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L'appartamento realizzato sul lastrico solare entra a far parte automaticamente del condominio
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L'appartamento realizzato sul lastrico solare entra a far parte automaticamente del condominio

L'appartamento realizzato sopraelevando il lastrico solare entra a far parte automaticamente del condominio.

Avv. Giuseppe Nuzzo  

L'appartamento realizzato sopraelevando il lastrico solare entra a far parte automaticamente del condominio. Il proprietario acquista il diritto di usufruire dei servizi condominiali e, correlativamente, l'obbligo di pagare i relativi oneri, in proporzione alla quota di proprietà, anche se il nuovo appartamento non è stato ancora incluso nelle tabelle millesimali.

Nella fattispecie oggetto della sentenza in commento, l'amministratore aveva staccato il servizio citofonico nei confronti dei proprietari dell'appartamento realizzato sopra l'ultimo piano dell'edificio condominiale.

Secondo l'amministratore, l'immobile in questione era stato costruito sopraelevando l'originario lastrico solare, cosicché l'edificio, che originariamente era solo di sette piani, era diventato poi di otto.

Il nuovo appartamento, a detta dell'amministratore, non poteva ritenersi incluso nelle tabelle millesimali e, conseguentemente, i proprietari dello stesso non avevano diritto a godere dei servizi condominiali. (Anche il lastrico solare di proprietà esclusiva rientra tra le agevolazioni fiscali della prima casa)

Il Tribunale di Napoli ha sconfessato la tesi difensiva dell'amministratore. Da un lato, ha dichiarato illegittimo il distacco dall'impianto citofonico ai danni dei proprietari del nuovo appartamento, ordinandone l'immediato ripristino; dall'altro, ha accertato l'obbligo degli stessi di contribuire alle spese di gestione ordinaria e straordinaria del condominio, ai sensi dell'art. 1123 c.c., anche se il nuovo immobile non è ancora incluso nelle tabelle millesimali.

L'obbligo di contribuire alle spese condominiali sorge nel momento stesso in cui può dirsi costituita quella particolare forma di comunione sulle parti comuni dell'edificio, regolata dagli artt. 1117-1139 c.c., che prende il nome di "condominio negli edifici".

Ma quando e come "nasce" il condominio? Mutuando l'insegnamento della giurisprudenza, si può affermare che il condominio viene ad esistenza ogni qualvolta, nell'ambito di un medesimo edificio o complesso edilizio, coesistono due o più unità immobiliari di proprietà esclusiva di soggetti diversi, unitamente a beni, opere o impianti di proprietà comune, asserviti alle predette unità immobiliari da una relazione di accessorietà strutturale o funzionale: "Il condominio si costituisce ipso iure et facto, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, nel momento in cui l'unico proprietario di un edificio frazioni in più porzioni autonome la cui proprietà esclusiva trasferisca ad una pluralità di soggetti od anche solo al primo di essi, ovvero più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l'unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento che ad esso da origine" (vedi Cass. civ. 17.08.2011, n. 17332).

Applicando il principio al caso di specie, anche l'appartamento realizzato dalla trasformazione del lastrico solare (facoltà peraltro accordata dall'art. 1127 c.c.) viene a essere parte del condominio automaticamente.

Di conseguenza, i proprietari del nuovo immobile continuano ad avere in comune talune cose, impianti e servizi comuni, attraverso la relazione di accessorio e principale, con relativo obbligo di contribuire agli oneri condominiali, ai sensi dell'art. 1123 c.c.

La mancata revisione dei millesimi di proprietà e, dunque, l'omessa inclusione del "nuovo" appartamento nelle tabelle millesimali, non determina la sua esclusione dal condominio e non esonera i proprietari dal pagamento delle spese condominiali.

L'obbligo di corrispondere le spese condominiali prescinde dalle tabelle millesimali. Se queste non ci sono, l'assemblea può adottare, a titolo di acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie, avendo cura i rispettare la proporzione fra la quota di spesa a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva a questi appartenente.

Il criterio di determinazione delle singole quote, infatti, preesiste e prescinde dalla formazione delle tabelle millesimali.

Pertanto, le spese condominiali possono essere ripartite anche in assenza di esse, ma il condominio interessato può impugnare la deliberazione, a condizione che indichi in quali termini, da tale ripartizione, gli derivi un pregiudizio concreto e attuale.

Sul punto, la Corte di cassazione ha più volte precisato che la ripartizione di una spesa condominiale può essere deliberata anche in assenza di un'apposita tabella millesimale, purché nel rispetto della proporzione tra la quota di essa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva a questi appartenente.

Il criterio per determinare le singole quote, infatti, preesiste ed è indipendente dalla formazione della tabella, derivando da rapporto tra il valore della proprietà singola e quello dell'intero edificio (vedi Cass. civ. n. 2237/2012).

Pertanto, il singolo condomino non può sottrarsi al pagamento delle spese con il pretesto della mancanza di una tabella millesimale approvata. Il valore della singola proprietà, rapportato al valore dell'intero edificio, esprime un rapporto matematico accertato, tradotto in frazione millesimale, che esiste prima e indipendentemente dalla formazione della tabella millesimale.

Tanto che, laddove non siano presenti i valori delle singole unità immobiliari, possono essere determinati, per esempio, con riferimento al numero dei vani di ciascun appartamento o in base alla superficie di ciascun appartamento o ad altri criteri ancora "in quanto la tabella agevola, ma non condiziona, lo svolgimento dell'assemblea e, in genere, la gestione del condominio"; pertanto, "anche a posteriori e in giudizio, si potrà verificare se le maggioranza richieste per la costituzione dell'assemblea e i quorum deliberati sono stati raggiunti" (vedi Cass. civ. n. 1946/1978). (Lastrico solare di proprietà esclusiva e ripartizione spese: la responsabilità deriva dalla causa del danno.)

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