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Agevolazioni acquisto "prima casa": il preliminare di acquisto non salva il bonus.
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Agevolazioni acquisto "prima casa": il preliminare di acquisto non salva il bonus.

Agevolazione prima casa, non basta il preliminare di acquisto

Dott.ssa Maria Adele Venneri  

Sussiste il beneficio fiscale per l'acquisto della " prima casa " nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i predetti benefici, proceda alla mera stipulazione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare?

Nel caso di acquisto della "prima casa" sono previste delle agevolazioni fiscali (Le abitazioni di lusso e l'inapplicabilità delle disposizioni agevolative connesse all'acquisto della prima casa.).

Infatti, l'imposta di registro, o in alternativa l'Iva, si paga con aliquota ridotta e le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.

L'amministrazione finanziaria ha tre anni di tempo per revocare le agevolazioni prima casa e liquidare le imposte in misura ordinaria e le relative soprattasse. (Quando il conduttore "blocca" l'agevolazione "prima casa")

Nel caso in esame poiché il contribuente, prima del decorso dei cinque anni, ha alienato l'immobile stipulando un nuovo contratto preliminare di acquisto, senza però procedere nei termini al negozio definitivo, è decaduto del beneficio prima casa.

Il caso. Un contribuente ricorreva in Commissione Tributaria Provinciale della Lombardia per l'annullamento dell'atto di liquidazione della maggiore imposta di registro, e di irrogazione di sanzioni, emesso dall'Agenzia delle Entrate.

L'atto era stato emesso sull'assunto che il contribuente fosse decaduto dal beneficio fiscale per l'acquisto della prima casa, ai sensi del quarto comma della nota II bis all'art. 1 della Parte Prima della Tariffa allegata al d.P.R.n. 131 del 1986 (Testo Unico Registro).

Il ricorrente, infatti, aveva alienato l'immobile entro i cinque anni dall'acquisto, procedendo poi, nell'anno successivo, alla conclusione di un contratto preliminare di acquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale, non seguito, entro il medesimo anno, dalla stipula dell'atto di trasferimento dell'immobile stesso.

L'Amministrazione soccombeva innanzi alla CTP e ricorreva in appello presso la Commissione Tributaria Regionale di Milano che confermava la pronuncia di primo grado.

Infatti, la Commissione Regionale disattendendo l'assunto dell'Ufficio, affermava che: "il legislatore ? quando parla di "acquisto" ovvero di "riacquisto" non fa alcun riferimento ad un atto traslativo con effetti reali", valorizzando, dunque, il dato sostanziale della effettiva presa di possesso dell'immobile da parte del contribuente, a prescindere dal momento di produzione dell'effetto traslativo legato al contratto definitivo; questa scelta, secondo la CTR, sarebbe altresì imposta anche dal principio di buona fede ex art. 10, Legge n. 212 del 2000.

L'Agenzia delle Entrate proponeva così ricorso per Cassazione denunciando la violazione o falsa applicazione del comma 4, della nota II bis all'articolo 1 della Parte Prima della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, e degli articoli 1376 e 1470 c.c., nonché la falsa applicazione della Legge n. 212 del 2000, art. 10, e del D. Lgs. n. 504 del 1992, articolo 8.

Ricorrendo per la cassazione della sentenza, l'Amministrazione, infatti, sosteneva che la Commissione Regionale avrebbe errato nel trascurare che, dal punto di vista civilistico, la produzione dell'effetto reale ex articolo 1376 c.c. avviene soltanto a seguito della stipula del contratto definitivo, producendo il contratto preliminare di compravendita effetti esclusivamente obbligatori tra le parti, e che la distinzione tra effetti reali ed effetti obbligatori riverbera la sua rilevanza anche ai fini tributari.

La Corte, con l'ordinanza del 29 luglio 2014, n. 17151, accoglieva il ricorso dell'Agenzia delle Entrate e, decidendo nel merito,rigettava il ricorso introduttivo del contribuente.

Il principio di diritto posto alla base della decisione. La Suprema Corte, nella succitata ordinanza, ha rilevato che:"Dal punto di vista civilistico il contratto preliminare di compravendita non produce che effetti obbligatori, mentre l'effetto traslativo della proprietà ex articolo 1376 c.c., discende dal contratto definitivo o dalla sentenza costitutiva che di esso tiene luogo ai sensi dell'articolo 2932 c.c..

La giurisprudenza civile mostra di tener ferma questa fondamentale distinzione nel momento in cui, ad esempio, ritiene che debbano escludersi dalla comunione legale fra coniugi i beni con riferimento ai quali il contratto di trasferimento sia stato stipulato dopo lo scioglimento della comunione stessa, pur se il preliminare sia stato stipulato da uno coniugi in costanza di comunione (cfr. Cass. n. 12466/12)".

Orbene, per gli Ermellini: "Tale soluzione non può che essere recepita anche in ambito tributario. Il significato letterale dell'espressione "acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale", quale elemento previsto ai fini della conservazione dell'agevolazione fiscale di cui si tratta, rimanda univocamente alla necessità di porre in essere un negozio traslativo del diritto di proprietà di un immobile".

Precedenti giurisprudenziali. Nella stessa ordinanza, la Suprema Corte richiama due precedenti, la sentenza n. 16077/13e la sent. n. 13291/11.

Con la prima sentenza succitata la Corte di Cassazione ha stabilito che "l'acquisto rilevante ai fini dell'ultima parte del quarto comma della nota II bis all'articolo 1 della Parte Prima della Tariffa allegata al Testo Unico Registro può anche essere a titolo gratuito (sent. n. 16077/13)"; con la seconda sentenza, inoltre, si è ritenuto che l'acquisto "può anche riguardare una quota indivisa di un immobile (purché' di entità tale da garantire la concreta possibilità di disporre del medesimo per adibirlo a propria abitazione, sent. n. 13291/11)".

Alla luce di quanto sopra esposto, però, per gli Ermellini " non è dubitabile che per "acquisto" si deve intendere l'acquisizione del diritto di proprietà, e non la mera insorgenza del diritto di concludere un contratto di compravendita".

Pertanto per la Corte di Cassazione le motivazioni dell'Amministrazione sono fondate, giacché il contribuente non procedette tempestivamente all'acquisto della proprietà di un immobile da destinare ad abitazione principale.

Scarica Corte di Cassazione, Ordinanza 29 luglio 2014, n. 17151

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