In tema di regolarità del verbale dell'assemblea condominiale, se il regolamento prescrive che da verbale risultino effettuate le necessarie verifiche, l'attestazione della regolare procedura di convocazione e costituzione dell'assemblea non necessita di particolari formule, essendo sufficienti anche brevi indicazioni in merito.
Questa, in sintesi, la decisione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 2866 depositata in cancelleria il 12 febbraio 2016.
Convocazione dell'assemblea condominiale
Eccezion fatta per l'ipotesi di convocazione dell'assemblea condominiale a seguito di cessazione dall'incarico dell'amministratore per perdita dei requisiti di onorabilità (art. 71-bis disp. att. c.c.), ogni volta che si convoca un'assemblea (sia essa convocata dall'amministratore o dai condòmini) è necessario rispettare una determinata procedura.
In breve: l'avviso di convocazione, contenente l'indicazione degli argomenti da trattare (ordine del giorno), nonché tutti gli altri elementi previsti dalla legge (luogo, ora di prima e seconda convocazione, cfr. artt. 1136 c.c. e 66 disp. att. c.c.) deve essere comunicato agli aventi diritto a partecipare almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione mediante (alternativamente) fax, raccomandata a.r., p.e.c. o consegna a mani.
L'utilizzo della PEC in ambito condominiale.
Per l'assemblea chiamata a decidere sulla modificazione della destinazione d'uso delle cose comuni è necessario seguire una procedura di convocazione ad hoc (cfr. art. 1117-ter c.c.).
L'art. 1136, sesto comma, c.c. ricordare che “l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati”.
Non convocare correttamente tutti i condòmini rappresenta un'ipotesi di annullabilità della delibera (cfr. art. 66 disp. att. c.c.) e nel caso di modificazione della destinazione d'uso delle cose comuni anche di nullità (in relazione alla corretta compilazione dell'ordine del giorno, cfr. art. 1117-ter c.c.).
L'omessa convocazione può essere fatta valere solamente da chi non è stato convocato
La regolarità della procedura di convocazione deve essere verificata dal presidente dell'assemblea al momento della costituzione dell'assise.
In che modo si deve dare atto dell'espletamento di questa formalità?
La legge, in effetti, non dice nulla in merito. La norma che più da vicino si occupa del contenuto del verbale (meglio del contenuto del registro dei verbali) non fa menzione alle attestazioni susseguenti a tale verifica.
D'altra parte se il presidente attesta la regolare convocazione di tutti, chi, invece, ritiene di non essere stato ritualmente convocato può sempre contestare quel fatto, anche alla luce del nuovo art. 66 disp. att. c.c., che consente la contestazione dell'omessa convocazione ai soli assenti perché non ritualmente convocati, tale attestazione pare avere per lo più valore meramente formale.
Diverso il caso in cui sia il regolamento condominiale a prescrivere espressamente che dal verbale debba risultare l'espletamento dei controlli: in tal caso, infatti, contravvenire ad una disposizione contenuta nel regolamento potrebbe esporre la delibera ad impugnazione, giusta quanto specificato dall'art. 1137 c.c.
È quanto accaduto nella controversia risolta dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 2866. In quel caso il regolamento di condominio – all'art. 10 – prevedeva che il presidente dell'assemblea dovesse dare atto a verbale della verifica della regolare convocazione dei condòmini.
La stringata dichiarazione in tal senso presente in verbale aveva portato uno dei condòmini ad impugnare quella delibera per far valere quel vizio.
I giudici di merito prima e la Corte di Cassazione, in fine, hanno ritenuto questa contestazione infondata in quanto – come si legge in sentenza – “il Presidente ebbe a dichiarare la "valida costituzione" della assise condominiale, osservando dunque, malgrado la sinteticità dell'espressione, la previsione di cui all'art. 10 del Regolamento condominiale” (Cass. 12 febbraio 2016 n. 2866).
Verbale d'assemblea, nessuna irregolarità se non si riportano le delucidazioni dell'amministratore
