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I contratti conclusi dal e con il condominio-consumatore. Alcune riflessioni
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I contratti conclusi dal e con il condominio-consumatore. Alcune riflessioni

Importanti riflessioni sui contratti conclusi con il condominio

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo  

L'art. 1323 c.c. dispone l'applicabilità a tutti i contratti, tipici o atipici, della disciplina generale del contratto dettata dagli artt. 1321-1469-sexies c.c. Tale disciplina individua un complesso di regole generali applicabili alla “categoria” del contratto, inteso come istituto di portata generale che in esse trova il suo pieno riconoscimento.

Le stesse esigenze di differenziazione delle discipline relative ai contratti tipici previsti nel codice civile (vendita, locazione, appalto, ecc.) hanno portato all'elaborazione di regole speciali concernenti alcuni contratti in settori particolarmente delicati, quali, ad esempio, i contratti di assicurazione, i contratti bancari, i contratti turistici, quelli relativi alla multiproprietà, quelli di investimento.

In tale prospettiva, particolare importanza riveste la disciplina generale in materia di clausole vessatorie nei contratti del consumatore, dapprima contenuta negli artt. 1469 bis – 1469 sexies c.c., oggi trasfusi nel c.d. Codice del Consumo (D.lgs. 6.9.2005, n. 206), agli artt. 33 e ss.

La definizione di consumatore fornita dal codice del consumo è piuttosto ampia. Viene considerato “consumatore” la persona fisica che, pur svolgendo attività imprenditoriale o professionale, conclude un contratto per la soddisfazione di esigenze della vita quotidiana estranee all'esercizio di tale attività (Cass. civ. 23.2.2007 n. 4208).

La giurisprudenza è concorde nel far rientrare nella nozione di consumatore anche il condominio, inteso quale ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti.

In effetti, nel condominio l'amministratore agisce nella qualità di mandatario con rappresentanza dei vari condomini i quali, nei contratti conclusi con imprenditori o professionisti, devono essere considerati come consumatori, essendo persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriali o professionali (Cass. civ. 24.7.2001; Trib. Genova 13.12.2006; Trib. Bologna 3.10.2000).

Secondo la Cassazione, in particolare, “poiché i condomini vanno senz'altro considerati dei consumatori, essendo persone fisiche che agiscono,[…], per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta, anche al contratto concluso dall'amministratore del condominio con il professionista, in presenza degli altri elementi previsti dalla legge si applicano gli artt. 1469 bis e ss. c.c.” (Cass. civ. 24.7.2001 n. 10086).

Ne consegue che la qualità di consumatori che spetta ai singoli condomini si estende anche al condominio – ente di gestione (Trib. Genova, 14.2.2012).

Da ciò consegue che anche il condominio può impugnare i contratti stipulati con i propri fornitori, laddove siano stati convenuti in modo irrituale ovvero contengano delle clausole vessatorie.

Si considerano tali le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto (art. 33, comma 1. cod. consumo).

La vessatorietà va accertata caso per caso, sulla base dell'oggetto del contratto e facendo riferimento alle circostanze presenti al momento della relativa conclusione (art. 34) (Cass. civ. 28.6.2005, n. 13890).

Se individuata una clausola vessatoria, questa deve ritenersi nulla, mentre il contratto rimane efficace, per il resto (art. 36 Cod. cons.).

Il D.lgs. 21.2.2014, n. 21, di recepimento della Direttiva 2011/83/UE sui diritti dei consumatori, ha recentemente "rinnovato" il titolo III del Codice del Consumo dagli artt. 45 al 67.

Le nuove disposizioni, in vigore dal 26 marzo 2014, si applicano a qualsiasi contratto concluso tra un professionista o un'impresa e un condominio (o altro consumatore), inclusi i contratti per la fornitura di acqua, gas, elettricità' o teleriscaldamento, anche da parte di prestatori pubblici, nella misura in cui detti prodotti di base sono forniti su base contrattuale (le fattispecie escluse dall'applicazione sono indicate nell'elenco contenuto nell'art. 47).

La principale novità della riforma riguarda l'obbligo informativo precontrattuale in capo al proponente. Il professionista è tenuto obbligatoriamente a fornire al consumatore una serie di informazioni in modo chiaro e comprensibile (art 49). La nota "informativa" (rectius preventivo) deve essere resa su supporto cartaceo o, se il consumatore è d'accordo, su un altro mezzo durevole (a beneficio di archivio digitale).

Dette informazioni devono essere leggibili e presentate in un linguaggio semplice e comprensibile.

Quindi, prima di stipulare un contratto col condominio-consumatore è necessario presentare un preventivo informativo ed economico per iscritto - riportante le superiori informazioni - a mani dell'amministratore.

L'assemblea del condominio avrà il compito, successivamente, di vagliarlo sul merito ed eventualmente approvarlo e/o modificarlo: aprendo, in questo modo, una vera e propria trattativa negoziale.

Conclusa la fase precontrattuale, le parti, a questo punto, saranno in grado di stipulare un contratto regolare, anche da questo punto di vista.

L'altra novità riguarda la nuova tempistica e le modalità dell'esercizio del diritto di recesso. Al consumatore viene riconosciuto un periodo di quattordici giorni solari per recedere dal contratto negoziato, senza dover fornire alcuna motivazione e senza dover sostenere costi diversi (da quelli previsti all'articolo 56, comma 2, e all'articolo 57).

La circostanza dovrà essere esplicitata all'interno del preventivo economico ed informativo e nel contratto poi stipulato.

Diversamente, il periodo di recesso terminerà dodici mesi dopo la fine del periodo di recesso iniziale, come determinato a norma dell'articolo 52, comma 2.

Esercitato legittimamente il diritto di recesso, il professionista/impresario è tenuto a rimborsare tutti i pagamenti ricevuti dal consumatore, eventualmente comprensivi delle spese di consegna, senza indebito ritardo e comunque entro quattordici giorni dal giorno in cui è informato della decisione del consumatore di recedere dal contratto ai sensi dell'articolo 54.

Nel qual caso e a meno che il professionista abbia offerto di ritirare egli stesso i beni, il consumatore è a sua volta tenuto a restituire i beni consegnandoli al professionista o a un terzo autorizzato dal professionista a riceverli, senza indebito ritardo e in ogni caso entro quattordici giorni dalla data in cui ha comunicato al professionista la sua decisione di recedere dal contratto ai sensi dell'articolo 54.

(Contratti pluriennali, profili di illegittimità e aspetti inerenti il condominio)

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