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Prima di comprar casa accertatevi dell'effettiva proprietà. Responsabili in solido notaio e geometra che non hanno effettuato le dovute verifiche
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Prima di comprar casa accertatevi dell'effettiva proprietà. Responsabili in solido notaio e geometra che non hanno effettuato le dovute verifiche

Notaio e geometra poco attenti? Niente paura, risarciscono l'acquirente!

Avv. Leonarda Colucci.  

Una recente sentenza della Corte d'Appello di Milano affronta una delicata problematica e cioè quelle della responsabilità dei professionisti che, dopo aver partecipato ad una compravendita immobiliare, non hanno effettuato le necessarie verifiche per accertare l'effettiva proprietà del bene immobile in capo ai venditori.

Il fatto. Al centro della vicenda giudiziaria si colloca quanto accaduto all'acquirente di un immobile, che dopo aver stipulato un contratto di compravendita, avvia le pratiche di ristrutturazione del bene acquistato ma ha una sgradita sorpresa: una parte del bene immobile acquisito non risultavano esserne gli effettivi titolari del bene venduto.

Preso atto dell'accaduto la signora cita in giudizio i venditori chiedendo che il Giudice accerti la nullità parziale del contatto di compravendita condannando i convenuti alla restituzione del prezzo pagato, limitatamente alla parte del prezzo dell'immobile riferito alla particella per la quale i venditori non risultavano proprietari, ed al risarcimento dei danni subiti, oltre al recupero delle spese notarili e tecniche sopportate.

I convenuti, si costituiscono in giudizio, dichiarando di aver ricevuto in eredità il bene immobile successivamente venduto all'attrice, ribadendo che in ragione della loro intenzione di vendere l'immobile avevano conferito incarico ad un geometra affinché provvedesse ai necessari aggiornamenti catastali e, confidando nel fatto che tale professionista avesse svolto il suo incarico diligentemente, avevano deciso dopo aver sistemato le carte di vendere l'immobile.

Sorpresi dell'increscioso equivoco venutosi a creare, i venditori chiedevano un differimento della prima udienza al fine di provvedere alla chiamata in causa dei due professionisti (geometra e notaio) che avevano esercitato la loro attività prima e durante la stipula del contratto di compravendita dell'immobile di loro proprietà.

Tralasciando i dettagli relativi alla svolgimento del giudizio di primo grado, lo stesso si conclude con una sentenza di condanna del geometra e del notaio ritenuti responsabili: il primo di non aver correttamente aggiornato i dati catastali e di non aver verificato la veridicità dei dati forniti dai venditori, ed il secondo ( e cioè il notaio) di essersi soffermato solo sulla relazione fornitagli dal geometra e di non aver verificato se i venditori risultassero gli effettivi proprietari dell'immobile venduto provvedendo a redigere, quindi, un contratto nullo.

Il giudizio di secondo grado. Notaio e geometra impugnano dinanzi alla Corte di Appello di Milano la sentenza che li dichiara responsabili, articolando nel seguente modo le loro difese.

Per quanto riguarda il notaio, egli ha ribadito di aver svolto tutti gli accertamenti necessari adempiendo all'incarico ricevuto per la stipula dell'atto pubblico avente ad oggetto la compravendita dell' immobile in questione, e per sottrarsi alle sue responsabilità puntualizza che l'unico responsabile dell'accaduto era il geometra che non aveva provveduto all'aggiornamento catastale dei dati dell'immobile ricevuto in eredità dai fratelli venditori.

Dal canto suo, invece, il geometra si difende sostenendo, invece, che il suo incarico si limitasse esclusivamente alla redazione delle nuove schede catastali basandosi esclusivamente sulle dichiarazioni dei venditori e di non avere alcun obbligo di consultare i titoli di provenienza delle singoli subalterni di cui si componeva l'immobile (cascina, fienile, stalla).

Tale leggerezza ha fatto si che il geometra non prendesse atto che uno di tali subalterni, sicuramente per un vecchio errore di accatastamento, non risultasse di proprietà dei venditori.

Tale svista ha prodotto come effetto che il notaio, che a sua volta non ha verificato la veridicità dei dati fornitigli dal geometra, partecipasse alla stipula di un contratto nullo poiché contribuiva alla vendita di un bene non interamente appartenente ai venditori.

La sentenza della Corte d'Appello di Milano. La Corte d'Appello di Milano respinge le difese dei due professionisti (geometra e notaio) ed emette nei loro confronti una sentenza di condanna al rimborso ai venditori degli importi che questi ultimi devono rendere all'acquirente dell'immobile (attrice nel giudizio di primo grado ed appellata in quello di secondo grado).

In particolare riguardo al lavoro svolto dal geometra la Corte d'appello di Milano ha precisato che l'aggiornamento dei dati catastali non poteva prescindere dal controllo che la proprietà dei beni fosse effettivamente riconducibile ai venditori. Il geometra, secondo i giudici della Corte d'Appello, avrebbe dovuto esaminare i titoli di acquisto della proprietà dei venditori ed avrebbe dovuto constatare che la particella ove ricadeva l'immobile si componeva di una serie subalterni (stalle, fienile della cascina) e da tale esame avrebbe constatato che uno di tali subalterni non risultava, forse per errato accatastamento, di proprietà dei venditori.

Questa semplice operazione avrebbe evitato l'infedele riproduzione, nelle planimetrie, dello stato dei luoghi ed avrebbe evitato all'acquirente di scoprire, al momento della ristrutturazione, di non essere l'effettivo proprietario di una parte dell'immobile acquistato.

Oltre al geometra, anche il notaio secondo la sentenza del Corte di Appello di Milano è responsabile poiché non avrebbe dovuto redigere l'atto basandosi solo sulla relazione del tecnico (geometra) senza consultare i precedenti atti di provenienza che certificavano la proprietà dei venditori.

A tal riguardo la sentenza ha giustamente evidenziato che le risultanze dei registri catastali “hanno un valore meramente indiziario e da esse non può trarsi la prova decisiva della consistenza degli immobili e della loro appartenenza”.

In altre parole questo vuol dire che nelle compravendite immobiliari per l'esatta individuazione dell'oggetto del contratto: bisogna tener conto del contenuto descrittivo dei titoli e dei confini indicati dallo stesso non essendo sufficienti i soli dati catastali.

Attenzione, quindi, se acquistate un immobile accertatevi che la proprietà in capo ai venditori sia stata accuratamente accertata dal notaio.

Scarica Corte di Appello di Milano 7 gennaio 2014

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