Se i lavori di ristrutturazione dell'edificio provocano danni all'unità immobiliare di proprietà esclusiva, il condomino può avanzare le proprie richieste risarcitorie contro il condominio stesso, contro l'impresa appaltatrice ma non anche direttamente contro l'amministratore dello stabile.
Per quale motivo? Perché la responsabilità del mandatario dei condomini, in sostanza, opera nell'ambito del rapporto tra lui e la compagine ma non anche in via diretta rispetto ai danni subiti dai singoli.
Questo, in breve, quanto affermato dalla Seconda Sezione Civile della Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 20557, depositata in cancelleria il 30 settembre 2014. =>L'amministratore è penalmente responsabile delle lesioni personali derivanti da mancata manutenzione del condominio
Rapporto giuridico tra amministratore e condominio
L'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato”, parola di Cassazione (SS.UU. n. 9148/08).
Questa la definizione del rapporto giuridico, elaborata dalla Cassazione, che s'instaura tra l'amministratore di condominio e la compagine a seguito della nomina (accettata).
La legge di riforma del condominio l'ha sostanzialmente fatta propria: art. 1129, quindicesimo comma, c.c., infatti, rimanda per quanto non previsto in esso alle norme dettate in materia di mandato.
Il mandatario, cioè l'amministratore di condominio, agisce in nome e per conto dei suoi rappresentati e ad essi risponde delle scelte sbagliate operate nell'esecuzione degli ordini impartiti o rispetto a quelle assunte nell'ambito della propria sfera decisionale autonoma.
E' qui che si annidano le fonti di responsabilità dell'amministratore di condominio, ossia nell'errate esecuzioni delle decisioni condominiali e nell'errata assunzione di atti e comportamenti. Errati nel senso che gli stessi si rivelano forieri di danni per i condomini o sono comunque adottati al di fuori delle proprie competenze, salvo ratifica assembleare.
Di questi errori e solo di essi l'amministratore può essere chiamato a rispondere, almeno questo è il pensiero della Cassazione espresso nella sentenza n. 20557.
In quel caso un condomino aveva fatto causa al condominio, all'impresa esecutrice di alcune lavori sulle parti comuni ed all'amministratore in persona, per i danni derivanti da quei lavori.
Secondo gli ermellini, tuttavia, l'azione diretta contro il mandatario della compagine non era possibile.
Si legge in sentenza che l'amministratore ”non costituisce un'entità diversa dal condominio del quale è rappresentante, perché il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica diversa da quella dei singoli condomini (ordinanza 11 gennaio 2012, n. 177).
Ciò significa che il condomino che ritenga di essere stato danneggiato, come nella specie, da un'omessa vigilanza da parte del condominio nell'esecuzione di lavori sulle parti comuni non può considerare l'amministratore come un soggetto terzo ed estraneo; dovrà comunque rivolgere la propria pretesa risarcitoria nei confronti del condominio il quale, a sua volta, valuterà se esistono gli estremi di una rivalsa nei confronti dell'amministratore” (Cass. 30 settembre 2014 n. 20557).
Come dire: “amministratore se sbagli paghi, ma paghi per errori tuoi dai quali devono essere tenuti distinti i danni provocati dall'impresa esecutrice dei lavori”.
