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E' il condominio che deve provare che il regolamento richiamato nei rogiti ha natura contrattuale
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E' il condominio che deve provare che il regolamento richiamato nei rogiti ha natura contrattuale

Contestare il mancato accertamento della natura del regolamento

Avv. Alessandro Gallucci  

Il regolamento è una sorta di statuto della compagine, obbligatorio in quegli edifici in condominio che contano più di dieci partecipanti, finalizzato a specificare le norme necessarie alla gestione e conservazione delle cose comuni.

Più nello specifico, ad illuminarci sul punto è il primo comma dell’art. 1138 c.c., “ quando in un edificio il numero dei condomini e superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione”.

Ogni condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento che deve essere approvato dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà (500 millesimi) del valore dell’edificio.

Una particolare tipologia di regolamento può contenere clausole che, oltre a disciplinare quanto appena detto, possono limitare i diritti dei condomini sulle parti di proprietà comune e/o esclusiva.

Le classiche norme che vietano particolari destinazioni d’uso delle unità immobiliari, quelle che impediscono le detenzione di animali domestici ecc.

Il riferimento è al così detto regolamento contrattuale: esso può essere sottoscritto dai singoli condomini al momento dell’acquisto dall’originario unico proprietario dello stabile oppure può essere redatto da loro stessi successivamente.

Ebbene, è cosa nota ai più che « le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto» (Cass. n. 17886 del 2009; Cass. n. 10523 del 2003).

E’ utile, inoltre, ricordare che il regolamento contrattuale può contenere clausole assembleari (per la cui modifica sono sufficienti le maggioranze sopra indicate) ma un regolamento assembleare non può contenere clausole contrattuali.

Qualora così fosse esse dovrebbero essere considerate nulle e, come tali, impugnabili in ogni momento. La natura assembleare o contrattuale del regolamento, dunque, è cosa che può incidere notevolmente sui diritti dei condomini.

Nel caso di incertezza, a chi spetta dimostrare la tipologia di regolamento? A questo quesito ha dato soluzione la Corte di Cassazione con la sentenza n. 19209 dello scorso 21 settembre.

Nel caso di specie il condomino contestava il mancato accertamento della natura del regolamento.

Dalla lettura della sentenza (che ha disposto il rinvio della causa alla Corte d’appello competente per un nuovo esame) emerge chiaramente che questo accertamento dev’essere svolto dal giudice adito ma che sta a chi afferma la contrattualità del regolamento (nel caso di specie) il condominio, darne dimostrazione in giudizio (es. con la produzione della nota di trascrizione del regolamento medesimo).

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