In tema di condominio, la natura di parte comune dell'edificio del lastrico solare, ancorché di proprietà esclusiva di uno dei condomini, fa sì che il condominio assuma la qualità di custode del bene e che debba rispondere ai sensi dell'art. 2051 c.c. dei danni cagionati dalla cosa in custodia qualora il danneggiato fornisca la prova del nesso di causalità tra la cosa in custodia e danno, salvo che il condominio fornisca la prova del caso fortuito.
Ne consegue la responsabilità aquiliana del condominio (art. 2043 c.c.) derivante dall'omessa manutenzione di tali parti comuni, salvo che vi sia stato uno specifico comportamento doloso o colposo dei proprietari esclusivi della terrazza con funzione di lastrico solare.
Così si è pronunciato il Tribunale di Bologna con la sentenza del 5 aprile 2016 n. 889, ove è stato precisato che quando il fatto dannoso è unitario e si sostanzia nel deterioramento dell'immobile dei proprietari sottostanti al lastrico sia per la negligenza del proprietario con conseguenti obblighi di manutenzione e vigilanza anche nell'interesse comune, sia per fenomeni di condensa in ordine ai quali il condominio assume nell'interesse comune l'obbligo di provvedere a nuove opere di coibentazione, allora è legittimo che i proprietari dell'immobile danneggiato esigano la condanna di entrambe le parti a titolo di responsabilità solidale extracontrattuale.
Questi i fatti di causa. Il Condomino Tizio, proprietario di un immobile sito al terzo piano, con citazione, chiamava in causa il proprio condominio e Caio (condomino e proprietario dell'immobile del quarto piano), reclamando il risarcimento dei danni subiti in conseguenza delle infiltrazioni nel proprio appartamento, avvenute ininterrottamente nel periodo 2007/2011; in particolare, l'attore eccepiva che la causa delle infiltrazioni provenivano dal lastrico solare in uso alla proprietà di Caio, il quale lo aveva trasformato in terrazza a beneficio del proprio appartamento, arredandolo con fioriere.
Costituendosi in giudizio, entrambi i convenuti contestavano in toto le domande dell'attore; in particolare, eccepivano che le infiltrazioni, si erano verificate a seguito delle precipitazioni atmosferiche nel momento in cui erano in corso i lavori edili commissionati all'impresa individuale (lavori autorizzati dal medesimo condominio).
Orbene, nella pronuncia in commento, l'oggetto della discussione riguarda la responsabilità del condominio derivante dall'omessa manutenzione del lastrico solare. A tal proposito, giova ricordare che in tema di responsabilità civile per i danni cagionati da cose in custodia, la fattispecie dell'art. 2051 c.c. individua un'ipotesi di responsabilità oggettiva e non una presunzione di colpa, essendo sufficiente per l'applicazione della stessa norma, la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo.
Nella vicenda in esame, a seguito delle risultanze istruttorie, il giudice bolognese ha evidenziato che le infiltrazioni erano riconducibili, come causa scatenante, alla mancata adozione di opere provvisionali durante i lavori della demolizione della pavimentazione su commissione di Caio (condomino del piano superiore), dovuta all'assenza di una copertura provvisoria del lastrico; invece, gli altri episodi infiltrativi, erano stati causati da problemi strutturali (del condominio) legati all'impermeabilizzazione del lastrico ed a carenze del sistema di raccolta delle acque piovane, cosicché in presenza di abbondanti precipitazioni atmosferiche, le infiltrazioni si erano ripetute nel tempo.
Premesso ciò, il Tribunale adito conformemente a quando esposto dalla giurisprudenza di legittimità, ha avuto modo di precisare che l'obbligo di provvedere alla riparazione o ricostruzione del lastrico solare, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a un condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 cod. civ. Ne consegue che il condominio, quale custode ex art. 2051 cod. civ. - in persona dell'amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l'uso esclusivo - risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare. (In tal senso Cass. civ. Sez. III, 25/08/2014 n. 18164 - Cass. civ. Sez. II, 22/03/2012, n. 4596).
Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, sono stati ritenuti civilmente responsabili il Condominio ai sensi dell'art. 2043 c.c. e il condomino Caio ai sensi dell'art. 2051 c.c.; per l'effetto, condannati al risarcimento dei danni nei confronti dell'attore
Danni da infiltrazioni. La responsabilità del condominio.
