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Immobili da costruire. Nullo il preliminare in caso di mancato rilascio della fideiussione
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Immobili da costruire. Nullo il preliminare in caso di mancato rilascio della fideiussione

Nullo il preliminare di un immobile da costruire se manca la fideiussione

Avv. Leonarda Colucci  

La sentenza del Tribunale Della Spezia, desta particolare interesse perché rappresenta una delle prime pronunce in tema di immobili da costruire ed obblighi che il decreto legislativo n. 122/2005 pone a carico del venditore.

La sentenza, infatti, stabilisce che il preliminare di compravendita di un immobile da costruire deve considerarsi nullo se privo della garanzia fideiussoria al cui rilascio è obbligato, ai sensi dell'art. 2 del decreto legislativo 122/2005, il promittente venditore.

Pertanto l'eventuale rilascio successivo alla stipula del preliminare di tale garanzia, non sana il negozio in quanto trattasi di nullità originaria non sanabile e non convalidabile che può essere fatta valere solo dall'acquirente.

Prima di soffermarsi sui risvolti della vicenda decisa dalla sentenza appena menzionata, è utile ricordare che il legislatore attraverso il decreto legislativo n. 122 del 2005 contente “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire” ha disciplinato la materia degli immobili da costruire, cosiddetti immobili venduti “sulla carta”, predisponendo un apparato normativo che sancisce una serie di obblighi a carico del venditore in modo da tutelare, dai rischi connessi ai tempi per la realizzazione di un immobile, l'acquirente.

A tal fine l'articolo 2 di tale decreto impone al venditore l'obbligo di allegare, al momento della stipula del contratto di compravendita dell'immobile da costruire, una garanzia fideiussoria, tale norma al primo comma così recita “.

All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto …..”.

( In tema di nullità del preliminare di immobile da costruire per mancanza della polizza fideiussoria vedasi anche il commento ad una recente pronuncia della Corte d'appello di Lecce: http://www.condominioweb.com/acquisto-dal-costruttore-nullo-il-contratto- preliminare-senza-una-polizza.12339)

Il fatto. Il promittente acquirente di un immobile da costruire, cita in giudizio la società immobiliare venditrice chiedendo che il Tribunale adito dichiari nullo il contratto preliminare di vendita, avente ad oggetto un immobile da costruire, a fronte del mancato rilascio della garanzia fideiussoria da parte del venditore, chiedendo anche la condanna della società venditrice alla restituzione della somma percepita a titolo di caparra.

A parere dell'attore, quindi, il contratto preliminare doveva considerarsi nullo anche se, in un momento successivo alla sua stipula, la società aveva provveduto al rilascio della garanzia fideiussoria adempiendo, tardivamente, all'onere previsto dalla legge.

La sentenza del Tribunale della Spezia. La sentenza del Tribunale ligure dello scorso 9 giugno, dopo aver disposto che la domanda del promittente acquirente è fondata e merita accoglimento, precisa che la ratio delle disposizioni previste dal decreto legislativo n. 122/2005 coincide con la necessità di predisporre, nel trasferimento di immobili esistenti solo sulla carta, un'adeguata tutela dell'acquirente in modo da evitare che nell'arco temporale che intercorre fra la stipula del contratto preliminare e quella del contratto definitivo, un eventuale situazione di crisi del promittente venditore possa impedire l'acquisto della proprietà da parte dell'acquirente ed al contempo fargli perdere le somme versate in anticipo.

(In tema di nullità del preliminare di vendita di un immobile da costruire per l'assenza di concessione edilizia si segnala: http://www.condominioweb.com/se-manca-la-concessione-edilizia-e-nullo-il- preliminare-di.12224).

Osserva il Tribunale, attraverso la sentenza in commento, che attesa “la mancata consegna della fideiussione ovvero il rilascio del soggetto a ciò non abilitato, e cioè non rientrante fra i soggetti abilitati al rilascio della garanzia fideiussoria elencati dall'art. 3 del decreto legislativo n. 122/2005, comporta la nullità “relativa” del contratto che può essere fatta valere solo dal soggetto a tutela del quale viene disposto tale obbligo ( ossia dell'acquirente)”.

Pertanto, rileva il giudicante, tenuto conto che nel caso di specie al momento della stipula del preliminare non è stata consegnata alcuna fideiussione da parte della società immobiliare convenuta, tale circostanza comporta inevitabilmente la nullità del contratto preliminare non assumendo alcun valore il rilascio, dopo tre mesi dalla conclusione del preliminare, di una garanzia fideiussoria da parte della società immobiliare promittente venditrice. (Fra i pochi precedenti in materia si segnala: Trib. Firenze, sez. II, 25.11.2014)

Alla luce di tali considerazione la sentenza dichiara nullo il contratto preliminare di compravendita intercorso fra le parti, con condanna della società immobiliare convenuta alla restituzione della somma di venticinquemila euro versata a titolo di caparra ed al pagamento delle spese di giudizio.

=> Preliminare di vendita, per esercitare il recesso, l'inadempimento deve essere “di non scarsa importanza”

Scarica Tribunale della Spezia, 9 giugno 2016

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