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Responsabile il notaio se non effettua le visure per verificare l'assenza di vincoli che possono impedire la commerciabilità di un immobile.
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Responsabile il notaio se non effettua le visure per verificare l'assenza di vincoli che possono impedire la commerciabilità di un immobile.

L'immobile non si può vendere, il notaio non ha effettuato le dovute verifiche!

Avv. Leonarda Colucci  

Se l'ipoteca estinta è cancellata da uno solo dei comunisti, l'immobile si può vendere ugualmente?

La sentenza affronta il tema della responsabilità professionale del notaio, ossia quella concernente l'obbligo di tale professionista di effettuare le visure per verificare l'assenza di vincoli che possono impedire la commerciabilità di un immobile.

Il fatto. Due coniugi citano in giudizio un notaio dinanzi al Tribunale di Brindisi chiedendo che sia accertata la responsabilità di quest'ultimo per aver omesso di consultare i registri immobiliari al fine di verificare la libertà e la disponibilità dell'immobile prima di procedere alla compravendita dello stesso.

A tal fine gli attori premettevano di essere divenuti proprietari esclusivi di un terreno con annesso immobile,ù in forza di un atto di divisione. Tale immobile, infatti, rientrava in un ampio compendio originariamente intestato agli attori ed ad altri due coniugi (Y); in sede di divisione gli attori ed i coniugi Y avevano dichiarato che gli immobili, successivamente loro assegnati, “erano liberi da qualsiasi vincolo”.

I coniugi Y, in questa occasione, avevano taciuto il fatto che in passato avevano iscritto in loro danno una ipoteca legale attraverso atto amministrativo della Sesit Puglia.

Gli attori, dal canto loro, completamente ignari dell'esistenza di tale iscrizione pregiudizievole, dopo essere divenuti effettivi proprietari dell'immobile in seguito alla divisione appena citata, stipulavano contratto preliminare promettendo la vendita del loro immobile per una somma di circa 133 mila euro. (da non perdere: Notaio e geometra poco attenti? Niente paura, risarciscono l'acquirente!)

Assolutamente sicuri del fatto che presto avrebbero venduto tale immobile, si impegnavano con la stipula di un secondo contratto preliminare all'acquisto di un appartamento per la somma di circa 125 mila euro.

Tuttavia al momento della predisposizione della documentazione necessaria per la vendita del terreno, al quale gli attori si erano obbligati con la stipula del primo contratto preliminare, il notaio rilevava l'esistenza di una ipoteca legale iscritta, in passato dalla Sesit Puglia sulla quota pro-indiviso dei coniugi Y.

Dopo aver constatato l'esistenza di tale impedimento il notaio comunicava agli attori l'impossibilità giuridica di procedere al rogito della compravendita della quota ad essi attribuita mediante atto di divisione.

A fronte di tale situazione gli attori erano costretti a risolvere tanto il contratto preliminare stipulato per la vendita del terreno, quanto il successivo contratto preliminare stipulato per l'acquisto di un appartamento.

In conseguenza della risoluzione di tali contratti gli attori affermavano di aver subito un grave pregiudizio economico, e solo dopo essersi attivati per la liberazione della iscrizione pregiudizievole della loro quota di proprietà avevano potuto procedere:

- alla vendita del terreno a nuovi acquirenti,

- ed all'acquisto di un nuovo appartamento a condizioni meno vantaggiose rispetto al precedente.

La decisione. Attraverso la sentenza in commento il Giudicante della seconda sezione civile del Tribunale brindisino chiarisce quali sono gli effetti dell'ipoteca estinta ma non cancellata.

In particolare la sentenza puntualizza che “ anche se l'ipoteca estinta non è stata cancellata …tale omessa formalità rende il vincolo solo apparente … e pertanto non si può imputare nessuna responsabilità professionale al notaio che non consultò i registri immobiliari”.

Prima di giungere a tale conclusione, tuttavia, la pronuncia ha messo in luce un altro aspetto e cioè quello relativo al fatto che “la divisione della comunione degli immobili è retroattiva, per cui l'ipoteca iscritta sul bene di uno degli condividenti non impedisce la libera circolazione del bene assegnato a un altro”.

Dunque se l'Equitalia, chiamata in causa nel giudizio conclusosi con la sentenza in commento, non provvede a riscrivere l'ipoteca entro novanta giorni dalla divisione la precedente iscrizione perde efficace.

L'atto di divisione, quindi, esplica una sua natura dichiarativa pertanto quando ad uno degli ex condividendi viene assegnato un bene che faceva parte della comunione, egli diventa titolare esclusivo del cespite non dal momento della divisione ma, retroattivamente e cioè dal momento in cui la comunione risulta sorta.

Pertanto nel caso in cui uno dei condividenti abbia concesso un'ipoteca legale sulla propria quota pro indiviso della comunione, l'iscrizione pregiudizievole trascritta non costituisce un impedimento alla libera circolazione del bene che viene assegnato poi ad uno degli ex condividenti.

Dunque poiché tale iscrizione non esplicava alcun effetto pregiudizievole per gli attori, la sentenza in commento si conclude con la constatazione:

a) dell'assenza di qualsiasi responsabilità in capo al notaio che non aveva effettuato le necessarie visure;

b) della piena ed assoluta commerciabilità del bene di proprietà degli attori.

Scarica Tribunale di Brindisi, seconda sezione civile, 6 agosto 2014

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