Il preliminare infatti non trasferisce la proprietà del bene avendo ad oggetto la mera obbligazione di trasferire il bene promesso,e la sentenza ex art. 2932 c.c. ha natura costitutiva e spiega la propria efficacia solo ex nunc (cioè non retroattiva).
Questo il principio espresso dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 11924 del 13 giugno 2016, che ha confermato l'ingiunzione di pagamento nei confronti del condomino-promittente venditore.
La mera promessa non trasferisce la titolarità dell'immobile, per cui le spese condominiali restano a carico del proprietario fino alla stipula del definitivo ed anche nelle more del giudizio sul preliminare di vendita della casa.
Il caso – Un condomino si opponeva al decreto ingiuntivo emesso nei suoi confronti, con il quale gli veniva ingiunto di pagare in favore del condominio gli oneri arretrati.
Tra gli altri motivi di opposizione, il condomino allegava di essere privo di legittimazione passiva per aver promesso in vendita a terzi l'immobile di proprietà con preliminare sottoscritto prima dell'approvazione consuntivo e del preventivo a cui facevano riferimento le spese arretrate.
Affermava altresì che era in corso il giudizio per inadempimento del preliminare nei confronti del promittente venditore ex art. 2932 c.c.
Il Tribunale ha tuttavia respinto il motivo di opposizione, in quanto l'opponente, al momento della maturazione degli oneri oggetto del decreto ingiuntivo, era ancora il proprietario, dunque obbligato al pagamento degli stessi.
Registrazione del contratto preliminare di compravendita
Non è emerso invero – osserva il tribunale – che l'opponente abbia alienato l'immobile di sua proprietà a terzi, ma solo che lo ha promesso in vendita.
Ebbene, il preliminare di compravendita non trasferisce la proprietà del bene avendo ad oggetto la mera obbligazione di trasferire il bene stesso e la sentenza ex art. 2932 c.c. ha natura costitutiva e spiega la propria efficacia solo ex nunc, cioè dal momento della sua emissione in poi (Cass. civ. n. 29039/2008).
Da qui le conclusioni del giudice capitolino: non essendoci nel caso di specie neanche la prova della conclusione del giudizio ex art. 2932 c.c., l'opponente deve ritenersi ancora proprietario dell'immobile per il quale, pertanto, rimane onerato propter rem del pagamento degli oneri richiesti.
Respinti anche gli ulteriori motivi di opposizione.
Il condominio aveva provato ad eccepire errori di calcolo nei bilanci approvati dall'assemblea.
Tutte eccezioni non ammesse in sede di opposizione al decreto ingiuntivo.
Il Tribunale di Roma ricorda che il merito delle delibere emesse dall'assemblea di un condominio non è sindacabile i sede di opposizione ex art. 645 c.p.c., posto che il legislatore prevede uno specifico e tipico mezzo per l'impugnazione (art. 1137 c.c.) dei vizi dell'atto frutto della volontà dell'assemblea e dei fatti nello stesso rappresentati.
Pertanto, le questioni accertate e i fatti anteriori alla delibera non possono essere introdotti se non nella sede espressamente prevista dal legislatore.
Nell'ambito del giudizio di opposizione si può procedere solo alla verifica dell'esistenza e dell'efficacia delle delibere di approvazione delle spese e di ripartizione del relativo onere.
Di conseguenza, non avendo il condomino provato la sospensione o l'annullamento delle delibere fondante il credito impugnato e non essendo i lamentati vizi delle delibere (perché fondate su errati conteggi) sollevabili in questa sede, le eccezioni da lui avanzate vanno rigettate.
L'esistenza di valida ed efficace delibera è sufficiente per ritenere provati non solo la richiesta di decreto ingiuntivo ma anche il credito contestato nel giudizio di opposizione (Cass. civ., n. 4421/2007).
Acquisto di una nuova casa, spese condominiali per opere deliberate ma non ancora eseguite
