In materia condominiale ciascun condomino esercita, sulle parti comuni un diritto, proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene (art. 1118 c.c.), salvo che il titolo non disponga altrimenti.
Ove non sia precisato dal titolo, il valore proporzionale di ciascuna unità deve essere espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento (art. 68 disp. att. c.c.).
Le tabelle millesimali rappresentano, dunque, il valore, espresso in millesimi, di ciascun piano o porzione di piano rispetto a quello dell'intero edificio. Esse sono utilizzate al fine di distribuire tra i condomini il carico delle spese condominiali necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, come stabilito dall'art. 1123 c.c., nonché per indicare il "peso" di ciascun condomino nella formazione della volontà dell'assemblea, per quanto riguarda le maggioranze per la costituzione delle assemblee, dei quorum per l'adozione delle delibere e per la validità delle stesse.
Le tabelle millesimali sono vincolanti per tutti i condomini e per l'Amministratore che, nel ripartire le spese, ha l'obbligo di attenervisi, dal momento della loro approvazione fino all'eventuale modifica o rettifica delle stesse.
La possibilità di modifica o rettifica delle tabelle millesimali è prevista dall'art. 69 disp. att. del c.c., che richiede di regola l'unanimità stabilendo, altresì, i casi in cui i valori millesimali possono essere modificati e rettificati con la maggioranza prevista dall'art. 1136 secondo comma c,c. ossia:
- quando risulta che sono conseguenza di errore;
- quando per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
Sul tema è intervenuta la storica sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 18477 del 2010), che ha stabilito che l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; con la conseguenza che, il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma c.c.
Successivamente, la giurisprudenza è tornata più volte sull'argomento allineandosi a quanto stabilito dalle Sezioni Unite nel 2010.
A tale orientamento maggioritario ha aderito, di recente, anche il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, con la sentenza n. 3673 del 5 ottobre 2023, in un caso di impugnazione di delibera assembleare che aveva modificato le tabelle condominiali predisposte dal costruttore a maggioranza anziché all'unanimità.
Mutate condizioni dei sottotetti e la modifica delle tabelle millesimali a maggioranza. Fatto e decisione
Due condomini impugnavano una delibera assembleare lamentando che le tabelle millesimali predisposte dal costruttore ed allegate al regolamento condominiale erano state modificate a maggioranza e non all'unanimità e che in ogni caso vi erano errori nella redazione delle nuove tabelle.
Si costituiva il Condominio convenuto eccependo, preliminarmente, l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione e la tardività dell'impugnazione e chiedendo, comunque, il rigetto della domanda, in quanto infondata in fatto ed in diritto.
Inoltre, il Condominio convenuto chiedeva di chiamare in causa il tecnico che aveva redatto le nuove tabelle approvate con la delibera impugnata, per essere dallo stesso tenuto indenne per ogni conseguenza negativa derivante dall'esito del giudizio, qualora fosse accertata l'esistenza di errori nella redazione delle nuove tabelle.
Autorizza la chiamata, veniva espletata consulenza tecnica d'ufficio, dalla quale emergeva che le tabelle originali erano manchevoli della tabella generale e non erano adeguate rispetto alle mutate condizioni dei sottotetti che erano stati trasformati in mansarde.
Invero, come accertato dal CTU, i coefficienti che influenzano maggiormente il peso finale in termini di millesimi delle singole unità abitative, a parità di superficie reale, sono i coefficienti di destinazione; sicché, correttamente, la modifica delle tabelle aveva tenuto conto, in termini di millesimi di proprietà, della mutata destinazione dei sottotetti.
Il Tribunale rigettava, pertanto, la domanda di parte attrice ritenendo correttamente effettuata la modifica delle tabelle millesimali con la maggioranza di cui all'art. 1136 secondo comma c.c. ossia con un numero di rappresentativo della maggioranza degli intervenuti e di almeno la metà del valore dell'edificio atteso che la delibera impugnata costituiva soltanto il parametro di quantificazione dell'obbligo contributivo dei condòmini senza derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese previsti dalla legge.
Tabelle millesimali e applicazione errata dei coefficienti correttivi: il caso del sottotetto
Considerazioni conclusive
Secondo quanto affermato dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza 18477 del 2010, con principio valido anche dopo la riforma dell'art. 69 disp. att. c.c., l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non avendo natura negoziale non deve essere sorretto dal consenso unanime dei condomini, essendo a tal scopo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., ciò perché la deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino, che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica.
Il principio è stato ribadito anche in successive pronunce della Corte di Cassazione (cfr. ex multis, Cass. n. 30392/2019) che , più di recente, ha precisato : "per l'atto di approvazione delle tabelle millesimali e per quello di revisione delle stesse è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., ogni qual volta l'approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge; viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella "diversa convenzione", di cui all'art. 1123, comma 1, c.c., rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell'approvazione unanime dei condomini" (Cass. n. 6735/2020).
Può concludersi, pertanto, che la delibera che approva o modifica le tabelle millesimali può essere adottata a maggioranza se non contiene una deroga dei criteri legali di cui all'art. 1123 c.c. per la ripartizione delle spese condominiali, mentre nel caso in cui deroga a tali criteri è necessaria l'approvazione all'unanimità dei condomini.
Nel caso di specie, le tabelle originarie potevano essere modificate con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c., in quanto le stesse, così come le nuove tabelle, non prevedevano una deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese bensì, soltanto, un adeguamento della quantificazione dell'obbligo contributivo dei condòmini, in considerazione delle mutate condizioni dei sottotetti.
