La Corte di Appello di Roma con una recente pronuncia (depositata 13 marzo 2017 n. 1673) ha riconosciuto la responsabilità professionale di un notaio condannandolo a risarcire i danni patiti dal compratore che aveva acquistato un immobile gravato da ipoteca giudiziale.
Nel contratto il professionista evidenziava l'esistenza della formalità ma indicava anche che la procedura esecutiva era estinta e che avrebbe curato personalmente la cancellazione dell'ipoteca.
L'immobile non si può vendere, il notaio non ha effettuato le dovute verifiche!
L'ipoteca. È una forma di garanzia per il creditore.
Essa infatti attribuisce al creditore ipotecario il diritto di espropriare il bene e di essere soddisfatto con preferenza rispetto a tutti gli altri sul prezzo ricavato dalla vendita.
L'ipoteca può essere volontaria, legale e giudiziale e tutte si costituiscono con l'iscrizione nei Pubblici Registri.
La differenza tra le tre ipoteche sta nella diversa fonte ossia nel diverso titolo idoneo all'iscrizione.
Nell'ipoteca giudiziale è il giudice che impone l'iscrizione dell'ipoteca su un determinato immobile quale garanzia del pagamento del debito che un soggetto (debitore) può aver contratto a danno di un altro soggetto (creditore)
La cancellazione dell'ipoteca. Così come è necessario un titolo idoneo per l'iscrizione, lo è altrettanto necessario per la cancellazione. Titoli idonei alla cancellazione della ipoteca giudiziale sono: atto notarile di consenso del creditore reso nelle forme dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata, ossia ottenere dal creditore una dichiarazione di rinuncia all'ipoteca a seguito di estinzione dell'obbligazione garantita o di transazione; sentenza o provvedimento passato in giudicato nel quale il giudice ordina la cancellazione dell'ipoteca, ossia ottenere dal giudice un provvedimento che autorizzi la cancellazione a seguito di estinzione dell'obbligazione garantita, di transazione, di perimento del bene ipotecato, di rinuncia espressa in forma scritta del creditore e di vendita forzata della cosa ipotecata.
Visure catastali e ipotecarie sono a «carico» del notaio
Le conseguenza dell'inadempienza del notaio. Nella fattispecie in esame,nonostante la disponibilità manifestata dal notaio e le sue rassicurazioni, dopo qualche anno veniva notificato all'acquirente un atto di precetto con intimazione di pagamento di una somma, seguito poi da pignoramento immobiliare sullo stesso bene oggetto di compravendita, nei limiti dell'iscrizione ipotecaria (non cancellata), dando così inizio a una nuova procedura esecutiva immobiliare.
Per tali motivi, il compratore chiedeva il risarcimento del danno al venditore e al notaioper responsabilità professionale.
In primo grado, il tribunale ha accolto la domanda solo nei confronti della parte venditrice.
Il compratore ha quindi presentato appello facendo rilevare che il notaio aveva violato i doveri di consiglio e di dissuasione.
La responsabilità contrattuale del notaio. Secondo la Corte Territoriale, il notaio era tenuto alla preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, nonché a informare il cliente sul suo esito e, nell'ipotesi di constatazione di presenza di iscrizioni pregiudizievoli, a dissuadere il compratore dalla stipula dell'atto. Di conseguenza l'inosservanza di detti obblighi professionali dà luogo a responsabilità contrattuale per inadempimento del contratto di prestazione d'opera.
In conclusione, quando il contratto riguardi la vendita di un immobile gravato da iscrizione pregiudizievole, la sola menzione di tale formalità non esaurisce e soddisfa l'attività cui è tenuto il professionista che, invece, deve indicare nel negozio di aver informato il cliente sui possibili risvolti dell'iscrizione riguardante il bene venduto, fino a esprimere parere sfavorevole alla stipula ove ciò risponda all'interesse del cliente, al quale, in caso contrario, deve essere richiesto uno specifico atto di esonero da responsabilità.
Per tali motiviil Notaio è stato condannato in solido con il Venditore al rimborso di tutto quanto sostenuto dall'attore nei limiti dell'iscrizione ipotecaria oltre all'ulteriore danno pari € 7.500 per il pregiudizio subito.
