Nell'ambito delle prerogative dell'assemblea del condominio negli edifici, quali sono i quorum deliberativi necessari per l'approvazione del rendiconto di gestione?
Il contenuto del suddetto documento, che potrebbe non limitarsi alla esposizione dell'ordinaria gestione, è in grado d'incidere sulle maggioranze previste dalla legge?
Partiamo da quest'ultimo aspetto, ossia dalle maggioranze prescritte dal codice civile; a ben leggere le norme dettate in materia di condominio negli edifici, nessuna delle disposizioni a ciò dedicate (art. 1117-1139 c.c. e 61-72 disp. att. c.c.) contiene indicazioni specifiche in materia. Né di esse si trova traccia nelle norme dettate in materia di comunione.
Impugnazione delibera approvazione rendiconto, a chi rivolgersi?
Così, ad esempio, mentre per innovazioni, nomina e revoca amministratore, liti, revisione contabile, ecc. sono prescritti ben determinati quorum deliberativi, allo stesso modo non si è dettato niente di specifico in merito alla approvazione del rendiconto.
Stando così le cose, quindi, non può non farsi riferimento alle disposizioni generali dettate in materia di quorum deliberativi dagli articoli del codice riguardanti il condominio.
Quali sono queste norme?
Il riferimento è al secondo e quarto comma dell'art. 1136 c.c. a mente dei quali sono valide le deliberazioni che:
a) in prima convocazione, riportano il voto favorevole della maggioranza dei presenti ed almeno la metà del valore millesimale dell'edificio;
b) in seconda convocazione, riportano il voto favorevole della maggioranza dei presenti ed almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio.
Ciò vuol dire che l'assemblea legittimamente approva il rendiconto in prima convocazione con le maggioranze di cui al punto a) ed in seconda convocazione con i quorum di cui al punto b).
Tanto detto vale senza ombra di dubbio per il rendiconto ordinario della gestione. Cambia qualcosa, invece, se l'amministratore presenta all'assemblea un rendiconto relativo ad un particolare intervento?
Si pensi alle ipotesi – molto frequenti – rispetto alle quali la gestione di lavori straordinari (es. rifacimento facciata, installazione ascensore, ecc.) prevede una gestione completamente separata rispetto a quella ordinaria.
Medesimo discorso per quei casi in cui tale rendicontazione è inserita nell'ambito del rendiconto annuale di gestione, chiaramente con specifica indicazione di voci ad essa inerente.
A quale giudice rivolgersi quando s'impugna la deliberazione di approvazione del rendiconto?
Al riguardo non è possibile fornire una risposta, come si suole dire, sicura al 100%. Motivo? La giurisprudenza in materia di approvazione della contabilità finale di lavori è rara e tra merito e legittimità si trovano significative differenze.
Un esempio, come al solito, aiuterà a comprenderci meglio.
Supponiamo che in un condominio siano stati deliberati lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità. Com'è noto (art. 1136, quarto comma, c.c.) per deliberare questo genere d'interventi è sempre (cioè tanto in prima quanto in seconda convocazione) necessario il voto favorevole della maggioranza dei presenti ed almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.
Ai fini che ci occupano è indifferente che tale rendicontazione sia oggetto di specifico capitolo di un più ampio rendiconto generale oppure sia tenuta separatamente con presentazione di autonoma rendicontazione.
In questi casi, l'approvazione del conteggio finale richiede le stesse maggioranze previste per l'approvazione dei lavori oppure sono sufficienti i quorum deliberativi inerenti il rendiconto ordinario di gestione?
Come si diceva la giurisprudenza non ha dato grandi indicazioni e quelle rintracciabili non sono univoche. In una pronuncia resa dal Tribunale di Lecce nel 2012, i giudice adito affermò che l'approvazione della contabilità finale dei lavori è cosa ben diversa dalla approvazione dei lavori cui inerisce e quindi non necessita delle stesse maggioranze.
Diversamente la Cassazione ha specificato che tale contabilità, in quanto atto strettamente collegato ai lavori abbisogna degli stessi quorum deliberativi (Cass. 23 gennaio 2017 n. 1653).
Una statuizione, ad avviso dello scrivente, contestabile, se la delibera di approvazione della contabilità finale si limita a registrare i costi (e le eventuali variazioni) degli interventi deliberati, senza ratificarne altri eventualmente disposti in corso d'opera.
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