Manutenzione dell'ascensore in un edificio in condominio ed abitazione, o più in generale unità immobiliare, concessa in locazione.
Chi tra proprietario e inquilino paga le spese per la sostituzione delle funi e della puleggia dell'impianto di ascensore condominiale?
Ce lo domanda un nostro lettore che scrive: "La scorsa settimana è stato fatto l'intervento di manutenzione dell'impianto di ascensore nel condominio in cui vivo.
Preciso che abito la casa in affitto. All'esito del controllo è stato detto che vanno sostituite le funi e la puleggia. Lo so perché ero presente in casa e ho firmato il rapportino d'ispezione dell'impianto.
L'amministratore ha chiesto le somme e il proprietario e lui a me dicendo che si tratta di spese d'uso, che sta a me pagare. Vi risulta? Grazie, buona giornata"
Manutenzione ascensore e casa in locazione, le norme
Al riguardo la norma di riferimento è l'art. 9, primo comma, legge n. 392/78, che recita:
"Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni".
Quindi la manutenzione ordinaria dell'ascensore è a carico dell'inquilino, mentre quella straordinaria è una spesa che dev'essere sostenuta dal proprietario.
Come si suol dire, la domanda nasce spontanea: che cosa deve intendersi, ai nostri fini, per manutenzione ordinaria?
Manutenzione ordinaria è sicuramente quella effettuata dall'impresa titolare del contratto di manutenzione ex art. 15 del d.p.r. n. 162/1999.
Manutenzione ordinaria dell'ascensore, le attività previste dalla legge
Ai sensi dei commi terzo, quarto e quinto del suddetto art. 15:
"Il manutentore provvede, periodicamente, secondo le esigenze dell'impianto:
a) a verificare il regolare funzionamento dei dispositivi meccanici, idraulici ed elettrici e, in particolare, delle porte dei piani e delle serrature;
b) a verificare lo stato di conservazione delle funi e delle catene;
c) alle operazioni normali di pulizia e di lubrificazione delle parti.
Il manutentore provvede, almeno una volta ogni sei mesi per gli ascensori, compresi gli apparecchi di sollevamento rispondenti alla definizione di ascensore la cui velocità di spostamento non supera 0.15 m/s, e almeno una volta all'anno per i montacarichi:
a) a verificare l'integrità e l'efficienza del paracadute, del limitatore di velocità e degli altri dispositivi di sicurezza;
b) a verificare minutamente le funi, le catene e i loro attacchi;
c) a verificare l'isolamento dell'impianto elettrico e l'efficienza dei collegamenti con la terra;
d) ad annotare i risultati di queste verifiche sul libretto di cui all'art. 16.
Il manutentore promuove, altresì, tempestivamente la riparazione e la sostituzione delle parti rotte o logorate, o a verificarne l'avvenuta, corretta, esecuzione".
Sostituzione d'un impianto d'ascensore già esistente: ecco come ripartire la spesa
Spese per sostituzioni funi e pulegge ascensore, poca chiarezza delle regole
Le funi sono una di quelle componente dell'impianto che direttamente consente la salita e la discesa dell'impianto. La puleggia è quel disco nel quale scorrono le funi.
Le spese per l'effettuazione di queste verifiche sono a carico dell'inquilino, trattandosi senza ombra di dubbio di spese per la manutenzione ordinaria dell'impianto.
Veniamo, quindi, alla spesa per la sostituzione delle funi e/o della puleggia: in effetti in nessun testo di legge è specificamente previsto chi debba pagare che cosa.
Le tabelle di ripartizione spese tra proprietario ed inquilino predisposte dalle associazioni di categoria, molto spesso si limitano a specificare le sono il capo al conduttore la "riparazione e manutenzione ordinaria della cabina, delle parti meccaniche, elettriche, dei dispositivi di chiusura, della pulsantiera, comprensive delle sostituzioni di piccola entità".
Stesso discorso per la tabella allegata al decreto ministeriale 16 gennaio 2017, ovverosia l'atto recante Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, ai sensi dell'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari, ai sensi dell'articolo 5, commi 1, 2 e 3 della stessa legge.
Si tratta del decreto riguardante i contratti 3+2, transitori e per studenti universitari. In questa tabella è semplicemente specificato che spese per funzionamento, manutenzione ordinaria, piccole riparazioni, ispezioni e collaudi sono a carico del locatore.
Spese per sostituzioni funi e pulegge ascensore, la soluzione al quesito
Ancora poco chiarezza: e allora? Ad avviso di chi scrive, la spesa va attribuita in ragione del motivo della sostituzione.
Ci giunge in soccorso al riguardo l'art. 1609 c.c. rubricato piccole riparazioni e riguardante gli interventi che, nel corso della locazione, devono essere eseguiti dal conduttore.
Elemento di discrimine per l'individuazione degli stessi sono anche due elementi, ossia vetustà e caso fortuito.
Qualora la ragione della manutenzione sia legata alla vetustà o al caso fortuito, la spesa sarà in capo al proprietario, negli altri casi a carico del conduttore (art. 1609 c.c., per le funi si veda anche Cassazione 8 maggio 1986, n. 2426).
Nel caso del nostro lettore dunque, va compreso da quanto tempo abita la casa. Un mese? Un anno? Ancora di più? È evidente che da meno tempo la abiti, meno probabile è che l'uso possa essere considerato prevalente sulla vetustà.
Ripartizione spese porta automatica ascensore
