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jan

Compenso amministratore - 1123 quello della proprietà dei servizi

Uno stabile composto da 29 condomini di cui 9 situati al piano terra, il mio quesito è: l'amministratore percepisce un compenso di xxx per lo svolgimento delle sue mansioni, e fin qui tutto normale, le prestazioni dell'amministratore sono differenti, dai 20 inquilini dello stabile, in quanto a loro svolge più funzioni che ai piani terra, e pertato ritengo che noi piani terra dovremmo sopportare un costo all'amministratore in base art. 1123 quello della proporzionalità dei servizi, che secondo me dovrebbe essere un compenso di x e non xxx. I piani terra per la particolare conformazione dello stabile in relazione alle unità immobiliari sovrastanti, beneficiano dell'amministratore in misura ridotta, e dovrebbe trovare applicazione l'art. 1123 del c.c.

Ringrazio anticipatamente per un chiarimento al quesito.

Il compenso dell'amministratore è suddiviso in base alla Tab. A (Generale di proprietà), un maggiore impegno per un condomino più che per un altro, non è ravvisabile facilmente, non è misurabile.

L'amministratore viene pagato a millesimi per proprietà, ma potete deliberare una convenzione differente, ma all'unanimità (1000/1000)

L'amministratore viene pagato a millesimi per proprietà, ma potete deliberare una convenzione differente, ma all'unanimità (1000/1000)

Tuxx, che viene pagato a millesimi sì, sencondo il mio punto di vista è che l'amm.re deve essere assunto per le sole parti comuni dell'edificio, e non per servire i 20 condomini interni che necessitano di prestazioni che ai piani terra non svolge. Quindi la nomina dell'amm.re viene fatta solo ed esclusivamente per le parti comuni. Se ai 20 dei piani superiori chiedono che vada a riscuotere, paga le fatturre ecc. ecc. è un compenso che spetta solo a loro.

Ma fa il fattorino o l'amministratore?

Ma sei sicuro che queste prestazioni le mette in conto a tutti?

Ma fa il fattorino o l'amministratore?

Ma sei sicuro che queste prestazioni le mette in conto a tutti?

Si, più volte ho fatto notare all'amm.re che il riparto non era equo secondo l'art. 1123, lui si fa forte perchè il regolamento condominiale recita che il suo compenso va diviso nella tabella generale, e io condivido, ma le prestazioni sono differenti,gli ho spiegato che lui deve fare le due distinzioni in proporzione ed in riferimento all'art. 1123, non vuol capire.

Tuxx e Kurt, vi ringrazio per le risposte, siete sempre disponibili.

Si, più volte ho fatto notare all'amm.re che il riparto non era equo secondo l'art. 1123, lui si fa forte perchè il regolamento condominiale recita che il suo compenso va diviso nella tabella generale, e io condivido, ma le prestazioni sono differenti,gli ho spiegato che lui deve fare le due distinzioni in proporzione ed in riferimento all'art. 1123, non vuol capire.

Tuxx e Kurt, vi ringrazio per le risposte, siete sempre disponibili.

Ma l'amministratore vi amministra, non fa le pulizie in modo differente.

Quando scrive gli incassi sul registri di contabilità scrive meno per i piani terra?

Quando fa un pagamento o un F24 fa meno fatica a pagare se la cifra è inferiore?

 

Le spese di amministarzione sono sostenute dai condòmini proprio secondo l'art. 1123, ma applicando il primo comma e cioè per millesimi di proprietà.

Non devi pensare che l'amministratore non vuole capire. Succede solo che l'amministratore non può capire le tue ragioni.

 

Art. 1123

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

gli ho spiegato che lui deve fare le due distinzioni in proporzione ed in riferimento all'art. 1123, non vuol capire.

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forse non è lui che deve capire......

Mi spiego meglio, il criterio legale è quello della proporzionalità, vediamo a quali spese esso debba essere applicato. Sempre il prino comma dell'art. 1123 c.c. ci dice che si dividono in misura proprorzionale le spese che concernono la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio, la prestazione dei sercìvizi nell'interesse comune, secondo la mia interpretazione rientrano in questo elenco le spese relative al compenso dell'amministratore. E' evidente che non tutte le cose comuni siano destinate a servire i condomini in ugual misura.In queste circostanze trova applicazione l'art. 1123 secondo comma, per il quale l'amm.re svolge dei servizi differenti ai piani terra dai piani superiore,i beni comuni sono: struttura stabile, lettura e riparto acqua, antenna centralizzata,i 20 condomini dei piani superiori, l'amm.re svolge mansioni che ai piani terra non svolge. Qundi, per i servizi comuni elencati l'amm.re chiederà una cifra x se poi i 20 condomini chiedono che a loro deve interessarsi dei servizi interni chiederà un compenso di xx per cui tutti e 29 dobbiamo partecipare alla spesa comune su x, e xx devono pagare i 20 dei piani superiori. Chiedo a voi se sia giusto questo criterio per il compenso all'.amm.re secondo l'art. 1123. Grazie per le risposte

Se sono servizi personali, l'amministratore non deve farli pagare a tutti, ma se questi servizi sono per le parti comuni la spesa va ripartita in mlm tra tutti.

Quali sono i servizi che tu dici l'amministratore svolge per i condomini singoli e fa pagare a tutti?

Mi spiego meglio, il criterio legale è quello della proporzionalità, vediamo a quali spese esso debba essere applicato. Sempre il prino comma dell'art. 1123 c.c. ci dice che si dividono in misura proprorzionale le spese che concernono la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio, la prestazione dei sercìvizi nell'interesse comune, secondo la mia interpretazione rientrano in questo elenco le spese relative al compenso dell'amministratore. E' evidente che non tutte le cose comuni siano destinate a servire i condomini in ugual misura.In queste circostanze trova applicazione l'art. 1123 secondo comma, per il quale l'amm.re svolge dei servizi differenti ai piani terra dai piani superiore,i beni comuni sono: struttura stabile, lettura e riparto acqua, antenna centralizzata,i 20 condomini dei piani superiori, l'amm.re svolge mansioni che ai piani terra non svolge. Qundi, per i servizi comuni elencati l'amm.re chiederà una cifra x se poi i 20 condomini chiedono che a loro deve interessarsi dei servizi interni chiederà un compenso di xx per cui tutti e 29 dobbiamo partecipare alla spesa comune su x, e xx devono pagare i 20 dei piani superiori. Chiedo a voi se sia giusto questo criterio per il compenso all'.amm.re secondo l'art. 1123. Grazie per le risposte

Forse confondi ciò che l'amministratore fa dietro compenso con quello che, pur non essendo di sua competenza, fa per gentilezza.

Farsi le scale per incassare le quote è una gentilezza.

Farsi le scale per prendere le letture dei contatori acqua è una gentilezza.

 

Che differenza fa ripartire i consumi acqua tra quanto hai consumato tu e quanto ha consumato il condòmino dell'ultimo piano? Forse fa meno calcoli?

Che differenza fa ripartire le spese dell'ascensore tra il piano terra e l'ultimo piano?

Sulla ricevuta d'incasso quota del condòmino di piano terra scrive meno che sulla ricevuta d'incasso del condòmino dell'ultimo piano? Oppure a te fa la ricevuta su mezzo foglio e a qualcun altro su un foglio intero?

Senza contare le responsabilità civili e penali.

Se l'amministratore dovesse rispondere in Tribunale di una responsabilità a lui attribuita, credi che la sanzione gli sarebbe comminata in proporzione all'alteza dell'edificio che ammministra?

Sinceramente è la prima volta che mi capita di sentire una cosa simile.

 

L'amministratore è il rappresentante di TUTTO il condominio e quando svolge i suoi compiti lo fa nell'interesse di TUTTO il comparto. I suoi servizi non possono essere paragonati ai servizi di chi fa le pulizie o di chi fa manutenzione elettrica. Il suo compenso è retribuito secondo i millesimi inseriti in tabella A e non secondo di chi usufruisce di più o di meno dei suoi servizi.

Mi spiego meglio, il criterio legale è quello della proporzionalità, vediamo a quali spese esso debba essere applicato. Sempre il prino comma dell'art. 1123 c.c. ci dice che si dividono in misura proprorzionale le spese che concernono la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio, la prestazione dei sercìvizi nell'interesse comune, secondo la mia interpretazione rientrano in questo elenco le spese relative al compenso dell'amministratore. E' evidente che non tutte le cose comuni siano destinate a servire i condomini in ugual misura.In queste circostanze trova applicazione l'art. 1123 secondo comma, per il quale l'amm.re svolge dei servizi differenti ai piani terra dai piani superiore,i beni comuni sono: struttura stabile, lettura e riparto acqua, antenna centralizzata,i 20 condomini dei piani superiori, l'amm.re svolge mansioni che ai piani terra non svolge. Qundi, per i servizi comuni elencati l'amm.re chiederà una cifra x se poi i 20 condomini chiedono che a loro deve interessarsi dei servizi interni chiederà un compenso di xx per cui tutti e 29 dobbiamo partecipare alla spesa comune su x, e xx devono pagare i 20 dei piani superiori. Chiedo a voi se sia giusto questo criterio per il compenso all'.amm.re secondo l'art. 1123. Grazie per le risposte

Non hai psiegato quali sarebero le mansioni che l' amministatore svolge esclusivamente per i 20 condomini dei piani superiori.

 

In ogni caso se tali prestazioni sono comprese nel compenso stabilito nel bilancio preventivo a forfait per tutto l' anno contabile non puoi chiedere nessuna ripartizione particolare.

Se invece l' amministratore addebita con voci separate tali prestazioni (pechè accessorie e non contemplate nelle mansioni ordinarie di un amministratore di condominio) allora esse vanno ripartite solo frà chi effettivamente ne beneficia (direttamente o indirettamente).

speriamo salga in ascensore , ma poi chi paga e in che misura il maggior consumo ?? ...... Ma per favore ....!!!!!!!

Sinceramente è la prima volta che mi capita di sentire una cosa simile.

 

L'amministratore è il rappresentante di TUTTO il condominio e quando svolge i suoi compiti lo fa nell'interesse di TUTTO il comparto. I suoi servizi non possono essere paragonati ai servizi di chi fa le pulizie o di chi fa manutenzione elettrica. Il suo compenso è retribuito secondo i millesimi inseriti in tabella A e non secondo di chi usufruisce di più o di meno dei suoi servizi.

Sono perfettamente d'accordo, però bisognerebbe conoscere quali sono questi servizi che l'amministratore effettua come fosse un fattorino privato, se per esempio (dico a caso) porta la spesa, guarda i bambini, ripara l'impianto elettrico, porta fuori il cane, e lo fa per le famiglie o condomini dello stabile, sono servizi privati, questo sospetto mi è venuto dall'inizio, ora vediamo l'O.T che ci dice.

Signori il punto è questo, se a me al piano terra si rompe la serratura della porta d'ingresso l'amm.re non chiama il fabbro, mentre per il portone d'ingresso dei 20 condomini si impegna a far riparare, altri servizi, sostituzione lampade scalinata, preventivi per tinteggiatura scalinata, pagamenti fatture enel.ascensore ecc. (no che fa l'operaio per capirci) quindi serve più ai 20 che ai 9 piani terra. Le competenze fiscali sì, ma è la sua parcella che deve essere ripartita in base alle mansioni e servizi. Per i servizi interni noi non centriamo. Non parlo di cani a spasso o altro servizio privato alla persona.

Tutto quello che hai elencato, sostituzione lampade scalinata, preventivi per tinteggiatura scalinata, pagamenti fatture enel.ascensore ecc, fa parte delle spese comuni, spese dovute da tutti i condomini, impossibile una divisione del compenso dell'amm.re, perchè tutti ne godono dei benefici.

Poi le varie spese si, dovranno essere rapportate secondo i criteri legali

Tuxx, ne godano solo ed esclusivamente i 20 interni e non tutti compresi i piani terra. Nello stabile dove abitano i miei genitori, per esempio l'amm.re divide il suo compenso per i/3 tra tutti i condomini compresi i piani terra, e 2/3 solo ai condomini interni, le spese fiscali ed altro è ovvio che partecipano tutti, ecco cosa volevo spiegare, mentre il mio amm.re questo tipo di discorso non lo applica.

Vuol dire che per il quieto vivere devo accettare quello che fa.

Ringrazio tutti per le risposte.

Il tuo amministratore non lo applica perchè il suo compenso va diviso per mlm, quella è la norma legale, se l'mministratore dei tuoi genitori fa in maniera differente l'errore non è di tutti gli altri

Concordo con Tuxx.

La Legge parla chiaro e l' esempio dell' amministratore dei tuoi genitori non fà testo.

Magari hanno un Regolamento che prevede una ripartizione differente approvatò all' unanimità.

No dimaraz, nessun regolamento. Ho chiesto all'amministratore dei miei, e mi ha spiegato che, il godimento dei servizi che i piani terra ricevono dall'amm.re,sono differenti dai piani superiori e non imputabili per tutti, ed è quello che recita l'art. 1123 c.c. In questo caso rientra il godimento che si fa dell'amministratore. Se ci sono dei servizi da svolgre (come imgegni dei pagamenti enel,ascensore,ecc. (i piani terra non centrano con questi servizi) non sono proporzionali per tutti, in questi casi rientra il compeso amm.re, e questi ripartisce il suo compenso 1/3 per tutti e i 2/3 a coloro che usufruiscono di più della sua persona. L'amm.re rappresenta un servizio e va retribuito proporzionalmente, in caso di utilizzo differente di un bene, le relative spese devono essere ripartite in misura proporzionale.

A tutto ciò io non metto in dubbio le vostre risposte, è una opinione che questi adotta, o meglio dire interpretazione art. 1123.

Scusami, ma l'amministratore dei tuoi genitori ha preso un abbaglio.

Per sevizi da ripartire le spese in maniera proporzionale all'altezza piano, NON si intende il pagamento del compenso dell'amministratore, ma le spese vive e quelle di manutenzione di questi servizi, p.es. energia e manutenzione ascensore, pulizia ed illuminazione delle scale ecc ecc.

Informati che forse hai capito male, perchè dubito che un amm.re faccia così, sarebbe da revoca istantanea 🙂

Concordo con Tuxx.

 

L'amministratore non è paragonabile ai fornitori. Tant'è che i servizi dei fornitori (pulizia scale, giardinere, manutenzione/riparazione ascensore ecc) sono riportati in tabelle diverse da quelle dell'amministratore.

Scusami, ma l'amministratore dei tuoi genitori ha preso un abbaglio.

Per sevizi da ripartire le spese in maniera proporzionale all'altezza piano, NON si intende il pagamento del compenso dell'amministratore, ma le spese vive e quelle di manutenzione di questi servizi, p.es. energia e manutenzione ascensore, pulizia ed illuminazione delle scale ecc ecc.

Informati che forse hai capito male, perchè dubito che un amm.re faccia così, sarebbe da revoca istantanea 🙂

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