Percentuale sulla fattura del fornitore per servizi resi al condominio richiesta dall'amministratore o direttamente riconosciuta dal primo: perché si può, anzi si deve, parlare di un atto contrario alla legge?
Non esistono dati certi, ma siamo convinti che il fenomeno sia diffuso: siamo altrettanto sicuri che esistono tanti, tantissimi amministratori che rifiutano questo modus operandi: forza e coraggio, siamo dalla vostra parte!
È a loro che guardiamo, scrivendo questo articolo che ha lo scopo di far capire cosa è lecito e cosa no, in modo che i condòmini possano comprendere e scegliere consapevolmente.
In molti fanno un ragionamento che suona pressappoco così: "Siccome quel fornitore senza la mia intermediazione non avrebbe preso quel lavoro, allora è giusto che questa mia interposizione venga remunerata; che c'è di strano?".
Altri ancora pensano (e scrivono e dicono):
"Io studio e valuto per scegliere il fornitore, consento a questo ed al condominio di concludere un accordo e quindi è naturale che prenda una percentuale sul contratto".
"Io la fatturo, perfino, la percentuale: che c'è di male, meglio fare tutto alla luce del sole!".
Che si tratti di persone in buona fede, oppure di volponi che nascondono la propria furbizia dietro ragionamenti ingenui quanto vacui, non è dato sapersi.
In entrambi i casi portati come esempi (e non è raro sentir ragionamenti simili), gli amministratori sbagliano: le percentuali sul fatturato del fornitore sono sempre illegittime. Vediamo perché.
L'amministratore di condominio è un mandatario dei condòmini, ossia una persona che assume l'incarico di porre in essere una serie di fatti ed atti giuridici per conto dei suoi rappresentati.
L'amministratore esegue le delibere, cura i rapporti con i fornitori, ecc. ecc.
Per tale attività la legge prevede l'erogazione di un compenso, che lo stesso amministratore è tenuto ad indicare chiaramente al momento dell'accettazione dell'incarico, pena la nullità della nomina (art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.).
Il ruolo del mandatario è ben chiaro e unanimemente condiviso: curare gli interessi della parte che rappresenta. Ottenere una percentuale su un contratto concluso rappresenta la remunerazione di un altro tipo di contratto: la mediazione.
Il mediatore è persona indipendente dalle parti cui fa concludere l'accordo e trova la ragione della sua esistenza proprio in questa funzione: avvicinare all'accordo due o più parti.
Fino a questo momento egli non rappresenta e non può rappresentare nessuna di essa.
Un ruolo, è evidente, decisamente differente da quello dell'amministratore che, invece, agisce in rappresentanza di qualcuno.
È chiaro che il suo interesse unico debba essere quello stipulare il miglior contratto per il condominio, non il contratto migliore anche in ragione della remunerazione sotto forma di percentuale che a lui spetterebbe.
Il conflitto d'interessi in questi casi è evidente e ove dimostrabile potrebbe portare oltre che all'annullamento del contratto concluso (art. 1394 c.c.), anche alla richiesta di revoca per gravi irregolarità: nei casi più gravi, poi, potrebbe perfino configurarsi il reato di truffa a danno del condominio (art. 640 c.p.), ma questa è una valutazione che va fatta caso per caso.
Valutazione che potrebbe portare a considerare la commissione di ben più gravi reati anche in danno del fornitore, ove la richiesta di percentuale sia stata avanzata sotto forma di minaccia di non concludere quel contratto o di non contrattare più con quello o con altri condòmini rappresentati dall'amministratore (leggasi estorsione, art. 629 c.p.).
D'altra parte che cosa penseremmo tutto noi, amministratori di condominio inclusi, davanti ad un amministratore pubblico che ragionasse più o meno così:
"Anche se io rappresento questo ente pubblico, è giusto che prenda una percentuale sul contratto di appalto che ho concluso, in fondo la conclusione è principalmente merito mio!".
Che cosa succede, invece, se è l'impresa a posteriori a riconoscere all'amministratore una percentuale sul fatturato?
Questa forma di riconoscenza economica è sanzionabile?
Non cambia molto dalla prima ipotesi: l'utile dell'amministratore differente dal compenso e direttamente riconducibile a erogazioni della controparte contrattuale del condominio è evidentemente il frutto di un accordo in conflitto d'interessi.
Quella percentuale, infatti, potrebbe essere quanto meno una riduzione di prezzo operabile in favore dei condòmini, visto che il fornitore la sta comunque effettuando.
Ed infatti alcuni fornitori la effettuano intestandola direttamente al condominio sotto forma di storno parziale della fattura. Sarebbe utile controllare le contabilità condominiali, anche interrogando i suddetti fornitori per comprendere se quello sconto sia stato contabilizzato oppure no.
Dimostrare l'esistenza della percentuale in favore dell'amministratore, ce ne rendiamo conto, non è cosa semplice: si tratta, nella maggior parte dei casi, di operazioni "in nero", rispetto alle quali è difficilissima la dimostrazione nell'ambito dei rapporti tra privati, dati i poteri investigativi a questi riconosciuti.
Fondamentale è la delazione del fornitore: e non è raro, a seguito della "crisi" e della diminuzione dei profitti, che alcuni fornitori si rifiutino di lasciare la percentuale allo studio dell'amministratore. In questi casi sarebbe utile anche informare i condòmini delle richieste "sui generis" dell'amministratore per ogni opportuna valutazione sulla prosecuzione del rapporto.
