Innovazioni, definizione e maggioranze
L'art. 1120 c.c. disciplina le innovazioni delle cose comuni.
Si tratta, in sostanza, d'interventi modificativi volti a rendere migliore e più agevole il godimento delle cose comuni.
La giurisprudenza ha chiarito che "per innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass., 23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)" (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).
Per deliberare un'innovazione è necessario che la decisione assembleare sia adottata "con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio" (art. 1136, quinto comma, c.c.).
Si badi: il quorum deliberativo indicato non vale per particolari tipi d'innovazioni, che potremmo definire di particolare interesse (eliminazione barriere architettoniche, efficientamento energetico, ecc.) rispetto alle quali, il combinato disposto di cui agli art. 1120-1136 c.c. fa scendere il quorum necessario e sufficiente a deliberarli al voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio.
Osservate tutte le procedure richieste dalla legge e dal regolamento di condominio, se ne dovrà dedurre che la delibera con la quale si è deciso sull'innovazione, ai sensi dell'art. 1137 c.c., sarà obbligatoria per tutti i condomini.
Ma è sempre così? A bene leggere no. Vediamo in quali casi.
Innovazioni gravose o voluttuarie
Tuttavia la legge, ai sensi dell'art. 1121 c.c., prevede, al ricorrere di determinate circostanze, l'esonero dalle spese per l'innovazione a favore dei condomini contrari. È il caso delle innovazioni così dette gravose o voluttuarie.
Recita il primo comma della norma citata:
"Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa".
Quando l'innovazione potrà dirsi gravosa e/o voluttuaria?
Per comprenderlo è necessario volgere l'attenzione alle pronunce giurisprudenziali che hanno delineato i confini di tali caratteristiche dell'intervento innovativo.
A livello generale la voluttuarietà di una cosa sta ad indicarne la non necessità, quasi la superfluità, mentre la gravosità ne delinea il carattere economicamente significativo.
Secondo la giurisprudenza di legittimità tali valutazioni andranno effettuata "in rapporto alle condizioni e all'importanza dell'edificio, nel qual caso essa è consentita soltanto ove consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata e sia possibile, quindi, esonerare da ogni contribuzione alla spesa i condomini che non intendano trarne vantaggio, oppure, in assenza di tale condizione, se la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. […] Occorre poi ricordare che lo stabilire se un'opera nuova integri o meno gli estremi dell'innovazione prevista dalla citata norma costituisce un'indagine di fatto insindacabile in Cassazione se sorretta da congrua e corretta motivazione" (Cass. 30 maggio 1996 n. 5028).
In sostanza, dovrà essere il giudice a stabilire se, in relazione al caso concreto, l'opera deliberata debba essere considerata innovazione gravosa o voluttuaria e/o voluttuaria.
Innovazioni senza quorum? Delibera invalida
La pronuncia giurisdizionale non è necessaria, invece, se tutti i condomini convengono sulla ricorrenza di tali caratteristiche esonerando i contrari dalle spese necessarie per la realizzazione degli interventi innovativi.
Innovazioni gravose o voluttuarie e diritto di subentro
Il secondo e terzo comma della norma, infine, disciplinano i casi di innovazione insuscettibile d'uso separato ed il c.d. diritto di subentro.
"Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera".
In sostanza, se l'opera deliberata non può essere utilizzata separatamente, avendo comunque i caratteri della voluttuarietà e della gravosità, essa potrà essere realizzata solo se la spesa verrà ad essere sostenuta dai favorevoli.
In qualsiasi momento successivo, tuttavia, i contrari (ed i loro eredi o aventi causa) potranno chiedere di subentrare nell'uso della cosa a suo tempo deliberata e realizzata.
Qual è la somma che i subentranti dovranno sborsare?
Se, ipotizziamo, nell'anno X fu deliberata l'installazione dell'ascensore e dieci anni dopo Tizio, inizialmente contrario, chiede di partecipare, quanto dovrà pagare, ergo: quanto dovrà versare agli altri condòmini?
Come ha avuto modo di specificare la Corte di Cassazione, in caso di subentro la quota del singolo condomino deve essere ragguagliata "al valore attuale della moneta, onde evitare arricchimenti in danno dei condomini che hanno assunto l'iniziativa dell'opera" (Cass. 18 agosto 1993, n. 8746).
Ricapitolando: le innovazioni gravose o voluttuarie sono innovazioni rispetto alle quali, in ragione la loro particolare esosità o non necessarietà, i condòmini possono decidere di non usufruirne e quindi di non partecipare alla spesa. Necessitano dalla possibilità del godimento separato salvo in caso di insuscettibilità di questa opzione il diritto dei favorevoli a realizzarle comunque a proprie spese.
Nel caso di godimento separato, gli originari contrari, nonché i loro eredi od aventi causa hanno diritto, imprescrittibile, di esercitare il subentro, pagando una quota pari al valore attuale della moneta.
Innovazioni, un utile vademecum dal Tribunale di Roma
