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Nullo il preliminare se non preceduto dalla polizza fideiussoria che il costruttore deve consegnare all'acquirente.

Nullo il preliminare se non preceduto dalla polizza fideiussoria che il costruttore deve consegnare all'acquirente.

Acquisto dal costruttore, nullo il contratto preliminare senza una polizza fideiussoria preventiva.

La sentenza della Corte di Appello di Lecce applica la disciplina prevista dall'articolo 2 del decreto legislativo n. 122/ del 2005 stabilendo la nullità del contratto preliminare stipulato senza aver osservato l'obbligo di consegnare all'acquirente, prima della stipula del contratto, una polizza fideiussoria.

La disciplina. Il decreto legislativo n. 122 del 2005 contenente “Disposizioni per la tutela dell'acquirente di immobili da costruire” ha introdotto nel nostro ordinamento una normativa protesa a regolare l'acquisto di immobili da un'impresa costruttrice prevedendo una serie di norme finalizzate a contenere i rischi connessi a tale tipo di operazione.

Prima dell'avvento di tale intervento normativo varie erano le problematiche connesse all'acquisto di immobili da costruire, ove l'acquirente acquista “su carta” un immobile versandone il relativo acconto e riservandosi, in seguito all'avanzamento dei lavori, di versare le rate successive.

Ovviamente tale operazione giuridica, fino all'avvento del decreto n. 122, presentava notevoli rischi per l'acquirente esposto alla possibilità che l'impresa costruttrice potesse essere coinvolta in situazioni pericolose (crisi, indebitamento, fallimento) (Tribunale di Brescia, 23 maggio 2014).

=> L'immobile è costruito con «materiale scadente». Il costruttore è responsabile dei «gravi difetti».

Con l'avvento del decreto legislativo n. 122 del si assiste alla disciplina di nuove forme di tutela per gli acquirenti di immobili da costruire fra le quali rientra quella prevista dall' 2 del decreto legislativo n. 122/2005 che prevede l'obbligo del costruttore di consegnare all'acquirente una polizza fideiussoria a pena di nullità del contratto. (Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, 4.6.2013; Trib. Monza Sez. I, 10-05-2014).

Oltre alla fideiussione il decreto legislativo n. 122 del 2005 prevede anche un'altra forma di garanzia in favore dell'acquirente e cioè la polizza assicurativa che, ai sensi dell'art. 4, il costruttore ha l'obbligo di consegnare al promissario acquirente al momento della stipula del contratto.

La finalità di tale polizza è proprio quella di, compresi i danni a terzi, che potrebbero verificarsi nei dieci anni successivi all'ultimazione dei lavori.

E' bene precisare, inoltre, che il decreto legislativo 122 del 2005 è stato oggetto di modifiche ad opera del decreto legge n. 47 del 2014 ( convertito in legge n. 80/2014) che introducendo il comma 1 bis all'art. 5 ( del d.lgs. 122/2005) ha disposto il divieto di rinuncia alla tutele previste da tale decreto ( d.lgs.122) stabilendo la conseguente nullità di ogni clausola contraria che, pertanto, dovrà considerarsi come non apposta.

La sentenza. Nel caso giunto all'esame della Corte d'appello pugliese una ditta costruttrice chiedeva la riforma della sentenza di primo grado che aveva dichiarato nullo il contratto preliminare di vendita di un immobile poiché, la polizza fideiussoria, era stata consegnata dal costruttore all'acquirente solo dopo la stipula del contratto, violando in tal modo la prescrizione prevista dall'art. 2 del D.lgs. 122/2005.

Secondo la società costruttrice, che ricorreva in appello chiedendo la riforma della sentenza di primo grado, doveva considerarsi irrilevante il rilascio della polizza fideiussoria in data posteriore rispetto alla stipula del contratto preliminare che disponeva la vendita dell'immobile da costruire.

=> Gravi difetti costruttivi: tra venditore e costruttore a volte c'è differenza

La Corte di appello, attraverso la sentenza in commento, respinge le doglianze mosse dall'impresa costruttrice alla pronuncia di primo grado, e conferma la nullità del preliminare intercorso fra quest'ultima ed il promittente acquirente dato che la fideiussione era stata rilasciata dall'impresa solo dopo la stipula del contratto preliminare violando palesemente quanto espressamente sancito dall'art. 2 del decreto legislativo n. 122/2005.

La sentenza in commento, inoltre, precisa che la nullità del preliminare non può essere sanata neanche dal successivo contegno delle parti ed in particolare della promittente venditrice che, dopo la stipula del preliminare, ha consegnato al promissario acquirente una polizza fideiussoria.

Per quanto concerne, invece, il presupposto che giustifica l'operatività della disposizione prevista dall'art. 2 del decreto legislativo n. 122 del 2005, con tutti gli oneri a carico del costruttore primo fra tutti quello di consegnare all'acquirente la polizza fideiussoria: è indispensabile che ricorra una condizione e cioè che si tratti di immobili per i quali, ai sensi dell'art. 1 del decreto in questione, sia stato richiesto il permesso di costruire.

Pertanto la Corte d'appello esclude che la nullità possa coinvolgere anche il preliminare di permuta poiché questo era stato stipulato dalle parti prima della richiesta del permesso di costruire.

La conferma della nullità del preliminare stipulato violando l'obbligo del costruttore di rilasciare preventivamente la fideiussione, ad opera della sentenza in commento, comporta come conseguenza l'obbligo dell'impresa costruttrice di restituire l'acconto ricevuto dal promittente acquirente maggiorato degli interessi legali calcolati a partire dal giorno del pagamento.

In sintesi, quindi, nella vendita di immobili da costruire dopo la richiesta del permesso di costruire incombe sul costruttore l'obbligo di consegnare all'acquirente, prima della stipula del contratto che abbia ad oggetto il suo trasferimento non immediato, una polizza fideiussoria e l'inadempimento di tale obbligo comporta la nullità del contratto che, ricordiamo, può essere fatta valere unicamente dall'acquirente.

=> Ecco perchè se il costruttore non temrina i lavori in tempo all'acquirente spetta il doppio della caparra

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Scarica Corte d'appello di Lecce, sez. civ., II, 14.5.2015, n. 222

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