L'amministratore di condominio, afferma l'art. 1129, nono comma, c.c., deve agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice.
Obbligo di riscossione forzosa vuol dire obbligo di adire l'Autorità Giudiziaria. Unica eccezione a questa disposizione: un'espressa dispensa dell'assemblea condominiale.
L'art. 63, primo comma, disp. att. c.c. specifica che il ricorso giudiziale per ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, sulla base dell'ultimo riparto approvato, può essere proposta dall'amministratore senza il preventivo assenso dell'assemblea.
In questo contesto s'inseriscono nel norme sulla mediazione obbligatoria che coinvolgono anche la materia condominiale. Ai sensi del combinato disposto dell'art. 71-quater disp. att. c.c. e del d.lgs. n. 28/2010 per tutte le controversie aventi ad oggetto violazione o errata applicazione degli artt. 1117-1139 c.c. e 61-72 disp. att. c.c. è necessario esperire un tentativo di mediazione prima d'intraprendere l'azione giudiziale.
L'art. 5 del d.lgs. n. 28/2010 contiene una serie di eccezioni a questa condizione di procedibilità della domanda giudiziale; tra le eccezioni vi sono i procedimenti monitori, ossia le azioni per decreto ingiuntivo, “fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione” (art. 4, quarto comma lett. a), d.lgs. n. 28/2010).
Ciò vuol che l'amministratore, che intende (o deve) perseguire giudizialmente un condomino moroso potrà farlo senza rivolgersi preventivamente ad un organismo di mediazione.
Esistono dei casi in cui l'esperimento del tentativo di mediazione è obbligatorio anche rispetto al recupero crediti condominiale?
Si, in tutti quei casi in cui l'azione di recupero del credito non avvenga nella forma del ricorso per decreto ingiuntivo, ma nella forma dell'ordinaria azione civile.
E se fosse l'amministratore a ritenere utile rivolgersi ad un organismo di mediazione, prima d'iniziare la procedura giudiziale? Nulla quaestio, purché non siano superati i termini per l'azione forzosa indicati dall'art. 1129, nono comma, c.c.
L'art. 71-quater disp. att. c.c. delinea anche il procedimento condominiale che deve essere rispettato nell'ipotesi di partecipazione ad una procedura di mediazione.
In tal caso l'amministratore deve sempre farsi autorizzare dall'assemblea per poter iniziare quella procedura, a dispetto delle azioni giudiziali rispetto alle quali gode di una sia pure limitata libertà d'azione.
Non solo: l'eventuale accordo raggiunto in sede conciliativa dev'essere approvato dall'assemblea e non può essere sottoscritto dall'amministratore senza l'assenso dell'assise. Lo stesso dicasi per il caso – probabilmente di scuola – di tentativo di mediazione non obbligatorio esperito dell'amministratore in sostituzione dell'azione monitoria ex art. 63 disp. att. c.c.
La legge non disciplina espressamente l'esperimento del tentativo di mediazione non obbligatorio in materia condominiale, ma non vi sono ragioni per discostarsi dalla disciplina dettate per quello che rappresenta condizione di procedibilità della domanda giudiziale
In poche parole: ogni qualvolta che l'amministratore intenda rivolgersi ad un organismo di mediazione per recuperare le somme dovute dal condomino moroso dovrà farlo nel rispetto della procedura dettata dall'art. 71-quater disp. att. c.c.
Non farlo, ossia agire senza aver informato l'assemblea, potrebbe configurare una grave irregolarità nella gestione consistente nel ritardato recupero delle somme dovute dal condomino e sicuramente potrà avere ripercussioni sulla corretta incardinazione di quella procedura, dato che l'organismo è tenuto a richiedere la deliberazione di autorizzazione a partecipare alla procedura.
Morosità condominiali: quando la mediazione può essere più efficace del decreto ingiuntivo?
