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Le aree destinate a parcheggio dei veicoli, legislazioni e normative
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Le aree destinate a parcheggio dei veicoli, legislazioni e normative

Normative riguardanti le aree condominiali destinate a parcheggio

 
Innanzitutto, per area destinata a parcheggio si intende quella porzione di suolo, posta sia in superficie che nel sottosuolo degli edifici, necessaria alla sosta, alla manovra o all'accesso dei veicoli.

La disciplina giuridica di tale aree è stata caratterizzata da vari interventi legislativi, che si sono succeduti nel tempo, nonchè da un forte dibattito dottrinale e giurisprudenziale che sembra non essere ancora terminato.

La legge 267 del 1967 (Legge Ponte)

Il primo intervento legislativo finalizzato a disciplinare organicamente la materie venne posto in essere con la legge 765/1967 (Legge Ponte) che prevedeva, all'art 18, che le costruzioni realizzate in seguito alla data del 1 settembre 1967 fossero provviste di spazi destinati a parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione.

Tali parcheggi avrebbero dovuto essere posti nelle adiacenze degli edifici, o ubicati sia all'interno che nel sottosuolo degli edifici stessi.
Tuttavia, tale primo intervento legislativo non definiva la natura del vincolo delle aree adibite a parcheggio per cui dovette intervenire prima la dottrina e poi la giurisprudenza.

1) Secondo un primo orientamento dottrinario, il vincolo de quo avrebbe dovuto essere considerato un vincolo oggettivo di destinazione, per cui i legittimi proprietari di tali aree avrebbero potuto liberamente disporne anche verso soggetti “esterni”. Si tratterebbe, quindi, di un mero vincolo oggettivo, cioè la semplice destinazione a parcheggi di determinate aree ubicate presso le abitazioni.

2) Un altro orientamento, invece, individuava nei parcheggi un vincolo di destinazione di tipo soggettivo, cioè tali aree avrebbero potuto essere utilizzate soltanto dai proprietari o dai detentori qualificati delle unità abitative di riferimento.

In base a ciò, se il parcheggio fosse interno all'edificio, quello si sarebbe dovuto ascrivere ai servizi comuni ex art. 1117 c.c..

Se invece il parcheggio fosse adiacente all'edificio, quello avrebbe dovuto qualificarsi come pertinenza ex lege (sul punto si veda anche: Cass. Civ. Sent. 244 del 1995).

3) Infine, un terzo orientamento riteneva che i proprietari delle unità abitative avessero un diritto d'uso sui parcheggi. Tale diritto avrebbe potuto farsi valere anche in caso di trasferimento della aree a tale fine destinate.

La mancata previsione di detto diritto d'uso avrebbe comportato la nullità ex art. 1418 c.c. del contratto di compravendita dell'unità abitativa considerata (sul punto si veda anche: Cass. Civ. Sez. Unite Sent. 9631 del 1996).

Al di là del dibattito dottrinale, invece, la Suprema Corte con la Sentenza a Sezioni Unite n. 6600 del 1984 enunciò alcuni punti fermi sulla portata e sull'applicazione dell'art 18 della Legge Ponte. Innanzitutto, l'art 18 venne considerato norma imperativa operante anche tra privati.

In secondo luogo, il posto auto venne considerato una pertinenza ex lege dell'immobile adibito ad abitazione.

Infine, una ipotetica vendita dell'unità abitativa senza il parcheggio avrebbe comportato l'integrazione ex art. 1347 c.c. del contratto di compravendita, determinando in capo all'ex proprietario un diritto reale d'uso sull'area adibita a parcheggio.

La legge 47 del 1985

In seguito, il Legislatore intervenne ancora sul regime giuridico riguardante dette aree con l'art 26 della legge 47 del 1985. Tale articolo stabiliva testualmente che le aree destinate a parcheggio costituivano delle vere e proprie pertinenze delle costruzioni ai sensi degli art. 817, 818, 819 c.c. e seguenti.

La portata di tale intervento normativo venne poi precisata dalla pronuncia della Cassazione a S.U. n. 3363 del 1989, la quale chiarì il valore normativo della legge 47/1985 e ribadì che l'ex proprietario avrebbe avuto diritto a godere di un diritto reale d'uso sulle aree adibite a parcheggio.

La legge n. 122 del 1989 (Legge Tognoli )

Di seguito, la Legge Tognoli (L. 122 del 1989) disciplinò ulteriormente l'ambito in esame, immettendo notevoli innovazioni. In primo luogo, stabilì un nuovo rapporto di un metro quadro di parcheggi per ogni dieci metri cubi di costruzione. Inoltre, veniva disposto un nuovo regime di agevolazioni fiscali per i costruttori.

Infine, venne stabilito che le aree adibite a parcheggio non avrebbero potuto essere cedute separatamente rispetto all'unità abitativa alla quale erano legate da vincolo pertinenziale.

In caso contrario, l'atto di compravendita sarebbe stato nullo ex art. 1418 c.c..
Tale legge, però, portò ulteriori problemi interpretativi ed applicativi, soprattutto riguardo all'ipotesi, molto frequente nella pratica, di realizzazione di posti auto in eccedenza rispetto a quanto richiesto dalla disciplina di settore.
Quindi, tali dubbi vennero fugati ancora dalla Suprema Corte.
In base ad un primo orientamento giurisprudenziale, dettato dalla Cassazione con Sent. 10459 del 2001, il vincolo di destinazione riguarderebbe l'intera area adibita a parcheggio, a prescindere dal fatto per cui una parte dei posti auto sarebbe eccessiva rispetto a quanto richiesto della legge.

Invece, in base ad un secondo orientamento, peraltro confermato dalla Sezioni Unite con Sent. 12793 del 2005, la aree che eccedono la misura imposta dalla legge non sarebbero soggette a nessun vincolo e quindi il proprietario potrebbe legittimamente cederle a terzi.

La legge 246 del 2005

In ultimo, si registra un ulteriore intervento legislativo con la recente L. 246 del 2005. In base a tale norma gli spazi adibiti a parcheggi non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse.

Dalla predetta disposizione si evince che è stato tolto da tale aree sia il vincolo pertinenziale che il relativo diritto d'uso.

Inoltre, viene finalmente stabilita la possibilità per gli aventi diritto di cedere liberamente i posti auto, senza alcun obbligo verso i titolari delle unità abitative a cui si riferiscono.
Infine, la Cassazione con la Sent. 4264 del 2006, in sostanza, chiarisce che la sopra detta norma si applica solo per i parcheggi realizzati con le nuove abitazioni ed ha come destinatari i privati e la loro autonomia negoziale.

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