Il codice civile non fornisce la nozione di regolamento condominiale. Secondo la giurisprudenza, cui aderisce sostanzialmente la dottrina, " il regolamento di condominio, quali che ne siano l'origine ed il procedimento di formazione, e, quindi, anche quando, come quello qui in contestazione, abbia natura contrattuale, si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività, su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico, ed a porsi come fonte di obblighi e di diritti, non tanto per la collettività condominiale come tale quanto, soprattutto, per i singoli condomini." (Cass. 29 novembre 1995 n. 12342).
Ciò detto è bene ricordare che il regolamento è atto obbligatorio in quelle compagini che si compongano di almeno undici partecipanti.
Chiariti gli aspetti definitori è bene domandarsi: perché il regolamento condominiale è obbligatorio per tutti i condomini ma soprattutto perché anche i loro eredi ed aventi causa sono tenuti a rispettarlo? La risposta varia a seconda della natura del regolamento.
Regolamento assembleare
Il regolamento assembleare altro non è che una deliberazione adottata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che esprimano almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.
Tale tipo di statuto può contenere solamente le norme concernenti l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, come pure le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Trattandosi di una deliberazione esso, ai sensi del primo comma dell’art. 1137 c.c. è obbligatorio per tutti i condomini.
Al pari d’ogni delibera potrà essere impugnato nei modi e nei termini di cui all’art. 1107 c.c. (richiamato dall’art. 1138 c.c. – n.d.A. i termini e le modalità d’impugnazione sono le medesime previste dall’art. 1137 c.c.) Quanto alla sua obbligatorietà anche per i successori del condomino che l’ha votato, la risposta va rintracciata nell’art. 1107, secondo comma, c.c. a mente del quale “ decorso il termine indicato dal comma precedente senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti”.
Insomma è la legge a sancirne l’obbligatorietà per tutti quelli che divengono condomini dopo la sua approvazione.
Regolamento contrattuale
La situazione è leggermente differente. I contratti, infatti, salvo nei casi indicati dalla legge, valgono solo tra chi l’ha sottoscritti. La situazione, pertanto, ha una triplice soluzione:
a) il regolamento contrattuale è in realtà una deliberazione sottoscritta da tutti i condomini (vale quanto detto per il regolamento assembleare);
b) il regolamento contrattuale (sussistendone i presupposti) viene trascritto presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari. In tal caso è opponibile ai terzi (ivi compresi gli acquirenti e i successori mortis causa) indipendentemente dall’accettazione;
c) il regolamento contrattuale, pur non essendo trascritto, viene accettato dai nuovi proprietari al momento dell’acquisto.
