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Amministratore di condominio, perché la percentuale del fornitore è illegittima?
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Amministratore di condominio, perché la percentuale del fornitore è illegittima?

Ecco cosa succede quando l'amministratore si fa pagare una percentuale sui lavori....

Avv. Alessandro Gallucci  

Percentuale sulla fattura del fornitore per servizi resi al condominio richiesta dall'amministratore o direttamente riconosciuta dal primo: perché si può, anzi si deve, parlare di un atto contrario alla legge?

Non esistono dati certi, ma siamo convinti che il fenomeno sia diffuso: siamo altrettanto sicuri che esistono tanti, tantissimi amministratori che rifiutano questo modus operandi: forza e coraggio, siamo dalla vostra parte!

È a loro che guardiamo, scrivendo questo articolo che ha lo scopo di far capire cosa è lecito e cosa no, in modo che i condòmini possano comprendere e scegliere consapevolmente.

In molti fanno un ragionamento che suona pressappoco così: "Siccome quel fornitore senza la mia intermediazione non avrebbe preso quel lavoro, allora è giusto che questa mia interposizione venga remunerata; che c'è di strano?".

Altri ancora pensano (e scrivono e dicono):

"Io studio e valuto per scegliere il fornitore, consento a questo ed al condominio di concludere un accordo e quindi è naturale che prenda una percentuale sul contratto".

"Io la fatturo, perfino, la percentuale: che c'è di male, meglio fare tutto alla luce del sole!".

Che si tratti di persone in buona fede, oppure di volponi che nascondono la propria furbizia dietro ragionamenti ingenui quanto vacui, non è dato sapersi.

In entrambi i casi portati come esempi (e non è raro sentir ragionamenti simili), gli amministratori sbagliano: le percentuali sul fatturato del fornitore sono sempre illegittime. Vediamo perché.

L'amministratore di condominio è un mandatario dei condòmini, ossia una persona che assume l'incarico di porre in essere una serie di fatti ed atti giuridici per conto dei suoi rappresentati.

L'amministratore esegue le delibere, cura i rapporti con i fornitori, ecc. ecc.

Per tale attività la legge prevede l'erogazione di un compenso, che lo stesso amministratore è tenuto ad indicare chiaramente al momento dell'accettazione dell'incarico, pena la nullità della nomina (art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.).

Il ruolo del mandatario è ben chiaro e unanimemente condiviso: curare gli interessi della parte che rappresenta. Ottenere una percentuale su un contratto concluso rappresenta la remunerazione di un altro tipo di contratto: la mediazione.

Il mediatore è persona indipendente dalle parti cui fa concludere l'accordo e trova la ragione della sua esistenza proprio in questa funzione: avvicinare all'accordo due o più parti.

Fino a questo momento egli non rappresenta e non può rappresentare nessuna di essa.

Un ruolo, è evidente, decisamente differente da quello dell'amministratore che, invece, agisce in rappresentanza di qualcuno.

È chiaro che il suo interesse unico debba essere quello stipulare il miglior contratto per il condominio, non il contratto migliore anche in ragione della remunerazione sotto forma di percentuale che a lui spetterebbe.

Il conflitto d'interessi in questi casi è evidente e ove dimostrabile potrebbe portare oltre che all'annullamento del contratto concluso (art. 1394 c.c.), anche alla richiesta di revoca per gravi irregolarità: nei casi più gravi, poi, potrebbe perfino configurarsi il reato di truffa a danno del condominio (art. 640 c.p.), ma questa è una valutazione che va fatta caso per caso.

Valutazione che potrebbe portare a considerare la commissione di ben più gravi reati anche in danno del fornitore, ove la richiesta di percentuale sia stata avanzata sotto forma di minaccia di non concludere quel contratto o di non contrattare più con quello o con altri condòmini rappresentati dall'amministratore (leggasi estorsione, art. 629 c.p.).

D'altra parte che cosa penseremmo tutto noi, amministratori di condominio inclusi, davanti ad un amministratore pubblico che ragionasse più o meno così:

"Anche se io rappresento questo ente pubblico, è giusto che prenda una percentuale sul contratto di appalto che ho concluso, in fondo la conclusione è principalmente merito mio!".

Che cosa succede, invece, se è l'impresa a posteriori a riconoscere all'amministratore una percentuale sul fatturato?

Questa forma di riconoscenza economica è sanzionabile?

Non cambia molto dalla prima ipotesi: l'utile dell'amministratore differente dal compenso e direttamente riconducibile a erogazioni della controparte contrattuale del condominio è evidentemente il frutto di un accordo in conflitto d'interessi.

Quella percentuale, infatti, potrebbe essere quanto meno una riduzione di prezzo operabile in favore dei condòmini, visto che il fornitore la sta comunque effettuando.

Ed infatti alcuni fornitori la effettuano intestandola direttamente al condominio sotto forma di storno parziale della fattura. Sarebbe utile controllare le contabilità condominiali, anche interrogando i suddetti fornitori per comprendere se quello sconto sia stato contabilizzato oppure no.

Dimostrare l'esistenza della percentuale in favore dell'amministratore, ce ne rendiamo conto, non è cosa semplice: si tratta, nella maggior parte dei casi, di operazioni "in nero", rispetto alle quali è difficilissima la dimostrazione nell'ambito dei rapporti tra privati, dati i poteri investigativi a questi riconosciuti.

Fondamentale è la delazione del fornitore: e non è raro, a seguito della "crisi" e della diminuzione dei profitti, che alcuni fornitori si rifiutino di lasciare la percentuale allo studio dell'amministratore. In questi casi sarebbe utile anche informare i condòmini delle richieste "sui generis" dell'amministratore per ogni opportuna valutazione sulla prosecuzione del rapporto.

Cerca: amministratore percentuale fornitore

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Claudio
Claudio martedì 29 novembre 2016 alle ore 14:11

È illecita anche la percentuale deliberata dai condomini all'Amministratore sul totale dei
lavori di ristrutturazione?

Antonio
Antonio martedì 29 novembre 2016 alle ore 14:23

Nel caso di lavori di ristrutturazione, il compenso stabilito con i condomini per le attivita' e responsabilita', e' illegittimo?

Giemme
Giemme martedì 29 novembre 2016 alle ore 17:53

Prima della nomina l'amministratore presenta la sua offerta con dettaglio voci del suo compenso,obbligo di legge. Se in tale offerta è specificata una percentuale a suo favore per certe tipologie di lavori (di prassi quelli straordinari) e l 'assemblea approva è legittimo e dovuto il riconoscimento.

Francesco Lanati
Francesco Lanati martedì 29 novembre 2016 alle ore 17:57

Buona sera,
salvo smentite da parte di Professionisti, se contrattualizzato ad inizio anno è dovuto...
Saluti

Giemme
Giemme martedì 29 novembre 2016 alle ore 18:29

Infatti è quello che con altre parole ho scritto.
Semmai si potrebbe disquisire sulla ratio del compenso a percentuale che conduce ad assurdità per le quali a parità d'impegno l'emolumento è variabile. Ma dal punto di vista legale non fa una grinza, è libertà contrattuale.

Francesco Lanati
Francesco Lanati martedì 29 novembre 2016 alle ore 18:41

Scusa Giemme,
ma non era ancora stata pubblicata la Tua risposta.
Buona serata

Giemme
Giemme martedì 29 novembre 2016 alle ore 18:46

Ma ti pare ci mancherebbe è il bello della diretta. È poi repetita juvant

LUIGI
LUIGI martedì 29 novembre 2016 alle ore 19:11

come previsto, tra il condominio e l'amministratore, oltre a quanto compare in bilancio consuntivo e/o preventivo, viene stipulato un regolare contratto di appalto per amministrazione condominiale sottoscritto dal presidente p.t. dell'assemblea, al quale viene rilasciata regolare copia in cui compaiono tutte le spese nei dettagli: ordinarie, straordinarie, fisse, %, oneri di sollecito, dichiarazioni fiscali, paghe e contributi ecc.ecc.; non dovrebbero esserci sorprese di sorta poiché tutto è alla luce del sole, chiaro e distinto. dipende tutto dall'amministratore e dagli amministrati che tuttalpiù devono chiedere.

Francesco Lanati
Francesco Lanati martedì 29 novembre 2016 alle ore 19:44

Se posso permettermi:
con queste iniziative, extra % per... extra+ per... addizionale per... rimborso per... costi per... passivamente accettate da Maggioranze beote, si finisce per ri-pagare i servizi compresi nell'Art. 1129 mi pare, o comunque per "erogare un compenso netto di gestione" che sommato ai costi extra diventa "personalizzato e esorbitante" e non ha nulla a che vedere con i "costi propri di un servizio appaltato" come invece è.
Alla prossima.

Biagio
Biagio mercoledì 30 novembre 2016 alle ore 08:32

Buongiorno, a mio parere i punti da analizzare sono molti. Il primo è rendere le norme inderogabili affinché nelle assemblee non si crei interpretazioni a favore del mandatario chiedendo la ratifica con approvazione.L' altra realtà è invitare le varie ditte a non cedere a queste pressioni e oltre a farle presente ai condomini di questi comportamenti atipici e di denunciare alle autorità competenti. Aggiungo un punto a favore delle ditte che il lavoro non lo perdono in quanto fa fede il verbale assembleare che indica chiaramente la verità. E inteso che riguarda solo quella parte negativa di amministratori.

Giemme
Giemme mercoledì 30 novembre 2016 alle ore 09:20

Biagio specificare il compenso e le eventuali % e dettaglio tipologie di spese da riconoscere sono obbligo di legge ex art. 1129 che è inderogabile.
Quanto al resto permetti è un lodevole auspicio che cozza contro la realtà. Se una ditta non concorda la % in nero con un certo amm perderà ogni appalto futuro con lo stesso a favore di un concorrente. È non c'è proprio nulla da denunciare a nessuno non ci sono mai elementi di prova. È un fatto di malcostume giuridicamente pressoché mai perseguibile. Un po' di dissuasione può esserci se l'ass. impone il sito web che comunque può complicare ma non rendere impossibile il malaffare

Francesco Lanati
Francesco Lanati mercoledì 30 novembre 2016 alle ore 10:20

Moltissimi Amm.ri operano più per acquisire deleghe compiacenti per gestire poi in completa autonomia e protezione. Denunciare significa emarginazione, tribunali, avvocato ecc. Le Leggi attuali non aiutano a prevenire questi soprusi quindi "lasciate ogni speranza voi amministrati".
Personalmente vivo una gestione pessima, sono stato denunciato per mettermi all'angolo, ha poi cercato testimoni che affermassero la mia abitudine a parlare male dell'Amm.re, "fatto mai successo", solo contestato direttamente e indirettamente per errori e malversazioni amministrative e contabili visibili sui consuntivi distribuiti: i condomini preferiscono non vedere...Buona giornata.

Wanda
Wanda mercoledì 30 novembre 2016 alle ore 19:47

Il mio amministratore con Ok dell' assemblea percepisce percentuali su tutto anche sull'acquisto di una lampadina,l'anomalia,che questi incassi
Comprensivi del suo onorario con relativa IVA alla mia richiesta verbalizzata in assemblea di fornire le fatture di tutto il suo operato rimane sempre senza risposta.E' normale

Francesco Lanati
Francesco Lanati mercoledì 30 novembre 2016 alle ore 20:04

Buona sera Wanda,

io sono "fortunato" riesco ad avere le fotocopie dei documenti: 87 centesimi cad'una lo scorso esercizio, 20 cents cad'una in questi giorni. diversamente non potrei nemmeno scrivere quello che ho scritto; alle mie rimostranze risponde che non è vero, che non so la contabilità che voglio solo denigrarla, che voglio fare io l'amministratore ecc.: "i fedeli" riescono a trascinare la maggioranza... pensa che da quattro anni non riesco a far attribuire 9,68 millesimi mai attribuiti per leggerezza ad alcuni proprietari.. i nostri millesimi sono 990,32.
Dimmi Tu...

Giemme
Giemme mercoledì 30 novembre 2016 alle ore 20:25

Wanda il quesito va suddiviso in due parti:
Se l’assemblea ratifica il surplus rispetto a quanto contrattualizzato (ammesso e concesso che queste percentuali non siano stabilite all'atto della nomina) la decisione è legittima e vincolante per tutti.
Inderogabile è soltanto la parte che si riferisce all'obbligo di presentare l’offerta nei modi di legge, ma l’assemblea è sovrana e se a maggioranza stabilisce di attribuirgli diciamo un “premio” c’è poco da fare.
Per quanto riguarda la richiesta di fatture non è atto dovuto in assemblea ove ha il solo obbligo di presentare il rendiconto. Però ai sensi di legge deve mettere sempre, in particolar modo nell'imminenza dell’assemblea di approvazione bilancio, a disposizione i documenti contabili dei facenti richiesta. Quando non avviene il singolo condomino ha diritto ad impugnare la delibera assembleare per determinarne l’annullabilità. Ovviamente per via giudiziaria. Cass.12650 19/5/2008

Biagio
Biagio venerdì 20 aprile 2018 alle ore 11:53

Bisogna cambiare mentalità, le ditte se vogliono e possono provare in qualsiasi sede queste richieste anomale, purtroppo non accade per mancanza di volontà.Il ragionamento è facile. In tanti altre strutture questo sistema non esiste più proprio per paura dell'amministratore. Bisogna divulgare questo fatti in modo che anche tra le ditte si diano Delle regole. D'accordo il regalino spontaneo ma sottostare a forme di costringimento non DEVE accadere e va denunciato immediatamente.Inoltre questo modo di fare viene danneggiato anche il condominio con i pochi condomini attenti.Ci vorrebbero più informazioni sul territorio organizzando incontri sul tema.

Giemme
Giemme venerdì 20 aprile 2018 alle ore 12:11

Biagio purtroppo sono auspici che cozzano contro il principio di realtà. Il malcostume è combattibile solo quando esiste quando gli interessi sono divergenti fra i soggetti in questione. Non è il caso in oggetto. Le imprese vogliono lavorare e il lavoro lo ottengono dagli amministratori e finché ci stanno dentro pagano la %. È così dappertutto e non solo in ambito condominiale.

Biagio
Biagio venerdì 20 aprile 2018 alle ore 13:11

Non concordo il lavoro viene dato dal condominio l' amministratore è un esecutore. Il fatto di cambiare sistema è solo questione di buona volontà.Se l'artigiano si sente offeso dalla richiesta ha tutti i mezzi a disposizione. Il lavoro in primis lo perde l'amministratore e non solo .Mettiamoci dentro anche la coscienza. Non dimentichiamoci i fatti di" mani pulite" solo per citare. La colpa è anche di noi condomini che non vogliamo capire le parole: unione, trasparenza,vigilanza, e chi più ne ha , più ne mette. Bisogna almeno confidarsi per queste richieste illegali.

Giemme
Giemme venerdì 20 aprile 2018 alle ore 13:32

Concordo ci mancherebbe ma insisto: non è teoricamente impossibile ed è verissimo che l’assemblea sovrana può decidere affidamenti a chi vuole, a chi crede essere più onesto e che l’amministratore ha l’obbligo giuridico di attenersi. Ma la questione non può prescindere da quelle che sono le realtà prevalenti, vale a dire di un sostanziale disinteresse dei condomini che, per ragioni le più diverse, si disimpegnano. Poi possiamo dire che che le cose possono cambiare, che dovrebbero cambiare ecc. ma sono speranze, auspici e non certo soluzioni praticabili in tempi ragionevoli.
Mi spiace apparire come un cinico ma l’illusione non mi appartiene, troppe ne ho viste per mestiere.

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