 1123 c.c. che pone a carico dei codomini che ne traggono effettiva utilità le spese per la manutenzione delle parti comuni (solaio nel caso di specie), la sentenza del Tribunale di Ravenna adottata lo scorso 5 maggio si conclude con l'annullamento della delibera assembleare che aveva posto a carico della parte attrice le spese relative ai lavori appena menzionati sulla base dei millesimi di proprietà di ciascuna unità immobiliare, condannando il condominio alla restituzione in favore dell'attrice di quanto dalla stessa versato in esecuzione della delibera annullata.
Supercondominio, come recuperare le spese.
