Cosa succede quando il rapporto obbligatorio sorto fra le parti, si risolve diritto a fronte di una specifica clausola prevista dal contratto? Il mediatore può ancora vantare nei confronti del promissario acquirente il suo diritto alla provvigione?
Un mediatore immobiliare cita in giudizio una società che aveva acquistato un immobile grazie al suo operato chiedendo la condanna di quest'ultima al pagamento del corrispettivo maturato per l'intermediazione immobiliare, in primo grado il Tribunale accoglie le richieste del mediatore, ma la società impugna tale pronuncia dinanzi alla Corte d'appello che riformando la sentenza di primo grado condannava il mediatore alla restituzione della somma percepita in ragione della sentenza di primo grado, tenendo conto che il preliminare prevedeva una specifica clausola che stabiliva che il contratto si sarebbe risolto di diritto qualora la promissaria acquirente non avesse ottenuto dalla banca il mutuo.
Pertanto risolto il contratto, secondo la Corte d'appello, il mediatore non aveva alcun diritto di trattenere la provvigione.
Il mediatore ricorre in Cassazione, osservando che la sentenza di merito non aveva tenuto conto del fatto che nella proposta di mediazione immobiliare vi era una ulteriore clausola scritta a mano con la quale la parti avevano inteso subordinare la stessa proposta alla condizione sospensiva di concessione di un mutuo da parte dell'acquirente.
I giudici della quarta sezione della Corte di Cassazione hanno ritenuto infondato tale motivo di ricorso, respingendo quindi le richieste del mediatore, rilevando che la sentenza di primo grado non presenta alcun vizio logico o giuridico e che la stessa è pienamente coerente con la normativa in tema di mediazione con particolare riguardo ai principi sanciti dall'art. 1757 del codice civile.
La Cassazione, inoltre, in occasione della pronuncia in commento ha chiarito ulteriormente i presupposti che devono sussistere affinchè sorga il diritto del mediatore alla provvigione, soffermando sul tema della provvigione nei contratti condizionali disciplinati dall'art. 1757 del codice civile.
Per quanto concerne il presupposto dal quale scaturisce il diritto del mediatore alla provvigione ossia la "conclusione dell'affare" a cui fa riferimento l'articolo 1755 del codice civile, la sentenza puntualizza che con tale espressione debba intendersi "il compimento di un'operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio fra le parti, di un atto cioè in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati…" ( Sul tema ex multis: Cass. 16.6.1992, n. 7400).
Ovviamente nel caso in cui il contratto concluso per effetto dell'intervento del mediatore sia sottoposto a condizione, trova applicazione la disciplina prevista dai primi due commi dell'articolo 1757 del codice civile.
Secondo i Giudici la Corte d'appello ha correttamente applicato i principi sanciti da queste norme accertando da un canto la conclusione di un contratto preliminare per effetto dell'intervento del mediatore, constatando inoltre che tale contratto all'art. 6 prevedeva una clausola risolutiva che stabiliva che qualora la promissaria acquirente non avesse ottenuto un mutuo dalla banca il contratto doveva considerarsi risolto di diritto.
La Cassazione, quindi, condivide l'interpretazione della vicenda effettuata dalla corte di merito nella decisione impugnata che aveva giustamente evidenziato che la "clausola che legava automaticamente il venir meno degli obblighi di acquisto e di vendita assunti dalle parti del contratto preliminare al verificarsi della mancata erogazione del mutuo ipotecario in favore della promissaria acquirente va qualificata come condizione risolutiva potestativa".
In tal modo, secondo la pronuncia in commento, la sentenza di merito aveva giustamente evidenziato che l'efficacia del contratto dipendeva da un evento futuro ed incerto solo in parte riconducibile alla volontà della promissaria acquirente, donde la mancata erogazione del mutuo da parte della banca aveva prodotto come effetto la risoluzione di diritto del contratto in conformità con quanto stabilito dalle parti attraverso la clausola pocanzi menzionata.
Dunque la risoluzione di diritto del contratto preliminare per effetto della clausola in questione comporta come effetto secondo la sentenza in commento, che conferma ricordiamolo la sentenza di secondo grado impugnata dal mediatore, il venir meno del diritto alla provvigione da parte di tale professionista.
In buona sostanza se il contratto si risolve di diritto non esiste più quel rapporto obbligatorio che testimonia la conclusione dell'affare per effetto dell'intervento del professionista che, di conseguenza, non può vantare il suo diritto alla provvigione.
- Al mediatore spettano le provvigioni se la vendita dell'immobile salta.
- Ecco perchè spetta al mediatore la provvigione anche in questo caso.
