Si parla di perimento totale del condominio quando l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore (art. 1128, co. 1, c.c.). In tal caso si ha l'estinzione del condominio per mancanza dell'oggetto. Il perimento totale, infatti, determina il venir meno dei due elementi indispensabili del condominio:
a) l'edificio;
b) il rapporto di servizio tra le unità abitative in proprietà esclusiva e le parti comuni.
A seguito del perimento totale permane la comunione pro indiviso, tra tutti gli ex condomini, del suolo su cui era posto l'edificio (Cass. Civ., 19.1.1994, n. 446), con la possibilità, per ciascuno dei comproprietari, di richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali residui, salvo che sia stato diversamente convenuto (art. 1128, co. 1, c.c.).
La ricostruzione dell'edificio
Ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1128 c.c., ciascun condomino ha il diritto di ricostruire le parti comuni del fabbricato, che siano andate distrutte e che siano indispensabili per ripristinare l'esistenza e il godimento del bene di proprietà esclusiva.
Il diritto di ciascun condomino alla ricostruzione dell'edificio non viene meno per mancato esercizio; non si applica infatti la prescrizione ventennale per non uso prevista dall'articolo 954 c.c., u.c., per il diverso diritto di costruire o ricostruire un edificio su suolo altrui (Cass. civ., 20.5.2008, n. 12775). Tale principio vale in tutti i casi di perimento, anche parziale, dell'edificio (Cass. Civ., 14.9.2012, n. 15482).
La ricostituzione del condominio totalmente perito
La ricostruzione dell'edificio comporta la ricostituzione del condominio e ciascun partecipante riacquista la medesima proprietà che gli apparteneva prima del perimento, salva la sua contraria volontà.
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