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Il mediatore immobiliare. Diritto alla provvigione e profili di responsabilità.
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Il mediatore immobiliare. Diritto alla provvigione e profili di responsabilità.

Mediatore immobiliare, breve focus sul diritto alla provvigione

Avv. Leonarda Colucci  

La figura del mediatore, in ragione di una non chiara disciplina legislativa, necessita un breve approfondimento per scoprire in cosa consiste l'attività posta in essere da tale intermediario, ma soprattutto per stabilire quando sorge il suo diritto alla provvigione e che tipo di responsabilità egli assume nei confronti delle parti intermediate.

Quindi, per avere una visione chiara delle peculiarità connesse all'esercizio dell'attività di mediazione, occorre procedere per gradi muovendo dalla disciplina prevista dal codice civile.

L'art. 1754 c.c.. Il nostro codice civile disciplina la mediazione agli articoli 1754-1765, la prima di tali norme ( art. 1754) non fornisce una definizione della mediazione limitandosi a stabilire, esclusivamente, che mediatore va considerato “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza, o di rappresentanza”.

L'intenzione perseguita dal legislatore nella norma appena citata consiste nella volontà di fornire una concreta tutela legale all'attività prestata dal mediatore in modo da permettere che la stessa, quando non esiste uno specifico incarico ricevuto dalle parti intermediate, riceva la necessaria tutela legale per evitare che un'attività socialmente utile rimanga priva di qualsiasi protezione. Scavalco dell'agenzia immobiliare? No se la vendita avviene molto tempo dopo

La giurisprudenza più recente. Traendo spunto dal fatto che il legislatore non ha fornito una definizione del contratto di mediazione, limitandosi a stabilire in cosa consista l'attività del mediatore, si sono sviluppati due opposti orientamenti dottrinali che sostengono la natura contrattuale (CATRICALA', La mediazione, nel Trattato di Rescigno, Padova, 1986, pag. 403) e non contrattuale della mediazione (GAZZONI, Manuale di diritto privato, Napoli, 2006. Pag. 1112 ss).

La giurisprudenza più recente, superando i conflitti emersi in dottrina, predilige ormai la natura ambivalente delle mediazione, puntualizzando che l'attività di mediazione prescinde dall'esistenza di un obbligo giuridico gravante sul mediatore di attivarsi per la conclusione dell'affare ed a tale conclusione alcune pronunce approdano in considerazione del fatto che l'attività di mediazione è svolta in assenza di un apposito vincolo giuridico poiché per aversi mediazione non è necessario un incarico. (Cass. Civ., sez. III, 5.3.2009 n. 5339; ed anche Cass. Civ. sez. III, 14.7.2009 n.- 16382).

La giurisprudenza, quindi, muovendo da una scrupolosa interpretazione dell'articolo 1754 del codice civile puntualizza che l'autonomia e l'indipendenza devono essere considerate come prerogative sostanziali per l'esercizio dell'attività di mediazione; a tal proposito, inoltre, la dottrina ha osservato che quando si fa riferimento al concetto di indipendenza ed imparzialità nell'esercizio dell'attività di mediazione tali concetti devono essere intesi nel senso di “svolgere l'attività di intermediazione in maniera tale da non favorire una delle parti a scapito dell'altra “ precisando che tale dovere non deriva da alcuna fonte normativa (In dottrina vedasi sul tema: MARINI, La mediazione, in Commentario Schlesinger, Milano, 1992, pag. 7 ss; mentre per una classificazione del concetto di imparzialità riferita all'attività di mediazione in giurisprudenza vedasi: Cass. Civ. 6.8.2004 n. 15161).

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