Nel caso in cui un immobile sia oggetto di un contratto di locazione finanziaria a chi deve essere inviata l'avviso di convocazione di un'assemblea condominiale: alla società di leasing proprietaria dell'immobile oppure all'utilizzatore del bene concesso in locazione?
Il Tribunale di Roma, con sentenza del 14.1.2016,n. 677 ha stabilito che deve essere annullata la delibera condominiale inviata al titolare del contratto di locazione finanziaria e non alla società di leasing proprietaria dell'immobile e deve essere revocato il decreto ingiuntivo fondato sulle stesse delibere.
Prima di analizzare i fatti di causa definiti con la sentenza del Tribunale di Roma,a è necessario soffermarsi brevemente sul contratto di locazione finanziaria.Quando si fa riferimento al concetto di leasing finanziario (o locazione finanziaria), si intende un'operazione di locazione di beni mobili o immobili, acquistati o fatti costruire dal locatore su scelta del conduttore con facoltà di quest'ultimo di divenirne proprietario, al termine della locazione, e dietro versamento di un prezzo prestabilito.
Il fatto. La società di leasing, proprietaria di un immobile concesso in locazione, si oppone al decreto ingiuntivo notificatogli da un condominio con il quale è stato ingiunto il pagamento delle somme relative ad oneri condominiali non versati (spese consumo acqua, etc) approvate con delibere adottate tra il 2002 ed il 2010.
La società di leasing ha contestato la pretesa creditoria del condominio deducendo:
- La nullità delle delibere adottate dal condominio tra il 2002 ed il 2010 con le quali sono stati approvati e modificati i criteri di ripartizione delle spese relative al consumo dell'acqua per violazione dell'art. 1123 del codice civile.
-Nonché la nullità o annullabilità di tali delibere considerata l'omessa convocazione all'assemblea della società proprietaria dell'immobile in violazione del principio sancito dal sesto comma dell'articolo 1136 del codice civile che così recita "L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati."
La sentenza. Per quanto riguarda la nullità o annullabilità delle delibere impugnate dalla società attrice (opponente nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo), la sentenza in commento riportandosi all'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità (Cass. civ. Sez. Unite, 07-03-2005, n. 4806; Cass. civ. Sez.
II, 21-07-2006, n. 16793) ha stabilito che, nel caso di specie, devono considerarsi annullabili le delibere che violano i criteri di ripartizione delle spese in precedenza stabiliti - le delibere nelle quali si contesti l'omessa convocazione di uno dei condomini.
Per un approfondimento sul tema di nullità ed annullabilità delle delibere che approvano la ripartizione delle spese vedasi: www.condominioweb.com/ripartizione-delle-spese-condominiali-quando-la-delibera-deve-considerarsi-nulla-e-quando.1054)
In merito all'eccezione sollevata dalla società opponente proprietaria dell'immobile che ha contestato il fatto di non aver mai ricevuto alcuna convocazione alle varie assemblee, e che pertanto non essendo stati regolarmente convocati tutti i condomini l'organo collegiale non poteva adottare alcuna delibera, la sesta sezione civile del Tribunale di Roma si riporta a quanto già osservato dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui
"ogni condomino ha il diritto di intervenire all'assemblea e deve, quindi, essere messo in condizione di poterlo fare,… con la conseguente necessità che l'avviso di convocazione previsto dall'art. 66 ultimo comma Disp.att.cod.civ., nel testo previgente, quale atto unilaterale recettizio, sia non solo inviato, ma anche ricevuto nel termine ivi stabilito …" (Cass.civ., 26.9.2013, n. 22047).
Di conseguenza il Giudice unico della quinta sezione civile del Tribunale di Roma dopo aver constatato:
- che alle singole assemblee condominiali era stata convocata solo la società titolare del contratto di locazione finanziaria ma non la società proprietaria dell'immobile che lo aveva concesso in leasing,
- che quest'ultima non aveva mai autorizzato la prima a partecipare alle assemblee, non ha potuto far altro se non accertare la violazione dell'obbligo di convocare tutti condomini all'assemblea previsto dal sesto comma dell'art. 1136 del codice civile disponendo l' annullamento delle delibere di ripartizione degli oneri condominiali adottate senza la preventiva convocazione di tutti i condomini all'assemblea provvedendo, di conseguenza, alla revoca del decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio in base alle stesse.
