Quando si parla di manutenzione ordinaria, specie nel condominio negli edifici, si è portati ad indentificare questa nozione con interventi di poco conto.
Per manutenzione ordinaria, solitamente, s'intende l'intervento di sostituzione di lampadine, i piccoli interventi di sistemazione del portone, del cancello o di altri impianti comuni. Ordinaria, ancora, viene considerata la manutenzione dell'ascensore o se presenti degli estintori.
Eppure, se volgiamo lo sguardo alla nozione di manutenzione ordinaria contenuta, ad esempio, nel testo unico dell'edilizia, scopriamo che il concetto di manutenzione ordinaria è ben differente e accoglie interventi che, nel gergo condominiale, saremmo portati a considerare di manutenzione straordinaria.
Partiamo dalla definizione del concetto di manutenzione ordinaria contenuto nel d.p.r. n. 380/01 (il testo unico per l'edilizia). L'art. 3, primo comma lett. a), del succitato testo unico, recita:
"Ai fini del presente testo unico si intendono per:
a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti".
Riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, ossia secondo la Corte Costituzionale, tutti quegli "interventi di manutenzione, aventi quale unica finalità la tutela della integrità della costruzione e la conservazione della sua funzionalità, senza alterare l'aspetto esteriore (sagoma e volumetria) dell'edificio" (Corte Cost. sent. 23 giugno 2000 n. 238).
In questo contesto, ad esempio, possono essere considerati interventi di manutenzione ordinaria:
a) tinteggiatura delle parti interne (finitura dell'edificio);
c) tinteggiatura intonaci;
d) riparazione e sostituzione infissi (portoni, porte e finestre);
e) riparazione e sostituzione inferriate.
In questo contesto, pertanto, la decisione dell'assemblea condominiale di ripitturare i muri delle scale dovrebbe essere considerate riguardante intervento di manutenzione ordinaria.
Si tratta, lo ribadiamo, di esempi: la nozione di manutenzione ordinaria è per tutti quella contenuta nel testo unico per l'edilizia, ed essa prevale su quelle difformi eventualmente contenute nel regolamenti di edilizia locale (cfr. in tal senso art. 3, secondo comma, d.p.r. n. 380/01).
Sebbene l'intervento di manutenzione ordinaria sia così delineato nei suoi contorni di carattere generale, le prassi locali possono avere fondamentale importanza nella catalogazione dei singoli interventi in queste piuttosto che in altre categorie.
Portiamo, ad esempio, una circolare del comune di Roma Capitale che definisce, a fini pratici, il concetto di manutenzione ordinaria (oltre agli altri rilevanti ai fini della regolamentazione dell'attività edilizia) e la sua pratica applicazione:
È utile ricordare, infine, che la manutenzione ordinaria, fatte salve specifiche prescrizioni contenute nei regolamenti edilizi locali, non è soggetto ad alcun titolo abilitativo (leggasi Cil, Cila o permesso di costruire).
Ciò nonostante non è raro imbattersi nella prassi di una comunicazione degli interventi da seguire avente l'unica funzione di informare l'amministrazione pubblica.
Restano ferme le norme che regolamentano gli interventi su immobili sottoposti a vincolo (sull'attività edilizia libera si veda art. 6 d.p.r. n. 380/01) e quelle riguardanti l'occupazione di suolo ed aree pubbliche (cfr. d.lgs n. 547/92).
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