Compenso dell'amministratore di condominio per lavori straordinari, quando è lecito domandarlo, dove bisogna indicarlo e quali i parametri di riferimento?
La questione che andremo ad approfondire prende spunto dalla richiesta di un nostro lettore, il quale ci domanda di analizzare la tematica del compenso dell'amministratore di condominio, ponendoci uno specifico quesito riguardante la possibilità di chiedere un compenso per i lavori straordinari determinato in misura percentuale sull'ammontare totale dei lavori medesimi.
Compenso dell'amministratore di condominio per lavori straordinari, quello che ci domandate
«Vorrei porre una domanda in merito a quanto prescritto dal 14° comma dell'articolo 1129 c.c. in relazione alla richiesta analitica del compenso dell'amministratore.
Il suo articolo del 17/12/2013 (Attività fiscale dell'amministratore di condominio e richiesta di compensi extra, quali compiti rientrano nelle sue competenze?) sui compensi extra dell'amministratore mi induce ad avvalorare e rafforzare quella che è già un mia convinzione: l'illegittimità del compenso richiesto in percentuale che molti amministratori continuano a proporre e in alcuni casi in forma veramente truffaldina con percentuali che vanno fino al 4% da parte di alcuni professionisti.
Gradirei da Lei se fosse possibile un suo intervento sull'argomento in uno dei suoi prossimi interventi su Condominioweb.
In sostanza una richiesta in percentuale può considerarsi una esposizione analitica di richiesta di un compenso? No secondo il mio punto di vista.
Se poi in concomitanza di lavori straordinari di notevole importanza capita che un amministratore venga revocato o comunque decade dall'incarico come si fa a definire il compenso di quello uscente e quanto riconoscere a quello subentrante?» (Il compenso dell' amministratore di condominio è omnicomprensivo salvo che?)
La responsabilità civile, penale, fiscale e deontologica dell'amministratore
Compensodell'amministratore di condominio per lavori straordinari, la nostra risposta
Nell'articolo citato dal nostro lettore spiegavamo che per l'attività fiscale, sulla base delle nuove norme introdotte dalla riforma del condominio, se l'amministratore vuole domandare e vedersi riconosciuto uno specifico compenso, allora deve inserire questa voce di costo nell'elenco dettagliato del compenso per l'attività che andrà a svolgere, compenso che chiaramente dev'essere approvato dall'assemblea.
Ove non lo facesse l'attività fiscale dev'essere considerata ricompresa nella voce di compenso generale e ogni ulteriore richiesta, stante quanto stabilito dall'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. renderebbe nulla la nomina.
Il discorso non cambia molto rispetto ai compensi per i lavori straordinari. L'amministratore ha a disposizione due opportunità:
- domandare un compenso extra per l'attività connessa all'esecuzione dei lavori straordinari determinandolo in misura fissa;
- richiedere una remunerazione aggiuntiva percentuale, specificando che la stessa andrà ad essere parametrata all'importo deliberato per le medesime opere straordinarie.
Non v'è alcun motivo per ritenere tale percentuale (del 2%, del 3%, ecc.), illegittima.
La norma che disciplina l'elencazione dettagliata del compenso dell'amministratore ha la chiara funzione di imporre chiarezza e trasparenza nei rapporti con i condomini.
E' evidente che, allorquando questa voce di costo sia inserita nel preventivo o comunque nel dettaglio del compenso, nessuna obiezione potrà essere opposta all'amministratore. Si deve ricordare, infatti, che al rapporto amministratore condominio si applicano le norme sul mandato, che per l'attività di amministratore non esistono tariffari di riferimento e che dunque la determinazione del compenso è rimessa all'accordo tra le parti (cfr. art. 1709 c.c.).
In sostanza, siccome nessuna norma vieta la determinazione del compenso in questa forma, purché essa sia chiara fin da subito, è da ritenersi legittima la richiesta di un compenso extra - specificato nei modi di cui all'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. - determinato in misura percentuale rispetto all'ammontare dei lavori straordinari.
Se l'amministratore che ha ottenuto il riconoscimento di questo compenso venisse revocato prima della fine dei lavori, egli avrebbe diritto al compenso per l'attività svolta in misura percentuale ai lavori fino ad allora eseguiti e pagati. Il nuovo amministratore avrebbe diritto al compenso per la parte finale se richiesto e specificato al momento della nomina ed accordatogli dall'assemblea.
Compenso dell'amministratore di condominio per lavori straordinari, la giurisprudenza si esprime
Se l'amministratore non ha domandato il compenso extra all'atto dell'accettazione dell'incarico o del suo rinnovo, come specificato dall'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c., ma ne ha avanzato richiesta in una successiva assemblea, cioè dopo l'assunzione dell'incarico, magari proprio quando si è iniziato a discutere e decidere sui lavori straordinari, allora quella richiesta deve essere considerata valida?
Oppure la tardività rischia di rendere nulla la deliberazione di nomina?
Al riguardo s'è espresso il Tribunale di Udine, con in un'interessante sentenza del novembre 2018.
Il giudice friulano ha innanzitutto inquadrato la questione specificando che la ratio dell'art. 1129, comma 14, c.c. va individuata nella necessità di garantire la massima trasparenza ai condomini al fine di renderli edotto sule singole voci di cui si compone il compenso dell'amministratore di condominio.
(Da non perdere: Lavori straordinari e costituzione del fondo speciale. I sei rimedi per aggirare la " morsa" dell'art. 1135, n° 4 del c.c.)
Data questa premessa, egli ne ha tratto la conclusione secondo la quale la garanzia di trasparenza prevista dalla norma «non viene meno nell'ipotesi in cui all'atto della nomina o della conferma dell'amministratore non sono indicati il compenso e le singole voci per l'attività straordinaria, ciò perché, in primo luogo, tale attività, proprio perché straordinaria, non è preventivabile come nel caso di lavori straordinari non essendo possibile stabilire la complessità, la laboriosità, l'urgenza dei lavori da svolgere sui quali, poi, misurare il compenso dell'amministratore, tant'è che l'assemblea, di fronte alla necessità di dar corso ad opere straordinarie, viene edotta ed informata dell'attività e dei lavori da svolgere e può autonomamente stabilire e concordare, nella massima trasparenza, il compenso dovuto all'amministratore» (Trib. Udine 12 novembre 2018).
Una presa di posizione, ne siamo sicuri, che farà discutere e rispetto alla quale non è difficile ipotizzare prese di posizione difformi anche da parte della stessa giurisprudenza
