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La ripartizione delle spese in difformità a quanto stabilito nel regolamento condominiale contrattuale: conseguenze
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La ripartizione delle spese in difformità a quanto stabilito nel regolamento condominiale contrattuale: conseguenze

Criterio di ripartizione delle spese completamente n difformità a quanto stabilito nel regolamento condominiale contrattuale

Avv. Alessandro Gallucci  

Ai sensi del primo comma dell’art. 1138 c.c. “ quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione”.

Il regolamento condominiale, quindi, è obbligatorio nella compagini con almeno undici partecipanti. In quelle più piccole è facoltativo.

Esso può essere assembleare, se adottato a maggioranza, o contrattuale se accettato e sottoscritto da tutti i partecipanti al condominio. In quest’ultimo caso il regolamento può limitare i diritti dei condomini sulle parti comuni e di proprietà esclusiva e derogare al criterio legale di ripartizione delle spese.

Detto ancora più direttamente: nel regolamento contrattuale potrà trovare disposto che le unità immobiliari possono essere destinate solamente a civile abitazione e/o che la ripartizione delle spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria) non dev’essere fatta in ragione dei millesimi di proprietà ma in parti uguali.

Qualunque sia la natura del regolamento di condominio una cosa appare certa: la revisione delle clausole in esso contenute deve essere fatta in forma scritta. Non ha alcun valore, quindi, ai fini della sua modificabilità l’applicazione, anche ripetuta nel tempo, d’un precetto o d’un criterio di ripartizione delle spese difforme da quello contenuto nello “statuto del condominio” (cfr. su tutte Cass. SS.UU. n. 943/99).

Questa impostazione è stata ribadita più di recente anche dalla giurisprudenza di merito. In particolare facciamo riferimento alla sentenza resa dal Tribunale di Udine in data 23 giugno 2010, la n. 997.

In quell’occasione, si scorge leggendo la sentenza, si lamentava l’applicazione, decisa dall’assemblea, d’un criterio di ripartizione delle spese completamente difforme da quello previsto, per quella specie di costo, dal regolamento condominiale contrattuale.

Il tribunale friulano, sostanzialmente riprendendo quanto s’è andato affermando fin’ora, ha specificato che la deroga al regolamento contrattuale di fatto attuata dall’assemblea di condominio con la reiterata applicazione di un diverso criterio all’atto dell’approvazione dei rendiconti e dei preventivi di spesa, pur se protrattasi per oltre venti anni senza opposizioni, non può ritenersi deliberata in forma scritta, solo per il fatto che le relative delibere siano state verbalizzate dall’amministratore e inserite nel registro previsto dall’art. 1136, comma 7, c.c..

La modifica del regolamento condominiale di fonte contrattuale deve, infatti, essere oggetto di una decisione unanime, esplicita e consapevole dei condomini e la mera applicazione di criteri diversi da quello previsto dal regolamento integra una modifica per facta concludentia che non è consentita (Trib. Udine n. 997/10).

Da ciò ne discende quanto segue: alla decisione (presa con le maggioranze all’uopo necessarie) di modifica d’un precetto regolamentare, deve seguire l’immediato e materiale aggiornamento della clausola oggetto di deliberazione con la specifica indicazione della decisione che l’ha resa possibile.

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