L'occupazione di una porzione del lastrico solare e la trasformazione in terrazza a uso privato in assenza di un'espressa previsione nel rogito di acquisto dell'immobile in proprietà esclusiva ovvero di autorizzazione dell'assemblea condominiale costituisce un'occupazione sine titulo della superficie comune.
La vicenda. Il contenzioso scaturisce da un comportamento fra i più odiosi nella realtà condominiale.
Un condomino chiede accertarsi che altri tre condomini hanno illegittimamente occupato "l'area scoperta di calpestio contigua alle rispettive unità abitative posta a copertura dei primi cinque piani dell'edificio", ricavandone delle vere e proprie terrazze a uso privato, e chiede condannarsi i convenuti al rilascio delle suddette aree in favore del Condominio e alla conseguente rimozione dei manufatti ivi collocati.
Si costituisce una condomina - nei cui soli confronti proseguirà il giudizio a seguito dell'accordo transattivo con gli altri convenuti - eccependo, in via preliminare, il difetto di legittimazione dell'attore, e nel merito, da un lato che la trasformazione dell'area scoperta in poggiolo aveva consentito il risanamento del manto di copertura e la cessazione delle infiltrazioni meteoritiche nel piano inferiore, dall'altro lato che l'area in questione fosse da considerarsi una terrazza a livello in proprietà esclusiva, e non un lastrico solare di natura condominiale.
Ok alla veranda sul terrazzo se sono rispettati sicurezza e decoro architettonico
La sentenza. La domanda attorea è accolta (Trib. Padova n. 31.7.2015).
Quanto all'eccepita carenza di legittimazione attiva dell'attore, il Giudice si rifà al principio della "rappresentanza reciproca" o "legittimazione sostitutiva", elaborato da un oramai consolidato filone giurisprudenziale, secondo cui "In tema di azioni a tutela delle parti comuni di un edificio in condominio occorre distinguere tra domande tendenti a esercitare atti conservativi di difesa dei beni comuni e domande di natura risarcitoria.
Con riferimento al primo ordine di domande sussiste la legittimazione attiva del singolo condomino, atteso che essendo il condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, l'esistenza dell'amministratore non esclude che ciascun condomino possa provvedere direttamente ad agire per la tutela dei diritti inerenti alle parti comuni" (Cass. Civ. n. 8173/2012; Cass. Civ. n. 19796/2016).
E, pertanto, conclude il Tribunale patavino, "il condomino ha facoltà di intraprendere le azioni giudiziarie a tutela delle cose comuni, nella sua qualità di comproprietario delle predette, senza che vi sia necessità di alcuna autorizzazione al riguardo, né di estendere il contraddittorio nei confronti del condominio, nella persona del suo amministratore".
Venendo invece al merito della vertenza, si ritiene opportuno fornire un preliminare chiarimento sugli elementi architettonici oggetto del contendere e relativa qualificazione giuridica.
Si definisce "lastrico solare" la superficie piana posta alla sommità del fabbricato condominiale che svolge la funzione di copertura del medesimo.
La "terrazza a livello" è, invece, quella parte di superficie posta alla sommità di alcune unità immobiliari e, al contempo, sullo stesso piano di altre unità delle quali costituisce strutturalmente e funzionalmente una parte integrante risultando accessibile solamente tramite le medesime.
Pur assolvendo entrambi gli elementi alla funzione di copertura totale o parziale dell'edificio, il tratto distintivo è dato dalla funzione di affaccio che contraddistingue la terrazza a livello, che "deve ritenersi destinata non solo e non tanto a coprire una parte del fabbricato, ma soprattutto a dare possibilità di espansione e ulteriore comodità all'appartamento cui è contigua, costituendo di esso una proiezione all'aperto.
Ricorrendo tale situazione, la funzione della terrazza quale accessorio rispetto all'alloggio posto allo stesso livello, prevale su quella di copertura dell'appartamento sottostante e, se dal titolo non risulta il contrario, la terrazza medesima deve ritenersi appartenente al proprietario del contiguo alloggio di cui strutturalmente e funzionalmente è parte integrante" (Cass. Civ. n. 8394/1990).
Per un approfondimento sul punto, si rinvia Le differenze tra lastrico solare e terrazza.
Ciò premesso, la documentazione agli atti del giudizio induce a ritenere che l'area scoperta in esame, pur essendo contigua ad alcuni appartamenti, fosse unicamente destinata a una funzione di copertura dell'edificio, e non di affaccio, non essendo possibile in origine - prima dell'intervento di trasformazione in poggiolo - il passaggio tramite le unità immobiliari dei condomini occupanti.
Segnatamente, il Giudice afferma che: "E' emerso dalla documentazione in atti che l'unità abitativa della resistente è dotata di un'area contigua (…) e che, in seguito alla trasformazione del poggiolo esistente in veranda operata dalla resistente, quest'ultima ha occupato parte di tale copertura, in origine non comunicante con l'abitazione"; che "E' emerso altresì che l'area occupata dalla resistente svolge funzione di copertura piana su uno spazio condominiale" e che, pertanto, "si ritiene che sia da configurarsi quale lastrico solare".
Una volta individuata l'esatta natura della porzione di edificio contesa, l'accoglimento della domanda attorea è scontato in quanto "non essendo stata provata dalla resistente alcuna previsione negoziale derogatoria (alla natura condominiale del lastrico solare) né alcuna volontà specifica e circostanziata nell'atto traslativo della proprietà, finalizzata a derogare la destinazione dei lastrici solari, la trasformazione della porzione di copertura in terrazza a uso privato, in difetto di autorizzazione da parte del condominio, costituisce illegittima occupazione di superficie comune condominiale".
Cosa comporta la mancata manutenzione della terrazza a livello?
