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Ale1969

Tabella Millesimale dell'altezza mancante

Ciao a tutti

 

Vivo in un condominio composto da 20 appartamenti disposti su tre piani più un piano seminterrato dove ci sono le cantine e i garage. Io vivendo al piano terra o meglio al piano rialzato devo comunque contribuire alla spese in quanto lo stesso serve anche il piano seminterrato dove ho una cantina e un garage. Difatto però non ne faccio uso; questa ovviamente è una mia scelta, ma quello che non capisco è il fatto che nel regolamento del condominio non sia presente la tabella millesimale dell'altezza con conseguente aggravio delle spese ordinarie e straordinarie relative all'ascensore ma non solo, debbo pagare anche le spese della pulizia scale in quantità a mio parere non corretta in quanto calcolata senza considerare che io abito al piano terra essendo come già detto mancante la tabella millesimale dell'altezza. L'amministratore sostiene che tale tabella non è obbligatoria e quindi per poterla creare è necessaria l'approvazione all'unanimità dell'assemblea condominiale, cosa che non avverrà mai considerato che i "signori" dell'ultimo piano molto correttamente si rifiutano di approvare.

E' possibile che non ci sia un modo per poter risolvere questa situazione che stà diventando molto pesante ?

Grazie

 

Alessandro -Castelfranco di sotto (PI)

Che non ci sia la tabella è ininfluente in quanto in mancanza le spese si dividono secondo il Codice Civile, l'amministratore sbaglia e si confonde, infatti il suo ragionamento va interpretato al contrario, in quanto una tabella che divide le spese tra i condomini può derogare dall'art. 1123 cc e seguenti solamente se approvata all'unanimità e/o inserita in un Regolamento Condominiale Contrattuale

 

E' affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune.

Ciò, perché eventuali deroghe venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. (Corte di Cassazione, n. 17101/2006)

Buonasera Sig. Tullio

Grazie per la risposta, però mi perdonerai, ma al momento le spese dell'ascensore, pulizia e luce scale sono ripartite solo in base alla tabella millesimale generale quindi io che sto' al seminterrato pago di più rispetto a quelli del 2° piano solo perche il mio appartamento è più grande e come già detto non viene calcolata nessuna parte (credo sia il 50%) in base all'altezza, quello che volevo capire appunto è cosa posso fare perchè ciò accada.

La ringrazio fin da ora per la disponibilità.

 

Alessandro

Le spese d'uso dell'ascensore e scale, differenti da quelle di manutenzione, si pagano per altezza piano, per cui tu essendo al piano terra dovrai contribuire solamente con questo criterio, ovvero zero per l'ascensore e zero per le scale, oppure solamente per l'altezza del piano rialzato, immagino do 1/2 piano, mentre per quelle di manutenzione e sostituzione si dovrà usare il criterio dell'art. 1124 cc e solo in questo caso dovrai la tua quota parte millesimale del 50% della spesa totale più la quota per il piano rialzato;

 

cc art. 1124. Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui

servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità

immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal

suolo.

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le

cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Tutto giusto, il problema è che l'amministratore sostiene che senza tabella specifica dell'altezza non è possibile stabilire la corretta divisioni dei costi variabili in funzione dell'altezza, è questo che sto' cercando un metodo alternativo alla tabella millesimale specifica che permetta di dividere equamente tali costi.

Si può fare così se sono tre piani e per una spesa ipotetica si 600 Euro per le spese d'uso, vale sia per l'ascensore che per la pulizia e illuminazione delle scale;

 

1+2+3 = 6

1° p 600/6 x 1 = 100,00 € (poi divisa in proporzione ai mlm di ciascuna u.i. del piano 1°)

2° p 600/6 x 2 = 200,00 € (poi divisa in proporzione ai mlm di ciascuna u.i. del piano 2°)

3° p 600/6 x 3 = 300,00 € (poi divisa in proporzione ai mlm di ciascuna u.i. del piano 3°)

Dimenticavo, il seminterrato essendo un piano pagherà come il 1° piano, quindi la quota ipotetica totale precedente non sarà di 600 Euro, ma di 700.

 

1+1+2+3 = 7

 

quindi sarà

1° piano e piano interrato 100 Euro ciascuno da dividere per nr. u.i. come detto

2° piano 200 Euro da dividere per nr. u.i. come detto

3° piano 300 Euro da dividere per nr. u.i. come detto

Buonasera Sig. Tullio

 

Tutto chiaro, non fa' un grinza, quindi lei mi conferma che anche in mancanza della tabella millesimale dell'altezza le spese di cui abbiamo parlato debbono cmq essere suddivise rispettando dei criteri (tipo il suo) e non solo la tabella millesimale generale, e soprattutto questo è previsto dal codice civile, dico bene ??

Mi sembra di capire che il mio amministratore in assenza di tale tabella ha evitato di fare questi ulteriori conti per evitare noie inutili.

La ringrazio moltissimo, per i consigli che mi ha dato.

 

Alessandro

Buonasera Sig. Tullio

 

Tutto chiaro, non fa' un grinza, quindi lei mi conferma che anche in mancanza della tabella millesimale dell'altezza le spese di cui abbiamo parlato debbono cmq essere suddivise rispettando dei criteri (tipo il suo) e non solo la tabella millesimale generale, e soprattutto questo è previsto dal codice civile, dico bene ??

Come ti ha già detto Tullio (repetita iuvant 🙂

Figurarsi se hanno un RdC Contrattuale o convenzione adottata all'unanimità per la ripartizione di questa spesa, visto che non esiste neppure una tabella per l'altezza scale.

Solamente "nel caso sul regolamento contrattuale è scritto che TUTTE le spese condominiali vanno ripartite per millesimi di proprietà, tale regolamento supera il criterio legale del codice civile e ti devi attenere a quanto prescritto dal regolamento contrattuale" come hai detto tu Leonardo, personalmente dubito molto, altrimenti l'O.P. l'avrebbe detto.

Figurarsi se hanno un RdC Contrattuale o convenzione adottata all'unanimità per la ripartizione di questa spesa, visto che non esiste neppure una tabella per l'altezza scale.

E' un condominio composto da 20 appartamenti più garage e cantine.

Un regolamento di condominio esiste di sicuro, insieme ad una tabella generale, perchè ce lo dice Ale1969.

Quello che non sappiamo è se il regolamento sia contrattuale o assembleare.

(scritto da Ale 1969)

"il fatto che nel regolamento del condominio non sia presente la tabella millesimale dell'altezza"

potrebbe anche significare che esiste una sola tabella generale perchè nel regolamento contrattuale è specificato che TUTTE le spese vanno ripartite con l'unica tabella allegata.

Mai dire mai... Solo Ale1969 potrà verificare; intanto queste, per Ale1969, sono informazioni essenziali per poter controbbattere ed eventualmente reclamare i suoi diritti senza incorrere in errori.

Giusto, non c'è nessun regolamento contrattuale, quindi se non ho capito male, considerato che non è previsto niente di tutto questo, le già citate spese dovranno essere divise come previsto dal codice civile, spero di aver capito, scusatemi, ma come vi sarete resi conto non sono molto ferrato in materia.

Grazie mille

Alessandro

 

- - - Aggiornato - - -

 

cmq si, per meglio fare tutte le verifiche come detto da Leonardo53 e poi eventualmente reclamare quanto dovuto.

Grazie ancora

Alessandro

Giusto, non c'è nessun regolamento contrattuale, quindi se non ho capito male, considerato che non è previsto niente di tutto questo, le già citate spese dovranno essere divise come previsto dal codice civile, spero di aver capito, scusatemi, ma come vi sarete resi conto non sono molto ferrato in materia.

Grazie mille

Alessandro

Se non c'è un regolamento contrattuale, con o senza tabelle, l'amministratore è obbligato a ripartire con il criterio legale.

 

Se già avete le tabelle generali, le tabelle USO e MANUTENZIONE scale e ascensore sono tabelle derivate e quindi dei semplici calcoli aritmetici che chiunque può fare partendo dai millesimi generali.

Leggi queste due discussioni:

 

https://www.condominioweb.com/forum/quesito/ho-un-po-di-confusione-ascensore-art-1123-1124-aiutooo-57462/

 

https://www.condominioweb.com/forum/quesito/ripartizione-spese-58033/

Giusto, non c'è nessun regolamento contrattuale, quindi se non ho capito male, considerato che non è previsto niente di tutto questo, le già citate spese dovranno essere divise come previsto dal codice civile, spero di aver capito, scusatemi, ma come vi sarete resi conto non sono molto ferrato in materia.

Grazie mille

Alessandro

 

- - - Aggiornato - - -

 

cmq si, per meglio fare tutte le verifiche come detto da Leonardo53 e poi eventualmente reclamare quanto dovuto.

Grazie ancora

Alessandro

Infatti se non c'è un RdC contrattuale od una convenzione adottata all'unanimità valgono i criteri legali del codice civile art 1123 cc (Corte di Cassazione, n. 17101/2006)

Verifica che non ci sia una convenzione sottoscritta anche da te ed approvata all'unanimità (1000/1000)

eeeehmmm l'ho trovato, ed ho paura che sia una bella fregatura per me, o meglio, mi sembra di capire che l'altezza dei vari piani è già calcolata tramite un coefficente di altezza, provo ad allegarlo, ma sono quasi certo che sia cosi. Leggo questo:

Per la valutazione del diritto di proprietà generale che al singolo condomino appartiene e spetta sulle parti, è stato considerato un valore fondiario di merito e non di mercato, la cui misura comparativa è stato il metrocubo.

La scelta di considerare il metro cubo discende dalla presenza di parti che compongono il fabbricato di altezza diversa (piano seminterrato rispetto al P.T., P.1°, P.2° e sottotetto). Pertanto è stato necessario determinare e valutare:

1) Il volume reale di ciascuna unità immobiliare;

2) I coefficienti di riduzione per arrivare alla determinazione del volume virtuale.

Il volume reale è stato calcolato in base alla misurazione delle unità immobiliari, applicando l'altezza effettiva per tutti i piani.

Per procedere alla determinazione del valore millesimale di proprietà generalle, è necessario tenere conto anche delle differenze qualitative e ambientalidelle diverse unità stesse. A questo scopo sono stati scelti con opportuna valutazione i coefficienti di riduzione. Questi ultimi esprimono determinate caratteristiche degli ambienti e la loro funzione è di correggere appunto, secondo le varie caratteristiche degli ambienti, il volume reale.

I coefficienti di riduzione considerati per il fabbricato in esame sono:

A. Coefficiente di luminosità

B. Coefficiente di orientamento

C. Coefficiente di esposizione

D. Coefficiente di servitù

E. Coefficiente di destinazione

F. Coefficiente di utilizzazione

G. Coefficiente di altezza

 

andando poi a vedere il punto relativo al coefficiente di altezza leggo che:

 

Il coefficiente di altezza considera tutti gli aspetti negativi e positivi di una unità immobiliare, aspetti che derivano in relazione alla sua posizione di elevazione dal suolo. Nel caso specifico il fabbricato + dotato di ascensore. Per il riferimento di piano è cosniderato l'ingresso principale dell'unità immobiliare: La valutazione è la seguente:

 

- Piano seminterrato 0,75

- Piano terra 0,95

- Piano primo 0,98

- Piano secondo 1,00

- Piano sottotetto 1,00

 

Per la redazione della stima millesimale del fabbricato, ogni unità immobiliare è stata scomposta negli ambienti costituenti l'unità stessa con indicazione della destinazione d'uso di ogni singola parte e schede per il calcolo del volume virtuale.

Le superfici indicate negli schemi riepilogativi di ciascun piano e accessortio sono state calcolate al netto delle murature; il volume è ricavato moltiplicando detta superficie per l'altezza netta di interpiano. I coefficienti di luminosità, orientamento, esposizione, servitù e utilizzazione sono stati applicati ad ogni ambiente o accessorio dell'unità immobiliare scomposta.

Il prodotto di questi coefficienti per il volume reale ha determinato il volume ragguagliato, volume che non è ancora quello virtuale. I coefficienti di destinazione e altezza sono stati invece applicati all'unità immobiliare nel suo insieme: ambiente e pertinenze.

Il prodotto del volume ragguagliato per i coefficienti di destinazione e altezza ha determinato infine il volume virtuale che rappresenta quindi la base per la determinazione delle quote di valore millesimale di proprietà generale, quote che sono raccoltre nella tabella denominata secondo la consuetudine TABELLA A.

 

Con questo mi scuso per il tempo che vi ho fatto perdere a rispondermi, Grazie cmq.

 

Alessandro

Ok se questo è stato sottoscritto da tutti oppure è un RdC Contrattuale notarile, devi starci, però c'è da dire che quanto hai scritto determina solamente il valore millesimale delle singole u.i. e fin quì va tutto bene, quello che manca è il criterio per le quote pro capite per le scale e l'ascensore che viene determinato o dal RdC Contrattuale oppure da una convenzione all'unanimità, in mancanza di questo si deve necessariamente applicare l'art. 1123 ed l'art. 1124 cc

Prova a cercare nel regolamento se questo è accennato.

eeeehmmm l'ho trovato, ed ho paura che sia una bella fregatura per me, o meglio, mi sembra di capire che l'altezza dei vari piani è già calcolata tramite un coefficente di altezza...

Quello che tu hai trovato è il criterio che è stato usato per determinare il VALORE di ciascuna proprietà.

A parità di appartamento quello più in alto è più luminoso di un altro così come quello a est varia rispetto a quello a ovest.

 

Tutto ciò, però, ha determinato ESCLUSIVAMENTE IL VALORE di ciascun immobile rispetto all'intero edificio, quello che appunto, come consuetudine viene espresso nella TABELLA A.

 

La proporzione all'altezza piano di cui parla l'art. 1124 è ben diversa.

Se ciascun piano ha pari altezza (ad esempio 3 metri a piano) i coeficienti sono:

1 primo piano

2 secondo piano

3 terzo piano...

 

Leggi attentamente (oppure chiedi all'amministratore) se è scritto da qualche parte che TUTTE le spese devono essere ripartite con quella tabella.

L'amministratore, ad esempio, deve dimostrare qual'è la deroga che non gli permette di applicare l'art. 1124 per il riparto della spesa di manutenzione ascensore.

Il solo rispondere che esiste una sola tabella non è sufficiente a giustificare una risposta negativa.

Deve dimostrare che esiste un CONTRATTO in cui TUTTI accettate di derogare ai criteri legali.

La tabella generale non è un contratto; è solo un calcolo matematico che stabilisce il valore di una unità rispetto all'intero edificio.

Infatti, non si può applicare la tabella millesimale per l'ascensore e l'illuminazione e pulizia delle scale, fatto salvo non ci sia una deroga concordata con tutti i condomini.

In effetti questo è un documento a se, senza alcuna firma deliberatoria da parte dei condomini; cercherò anche nel contratto per capire meglio, intanto ancora grazie.

Appena riuscirò a trovare qualcosa, sarò qui a disturbarvi nuovamente

Infatti, se senza firma ne un riferimento ad un Notaio o registrazione e trascrizione ai pubblici registri, quel documento vale poco o nulla, ma potrebbe valere per la ripartizione dei millesimi tra i condomini (tabella di proprietà) per facta concludentia ovvero già consolidata, tra l'altro è mancante dei criteri per l'altezza piano e le relative spese scale e ascensore, come avevo descritto al post nr. 6 e 7, per cui come già detto l'amministratore deve applicare il criterio legale previsto dal Codice Civile (vedi sentenza al post nr 2), fatto salvo una convenzione all'unanimità (1000/1000)

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