Nel condominio in cui sono proprietario di un box bisogna rifare un tratto dell'impianto idrico; mi è giunto l'avviso di convocazione dell'assemblea per discutere sulla questione.
Il problema, dal mio punto di vista, è che essendo io proprietario solamente di un box in alcun modo collegato a questo impianto, ritengo di non dover partecipare né alla decisione, né alle spese di conservazione della fogna condominiale. Sbaglio? Se no, che cosa fare?
La questione di cui ci scrive il nostro lettore sembra essere inquadrabile nell'ambito della fattispecie del così detto condominio parziale.
Addentellato normativo di questa figura – di creazione giurisprudenziale – è l'art. 1123, terzo comma, c.c. che recita:
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.
La norma si riferisce alle sole spese inerenti parti, opere ed impianti, ma la giurisprudenza – si accennava poc'anzi- l'ha ritenuto sufficiente per affermare l'esistenza del condominio parziale (cfr. in tal senso, tra le tante, Cass. 18 aprile 2005 n. 8066).
La parziale condominialità di alcuni beni, porta con sé, è sempre la Cassazione a dirlo, una serie di conseguenze in merito non solamente alle spese, ma anche alla gestione di questi beni.
Si legge in una pronuncia resa dagli ermellini nel settembre del 1994 che “numerose ed evidenti sono le conseguenze operative del condominio parziale. Alla differente attribuzione della titolarità, si riconducono implicazioni considerevoli per quanto attiene alla gestione ed imputazione delle spese.
Relativamente alle cose, ai vizi ed agli impianti, dei quali non hanno la titolarità, per i partecipanti al gruppo non si pongono questioni di gestione e di obbligazioni di contribuire alle spese.
In particolare, non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni, che della delibera formano oggetto e non sorge l'obbligazione di contribuire alle spese” (Cass. 27 settembre 1994 n. 7885).
In buona sostanza sulle cose che sono solamente di alcuni condòmini, non solamente le spese, ma anche le decisioni su di esse devono gravare sui condòmini che da quelle parti, opere ed impianti traggono utilità.
Si badi: come ha ulteriormente specificato la Cassazione
" l'esonero dalle spese dev'essere inteso nel senso che mancando l'uso per ragioni non dipendenti dalla mera volontà e dalla scelta del condomino, va escluso anche l'onere, per il medesimo, di contribuire alle spese di gestione del servizio.
È poi questione tipicamente di fatto quella di stabilire se detta possibilità di uso, per il singolo condomino, sussista o meno” (Cass. 29 aprile 1992, n. 5179).
Insomma se il box non è collegato all'impianto fognario perché tale collegamento non è concepito, allora sicuramente il nostro lettore non dovrà partecipare alle decisioni/spese su quell'impianto e potrà far valere questa posizione.
Ma se l'assenza di collegamento è dovuta a distacco operato successivamente, allora la situazione si ribalterà ed egli dovrà pagare quelle spese.
Anche i negozianti pagano le spese per l'impianto elettrico delle scale
Anche in presenza di impianto autonomo le spese per il rifacimento dell'impianto comune vanno pagate
