Essere conduttore di un'unità immobiliare in un edificio in condominio vuol dire essere chiamato a partecipare alla vita della compagine.
Partecipazione che si sostanzia principalmente in questi fatti:
- obbligo di corrispondere al proprietario i così detti oneri accessori, ovvero le spese condominiali indicate dall'art. 9 della legge n. 392/78, salvo esenzione o riduzione pattizia;
- obbligo di osservare le disposizioni contenute nel regolamento di condominio e/o nelle varie delibere di volta in volta assunte dall'assemblea condominiale;
- diritto a prendere visione della documentazione condominiale (artt. 1129-1130-bis c.c.);
- diritto di partecipare a specifiche assemblee condominiali.
Di questo ultimo aspetto di occuperemo in questo focus: quando un inquilino ha diritto a prendere parte all'assemblea di condominio?
Chi deve avvisare il conduttore che si svolgerà l'assemblea di condominio?
Quali le conseguenze per la omessa convocazione del conduttore?
Assemblea di condominio ordinaria e straordinaria e partecipazione dei condòmini
Ai sensi del primo comma dell'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile «l'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione».
Si tratta delle assemblee ordinaria e straordinaria. La prima ha un ordine del giorno del giorno in parte stabilito dalla legge (art. 1135, primo comma, c.c.), mentre per la seconda la discussione verterà sugli argomenti individuati dall'amministratore o richiesti dalle parti (purché s'intende di competenza dell'assise).
Ad entrambe le adunanze avranno diritti di partecipare i condomini, ossia i proprietari (o gli usufruttuari) delle unità immobiliari ubicate nell'edificio condominiale. L'omessa convocazione di anche uno solo dei comproprietari, comporta l'annullabilità della decisione per irregolarità nel procedimento di convocazione ed informazione dei condomini (cfr. Cass. n. 4806/05).
A volte gli estranei possono partecipare all'assemblea condominiale
Assemblea di condominio e partecipazione dell'inquilino
In questo contesto è utile riproporre il quesito: l'inquilino, ossia il conduttore di una unità immobiliare ubicata in condominio, ha diritto di partecipare all'assemblea di condominio?
È bene specificare che il riferimento all'unità immobiliare devi qui considerarsi comprendente, a itolo esemplificativo:
- l'abitazione;
- l'ufficio;
- il locale commerciale;
- il box auto.
Tornando al quesito, la risposta, positiva, è contenuta nei primi due commi dell'art. 10 (Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini) della legge n. 392/78.
A mente di tali norme:
«Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.
Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni».
Il conduttore, quindi, ha sostanzialmente il diritto di partecipazione e di voto in quelle assemblee che hanno all'ordine del giorno la decisione su questioni attinenti le modalità di gestione del servizio di riscaldamento e di condizionamento dell'aria. Modalità di gestione, ossia principalmente accensione e ripartizione dei costi. Quanto all'accensione, sebbene la questione resti sempre di competenza del conduttore, va detto che essa ha sicuramente perduto notevole importanza da quando è in vigore l'obbligo di installazione dei dispositivi di termoregolazione e contabilizzazione individuale, dispositivi volti, nell'ambito di un impianto di riscaldamento centralizzato, ad un'utilizzazione più razionale dell'impianto, nonché ad una suddivisione delle spese in ragione dei consumi.
Per quanto concerne la modificazione degli altri servizi comuni, invece, i conduttori hanno solo il diritto di partecipare. Si pensi, per quest'ultima ipotesi, alla deliberazione assembleare nella quale si deve decidere se installare in sostituzione di quella esistente una più nuova e potente antenna centralizzata. L'inquilino potrà partecipare ma non votare. Lo stesso per l'uso del parcheggio condominiale ed in generale per la disciplina dell'uso di tutte le parti comuni dell'edificio.
Inquilino, partecipazione all'assemblea, onere della convocazione e impugnazione
Quanto alla convocazione, è dubbio in dottrina se gravi sull'amministratore l'obbligo di convocare il detentore dell'immobile o se, invece, sia compito del proprietario dell'unità immobiliare dargli notizia dell'assemblea nella quale ha diritto di partecipare ed eventualmente di votare.
La giurisprudenza che a suo tempo è stata investita della questione ha affermato che «l'art. 10 della l. 27 luglio 1978 n. 392 che ribadendo sostanzialmente la disciplina già introdotta dall'art. 6 della l. 22 dicembre 1973 n. 841, prevede con norma eccezionale un'ipotesi di sostituzione legale del conduttore al proprietario nelle assemblee dei condomini convocate per deliberare sulle spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, non ha comportato modificazioni al disposto dell'art. 66 disp. attuaz. c.c., che disciplina la comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea dei condomini, con la conseguenza che tale avviso deve essere comunicato al proprietario e non anche al conduttore dell'appartamento, restando solo lo stesso proprietario tenuto ad informare il conduttore dell'avviso di convocazione ricevuto dall'amministratore, senza che le conseguenze della mancata convocazione del conduttore possano farsi ricadere sul condominio, che rimane estraneo al rapporto di locazione» (Cass. 22 aprile 1992 n. 4802 in Giust. civ. Mass. 1992, fasc. 4).
Il principio così espresso va riconsiderato, o quanto meno ne va valutata la perdurante validità alla luce delle norme condominiali modificate dalla legge n. 220 del 2012; il riferimento è a quelle modificazioni che vedono utilizzato il riferimento all'avente diritto a partecipare all'assemblea quale destinatario della convocazione. Riferimento che unitamente a quanto disposto in materia di anagrafe condominiale potrebbe suggerire un cambiamento, ossia un obbligo per l'amministratore di convocare il conduttore ad egli noto.
Sempre la Cassazione, infine, riconosce al conduttore diritto ad impugnare la delibera nelle materie rispetto alle quali ha diritto di voto (Cass. 18 agosto 1993 n. 8755). Resta ferma la possibilità dell'inquilino di partecipare sempre alle assemblee nelle vesti di delegato del locatore.
Conduttore e impugnazione della delibera assembleare
