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Agente immobiliare imbroglione? Allora nessuna provvigione
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Agente immobiliare imbroglione? Allora nessuna provvigione

Non spetta la provvigione al mediatore immobiliare se viene meno ai suoi obblighi di correttezza ed informazione .

Avv. Maurizio Tarantino  

Il Tribunale di Cassino, dopo una dettagliata ed esaustiva ricostruzione degli obblighi che la legge pone a carico del mediatore immobiliare, ha stabilito che il professionista non può vantare alcun compenso nel momento in cui, in spregio ai doveri di correttezza ed informazione su di esso gravanti (ex art.1759 c.c.), fornisce al potenziale acquirente informazioni non veritiere impedendo a quest'ultimo di decidere, in piena consapevolezza, l'adeguatezza dell'affare rispetto alle sue esigenze (necessità di sfruttare a pieno le potenzialità edificatorie di un terreno).

Un intraprendente mediatore, per conto di una nota agenzia immobiliare, contatta di sua iniziativa un'impresa di costruzioni sottoponendogli l'acquisto di un terreno edificabile.

L'impresa, sulla scorta delle dichiarazioni del mediatore che decanta un alto indice di edificabilità del terreno, peraltro non corrispondente al vero, sottoscrive una dichiarazione di presa visione dell'immobile con contestuale riconoscimento del compenso del mediatore (pari a dodicimila euro) subordinandolo all'effettiva conclusione dell'affare.

L'impresa, però, su pressione del mediatore provvede alla corresponsione di tale compenso ignara di quello che a breve avrebbe scoperto.

Dopo qualche tempo, infatti, la stessa impresa dopo aver contattato i venditori del terreno sottoscrive una mera scrittura di intenti e, durante la fase antecedente alla sottoscrizione del preliminare, dopo una serie di opportuni controlli scopre che il terreno non presenta le caratteristiche prospettate dall'agenzia immobiliare in quanto presenta un indice di edificabilità decisamente inferiore rispetto a quello prospettato dal mediatore.

L'impresa, dopo aver riscontrato la non veridicità delle informazioni fornite dal mediatore, in totale spregio degli obblighi di correttezza ed informazione che la legge pone a suo carico, cita in giudizio l'agenzia immobiliare chiedendo la restituzione del compenso versato nonché delle spese di progettazione sopportate successivamente rilevatesi inutili.

(In tema di obbligo del mediatore immobiliare di corretta informazione si segnala: Il mediatore non può limitarsi a trasmettere informazioni non verificate)

Il Tribunale di Cassino dopo la definizione, alla luce dell'art. 1754 c.c., del soggetto che la legge definisce mediatore, si sofferma sul caso di specie evidenziando che l'impresa edile ha puntualizzato:

a) di essere stata contattata dal mediatore in merito ad una potenziale operazione di acquisto,

b) di non aver mai conferito incarico,

c) E che nello svolgimento delle operazioni il professionista si era adoperato solo a fornire una scheda che prospettava i dati tecnici del terreno non veritieri.

=> Ok se il mediatore comunica i vincoli gravanti sull'immobile verbalmente.

Alla luce di tali circostanze, precisa la sentenza, è evidente che il diritto alla provvigione poteva scaturire solo dalla effettiva conclusione dell'affare e non in seguito alla semplice prospettazione dello stesso da parte del mediatore alla potenziale acquirente (impresa edile).

Il giudicante, a tal riguardo, rileva che il mediatore nel momento in cui ha omesso di fornire informazioni veritiere al potenziale acquirente, tacendo il fatto che il terreno non possedeva quell'indice di edificabilità che lo avrebbe reso commercialmente poco appetibile per l'uso che l'impresa edile intendeva farne (realizzazione di ben cinque villini), non solo ha ignorato l'esigenza dell'impresa edile di sfruttare nel modo migliore le potenzialità edificatorie del terreno da acquistare, ma è venuto meno

"…all'obbligo di svolgere l'attività assunta in modo esauriente e funzionale all'interesse della parte alla conclusione dell'affare, e quindi con diligenza adeguata alla sua professionalità, ragionevolmente esigibile, in rapporto alla sua organizzazione concreta, in modo che la controparte non sia legittimata a rifiutarsi a concluderlo per non essere stata informata su circostanze influenti sulla sua conclusione …"(Cass.8347/2009)

In merito ai contenuti dell'obbligo di corretta informazione gravante sul mediatore, la sentenza del tribunale laziale, si riporta ad un principio più volte ribadito dalla giurisprudenza di legittimità che, analizzando i contenuti dell'obbligo di informazione gravante sul mediatore, ha evidenziato che su tale professionista grava il divieto di fornire informazioni non veritiere e non preventivamente controllate. ( Ex multis: Cass. sez. III, 19951/2008; Cass. 26.5.1999 n. 5107; Cass. sez. II, 4129/2001).

Inoltre sempre la giurisprudenza di legittimità, ribadisce che tale professionista anche in assenza di specifico incarico professionale (così come nel caso di specie) "…. E' pur sempre gravato, in positivo, dall'obbligo di riferire le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza professionale, e in negativo, si impone al mediatore il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbi controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle…"(Cass., 16.7.2010 n. 16623)

Dopo aver precisato tali aspetti la sentenza sottolinea che, nel caso di specie, l'impresa edile chiede la restituzione del compenso versato al mediatore poiché l'affare non è andato a buon fine a causa dell'inferiore volume edificabile del terreno, che differiva sensibilmente rispetto alle caratteristiche decantate dal mediatore al momento della proposizione dell'affare, e dell'esibizione della scheda tecnica che illustrava caratteristiche del bene che non erano state mai verificate dal professionista.

(In merito all'obbligo del mediatore di verificare le informazioni si segnala: Il mediatore non può limitarsi a trasmettere informazioni non verificate)

E' evidente, quindi, che l'inottemperanza del mediatore dell'obbligo di riferire circostanza a lui note legittima (ex art. 1759 c.c.) lo rende inadempiente abilitando, la parte adempiente, e cioè l'impresa edile, ad agire per la restituzione degli importi.

In base a tale ricostruzione logico-giuridica della vicenda la sentenza si conclude con la condanna dell'agenzia immobiliare (convenuta) alla restituzione del compenso percepito a titolo di provvigione dall'attrice (impresa edile); invece la domanda dell'impresa rivolta al recupero delle spese di progettazione sopportate, non è stata accolta non essendo emerso che tali spese siano imputabili alla condotta omissiva del mediatore.

=> Quando il mediatore immobiliare pretende il pagamento di una penale in caso di recesso

Scarica Tribunale di Cassino, 02.02.2016 n. 192

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