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Mediazione immobiliare in forma societaria. Anche il semplice collaboratore deve essere iscritto all'albo?
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Mediazione immobiliare in forma societaria. Anche il semplice collaboratore deve essere iscritto all'albo?

Attività di mediatore svolta in forma societaria

Avv. Leonarda Colucci  

Quali sono le condizioni che devono sussistere affinché sorga il diritto alla provvigione da parte del mediatore quando tale attività viene svolta in forma societaria.

Prima di soffermarsi sulla vicenda giunta al vaglio dei giudici di legittimità è indispensabile chiarire alcune questioni relative all'esercizio dell'attività di mediazione disciplinata dalla legge n. 39/1989 successivamente modificata dal decreto legislativo n. 59/2010 che ha abolito il ruolo dei mediatori ed all'art 73, sesto comma, ha previsto che “ ad ogni effetto di legge i richiami al ruolo contenuti nella legge 3 febbraio 1989 n. 39 si intendono riferiti alle iscrizioni previste dal presente articolo nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative”.

Attualmente l'esercizio dell'attività di mediazione deve essere preceduta dalla presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività da presentare al registro delle imprese.

Per quanto concerne, invece, l'esercizio dell'attività di mediazione da parte di una società l'art. 11 del D.M. 21.12.1990 n. 452 stabilisce che in caso di esercizio dell'attività di mediazione da parte di una società, i requisiti per l'iscrizione nel ruolo devono essere posseduti dal legale rappresentante di essa ovvero da colui che da quest'ultima è preposto a tale ramo di attività.

Proprio in merito ai soggetti obbligati all'iscrizione la giurisprudenza di legittimità ha già chiarito che i dipendenti della società che esplicano attività accessoria e strumentale rispetto all'attività di mediazione vera e propria non è richiesta alcuna iscrizione. (Cass. 8697 del 2002)

Tizio veniva condannato dal Tribunale al pagamento di una somma di denaro in favore di una società a titolo di provvigione per l'attività svolta nell'ambito di una compravendita immobiliare, ma non condividendo la decisione di primo grado propone appello ma anche i giudici di secondo grado rigettano l'appello non condividendone i motivi.

Perseverando nel suo intento Tizio decide di ricorrere in Cassazione impugnando la relativa sentenza ribadendo che non sorgeva il diritto alla provvigione poiché la collaboratrice della società non era iscritta all'albo e, pertanto, non poteva vantare alcunché.

Attraverso il provvedimento in commento i giudici di legittimità hanno avuto modo di chiarire che se è vero che il diritto alla provvigione per l'esercizio dell'attività di mediazione sorge solo in virtù dell'iscrizione agli appositi ruoli (aboliti dal decreto legislativo n. 59/2010 che attualmente prevede per coloro che esercitano l'attività di mediazione l'obbligo di iscrizione al registro delle imprese), occorre puntualizzare che tale iscrizione non è richiesta per i dipendenti della società che esercitano solo attività accessoria e strumentale rispetto all'attività di mediazione vera e propria.

A tal proposito l'ordinanza della Cassazione in commento ha accuratamente precisato che “ per attività di mediazione non si intende solo il materiale contatto fra il mediatore e l'acquirente, ma tutta l'attività che precede e segue la visita dell'immobile ( reperimento dell'altro cliente, ricezione dell'incarico, assunzione delle informazioni riguardanti il bene venduto, organizzazione della struttura di intermediazione etc)”.

Pertanto, chiariscono i giudici di legittimità, se così come accaduto nel caso di specie l'ausiliario della società si limita esclusivamente ad accompagnare i futuri contraenti alla visita dell'immobile: tale attività non può considerarsi attività di mediazione vera e propria ma semplice attività accessoria per l'esercizio della quale non è richiesta alcun obbligo di iscrizione del semplice collaboratore.

Di conseguenza, conclude l'ordinanza in commento, il venditore è obbligato a corrispondere la provvigione alla società intermediaria anche se il semplice ausiliario di quest'ultimo non è iscritto al ruolo dei mediatori sostituito, ricordiamolo, dall'obbligo di iscrizione al registro delle imprese in virtù delle modifiche apportate alla legge n. 39/1989 ad opera del decreto legislativo n. 59/2010.

=> Il mediatore non può limitarsi a trasmettere informazioni non verificate

=> Al mediatore spettano le provvigioni se la vendita dell'immobile salta.

Scarica Corte di Cassazione, ordinanza 25 settembre 2015, n. 19115 Fatto e diritto

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