Nel condominio in cui vivo, solamente all'assemblea di approvazione dei conti abbiamo scoperto che uno dei condòmini aveva chiamato in causa il condominio in persona del nostro amministratore e prima di ciò aveva presentato un'istanza di mediazione.
Il tutto per l'impugnazione di una precedente delibera assembleare; davanti alle nostre rimostranze (è risultato che il condominio non si sia presentato davanti all'organismo di mediazione), l'amministratore ha glissato dicendo che la domanda del condomino è infondata e che prenderà “una mazziata” in giudizio.
A me non sembra giusto il comportamento, sorvolo sulla risposta: che cosa possiamo fare?
Mediazione, poteri dell'assemblea e prerogative dell'amministratore rispetto alla mediazione e le controversie giudiziali: la questione sottopostaci dal nostro lettore si fonda su questi argomenti.
Revoca dell'amministratore, perchè è necessario ricorrere alla mediazione
Mediazione
Dal combinato disposto dell'art. 5, comma 1 bis, d.lgs n. 28/2010 e dell'art. 71-quater disp. att. c.c. si evince che chi intende esercitare un'azione giudiziale riguardante l'omessa o inesatta applicazione degli artt. 1117-1139 c.c. e 61-72 disp. att. c.c. deve fare precedere la domanda giudiziale dall'attivazione di un procedimento di mediazione presso un organismo abilitato presente nel circondario del Tribunale in cui è ubicato l'immobile.
Solo alcune eccezioni a questa regola, ossia le azioni per decreto ingiuntivo, quelle per nomina e revoca dell'amministratore, nonché in generale i così detti procedimenti cautelari (cfr. art. 5 d.lgs n. 28/2010).
Della gestione della procedura e dei poteri dell'assemblea e dell'amministratore si occupa il summenzionato art. 71-quater disp. att. c.c.; questa norma, nella sostanza, incentra sull'assemblea ogni potere di gestione/decisione inerente la mediazione, riducendo l'amministratore a mero nuncius della volontà assembleare.
Si pensi che perfino la decisione in merito all'adesione al procedimento dev'essere decisa con una delibera.
La procedura, poi, stride con alcune materie rispetto alle quali l'amministratore ha piena legittimazione attiva o passiva di agire e resistere in giudizio. Si pensi alle azioni a tutela del regolamento condominiale oppure alle cause concernenti l'impugnazione delle delibere assembleari.
In buona sostanza, mentre non vi sono dubbi sul fatto che l'amministratore possa agire in giudizio autonomamente (leggasi senza autorizzazione dell'assemblea) per far rispettare il regolamento condominiale, l'art. 71-quater disp. att. c.c. pare impedire la possibilità per l'amministratore di attivare in procedimento di mediazione o quanto meno di parteciparvi senza autorizzazione assembleare.
Se sull'eventuale accordo eventi ragioni di convenienza (gli effetti dell'accordo riguardano principalmente i condòmini) non lasciano dubbi in merito all'opportunità di far decidere l'assembleare, che tale scelta debba riguardare anche solamente la decisione sulla partecipazione, ci lascia in perplessi, quanto meno per quelle materie rispetto alle quali l'amministratore ha autonoma legittimazione ad agire o resistere in giudizio.
Amministratore e mediazione condominiale: alcune considerazioni
In questo contesto e tornando alla questione posta dal nostro lettore, appare evidente che l'amministratore, il quale decida di propria iniziativa di ignorare un procedimento di mediazione, commette un'irregolarità nella gestione di questa procedura. Spetta all'assemblea, infatti, decidere se parteciparvi o meno.
Se poi questa irregolarità possa essere considerata alla stregua di quella prevista relativamente all'omessa informazione di cause e provvedimenti amministrativi esorbitanti le sue attribuzioni, è questione che, ad avviso di chi scrive, sfugge da una regola generale e dev'essere valutata caso per caso, anche in considerazione dell'effettivo pregiudizio arrecato alla compagine.
