Manufatto, d.i.a. e rispetto delle distanze nei confronti del condominio
Poniamo caso che un condomino intenda rendere residenziale la propria veranda e a questo fine presenti al Comune la denuncia di inizio attività, cd. d.i.a., senza tener conto della disciplina sulle distanze, nello specifico nei confronti del condominio.
La denuncia da cui scaturisce la fattispecie si pone in contrasto con la normativa urbanistica localmente vigente in tema di distanze delle costruzioni.
Ci si può interrogare su come può il condominio tutelarsi in simili circostanze e su cosa possa fare per vedere salvi i diritti dei propri condomini.
Il caso è stato affrontato dal Consiglio di Stato n. 8123 del 17 dicembre 2020.
Potere rappresentativo dell'amministratore
Nello specifico il condominio si è rivolto al Tar competente onde ottenere la pronuncia di illegittimità della d.i.a.
In giudizio si sono costituiti sia l'amministrazione comunale, sia la condomina titolare della veranda, quale controinteressata.
Il Tribunale di primo grado ha ritenuto illegittimo il ricorso formulato dal condominio per assenza del potere rappresentativo perché l'amministratore dello stabile non era munito della previa autorizzazione assembleare di agire in giudizio. A questa declaratoria seguiva la condanna alle sepe processuali.
Il condominio promuove appello contro questa sentenza, arrivando quindi in sede di Consiglio di Stato.
L'organo giudicante superiore ha ribaltato i principi espressi dal Tribunale.
L'osservazione principale è la seguente: l'art. 1131, 1° comma, c.c. conferisce al mandatario dell'edificio non solo la rappresentanza sostanziale ma anche una rappresentanza di carattere processuale.
Secondo la giurisprudenza, si ritiene che l'amministratore sia legittimato a promuovere ricorsi giurisdizionali a tutela delle ragioni del condominio.
Ciò vale anche se nel caso di specie dove non vi è uno specifico mandato da parte dell'assise condominiale.
Il potere processuale è da definirsi quale corollario delle ordinarie attribuzioni dello stesso amministratore.
La portata del potere di rappresentanza e della legittimazione processuale attiva, riconosciuti per legge all'amministratore, è esclusa quando la controversia esorbiti da tali limiti e riguardi diritti od obblighi esclusivi dei singoli condomini, d'altro canto è lecito affermare che essa, essendo definita dai limiti delle attribuzioni, non ha bisogno di autorizzazione assembleare né per stare in giudizio e neppure per conferire il mandato al difensore.
Ne consegue che un'eventuale delibera sul punto sarebbe da intendersi come mero assenso alla scelta già validamente effettuata dall'amministratore (ord. CC. ass., sez. II, 14 maggio 2019, n. 12806).
Di qui la successiva conseguenza che l'amministratore del condominio è legittimato, senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad agire in giudizio nei confronti dei singoli condòmini e dei terzi (Cass. n. 18331/2010 e 18332/2010) anche per compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (Cass. n. 3773/2001).
Terrapieno o un muro di contenimento sono da considerarsi costruzione
Nel caso di specie è sì stato depositato un verbale assembleare ma esso non fa menzione di alcun mandato processuale all'amministratore sulla vertenza in questione, né da questo documento risulta alcuna volontà di impugnare il provvedimento in oggetto, provvedimento peraltro nato due anni successivi a detto verbale.
Il Consiglio di Stato conclude che ciò comunque non toglie che, come sopra evidenziato, nel caso di specie, l'amministratore non ha alcun bisogno di munirsi del mandato assembleare.
Distanze tra costruzioni e impugnazione amministrativa: poteri dell'amministratore
Il mandatario è abilitato ex se ad attivarsi in sede giudiziale a fini di tutela di interessi condominiali.
La questione sollevata dall'appellante va quindi risolta non attraverso la ricerca di uno specifico mandato assembleare quanto dalla verifica circa l'effettiva emersione di esigenze di tutela condominiale, escluse dall'appellante osservando che non vi sarebbe alcun coinvolgimento di beni di pertinenza condominiale, in quanto le opere insistono su aree di proprietà esclusiva.
Poiché si controverte sulle distanze legali tra parti comuni e parti individuali, vi è il motivo volto a tutelare l'interesse condominiale che di per sé abilita l'amministratore a promuovere l'azione processuale.
Luci irregolari e distanza tra costruzioni
Già in precedenza il TAR Lazio con sentenza nr 5945 del 28 maggio 2018,. aveva affrontato la questione, affermando che per valutare il "potere" dell'amministratore di impugnare un provvedimento amministrativo come quello in esame nella decisione del Consiglio di Stato in oggetto, è quello segnato dall'articolo 1131 codice civile.
L'impugnazione della d.i.a., secondo il Tribunale, rientra nel novero delle attribuzioni riconosciute all'amministratore dall'articolo 1130 nr 4 Codice civile, in quanto trattasi del compimento di un atto conservativo relativo alle parti comuni dell'edificio.
Peraltro per la medesima vertenza era stato radicato il giudizio civile radicato dal Condominio volto ad ottenere la rimessione in pristino dei locali. In questa sede è stata espletata apposita CTU il cui esito ha dimostrato la violazione delle distanze.
Questa CTU è stata depositata nel giudizio amministrativo ed il Consiglio di Stato ha ritenuto regolare detto deposito perché ci si può avvalere dell'utilizzazione da parte del giudice amministrativo di prove raccolte in un diverso giudizio tra le stesse o altre parti (Cons. Stato, sez. IV 17 maggio 2012, n. 2847).
In merito, il perito ha riscontrato che dal punto di vista strettamente edilizio, trattandosi di demolizione di veranda di ferro e vetro, rifacimento delle fondazioni, ricostruzione con manufatti in muratura e legno, si può configurare l'intervento come totale ricostruzione e che l'ingombro volumetrico vi era differenza tra quello condonato e quello realizzato.
Il risultato è che la novità del manufatto rispetto a quello demolito lo rende estraneo al regime edilizio della d.i.a. prescelto proprio sulla base della pretesa (ma insussistente) continuità col preesistente.
Il Consiglio di Stato ha pertanto accolto il ricorso del condominio e annullato il provvedimento in questione.
