Rientrano fra i gravi vizi dell'immobile non solo quelli incidenti sulla funzionalità dell'opera, ma anche quelli costruttivi che menomano il godimento della cosa ed impediscono l'utilità cui questa è destinata.
I proprietari di un immobile citano in giudizio la società costruttrice e la ditta appaltatrice dei lavori, al fine di ottenere una sentenza di condanna all'eliminazione dei vizi dell'immobile (grave umidità) ed a sostenerne i relativi costi, nonché al risarcimento dei danni subiti per il minor valore dell'immobile.
I convenuti si costituiscono eccependo la prescrizione dell'azione, e la loro carenza di legittimazione passiva, chiedendo il rigetto delle domande attoree a fronte della loro infondatezza, provvedendo alla chiamata in causa del terzo e cioè dell'architetto progettista e direttore dei lavori.
La sentenza di primo grado, dopo aver acquisito la consulenza tecnica d'ufficio espletata in sede di accertamento tecnico preventivo, che ha appurato che la protezione delle parti strutturali dell'edificio non era stata effettuata in modo corretto, condanna l'impresa costruttrice al pagamento in favore degli attori della somma di ben trentasettemila euro.
I soci dell'impresa costruttrice, ormai liquidata, impugnano la sentenza di primo grado sostenendo che i vizi lamentati dagli attori non rientravano nel novero dei gravi vizi in virtù di quanto sancito dall'art. 1669 del codice civile, nonché l'erronea decisione in materia di decadenza e prescrizione.
Lamentano gli appellanti, inoltre, che gli attori avrebbero dovuto agire solo nei confronti di parte venditrice avvalendosi della norma sulla compravendita e non di quella sull'appalto.
Sul punto è intervenuta la Corte d'appello precisando che "l'art. 1669 c.c. è collocato tra le norme disciplinanti il contratto d'appalto, ma è diretto a tutelare l'esigenza di carattere generale della conservazione e funzionalità degli edifici e di altri immobili destinati a durare nel tempo.
Conseguentemente l'azione di responsabilità, prevista dalla norma richiamata, ha natura extracontrattuale e trascendendo il rapporto negoziale appalto o vendita) in base al quale l'immobile è pervenuto nella sfera di un soggetto diverso dal costruttore, può essere esercitata nei confronti di quest'ultimo quando abbia veste di venditore, anche da parte degli acquirenti i quali in tema di gravi difetti dell'opera possono fruire del termine decennale di prescrizione e annuale di decadenza".
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Per quanto riguarda, invece, la contestazione degli appellanti del fatto che l'umidità non rientra nel concetto di gravi vizi, la sentenza della Corte d'appello di Milano ha puntualizzato che configurano gravi difetti dell'opera, incidenti anche su una singola unità abitativa, "la realizzazione con materiali non idonei e non a regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari e accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti) purché tali da compromettere la funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione".
In merito ai difetti denunciati ed accertati dalla CTU nel caso di specie gli stessi possono senza dubbio essere assimilati a gravi difetti che comportano diffuse formazioni di muffe, distacchi di intonaci esterni, considerati difetti di rilevanza tale da incidere in modo considerevole sulla funzionalità dell'opera.
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La Corte d'appello, in ultimo, si è pronunciata anche sull'eccezione di prescrizione e decadenza e sulla forma della denuncia dei vizi precisando che la legge non dice nulla riguardo alla forma della denuncia, mentre la giurisprudenza evidenzia che non è necessario che la stessa sia analitica e specifica essendo sufficiente che la stessa riesca a garantire l'effetto di impedire la decadenza del committente.
La sentenza appena commentata, in pratica, ha solo riformato parzialmente la sentenza di primo grado in merito alla ripartizione della responsabilità fra i vari soggetti che hanno partecipato alla realizzazione dell'immobile con gravi difetti, ed ha confermato per il resto il diritto degli attori ad ottenere il ristoro dei danni subiti per l'irregolare esecuzione dei lavori di impermeabilizzazione e di isolamento che hanno contribuito al manifestarsi di diffuse macchie di umidità e di altri difetti tanto da pregiudicare il godimento dell'immobile.
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