Il suolo e le fondazioni dell'edificio sono parte di proprietà comune se il titolo non ne riserva espressamente la proprietà ad uno o più condomini; questo, in sostanza, recita l'art. 1117 c.c.
E l'intercapedine tra il piano di posa delle fondazioni e la soletta del piano interrato? Anche, risponde la Cassazione con la sentenza n. 23304 del 31 ottobre 2014.
Prima di entrare nel merito della vicenda è utile ricordare alcune nozioni di carattere generale.
Il suolo su cui sorge l'edificio è “costituito dalla porzione di terreno sulla quale poggia l'intero edificio e, quindi, la parte infima di esso” (Cass. 22 marzo 1996, n. 2496).
Si badi a non confondere a non confondere il suolo con il così detto piano di campagna, ossia il piano naturale del terreno sul quale viene poi collocato l'edificio.
Il suolo, spiega pregevolmente la Corte di Cassazione, è rappresentato “dalla porzione di terreno su cui viene ad insistere l'intero fabbricato e, più specificamente, dalla parte inferiore di esso”.
Insomma il suolo di un edificio è rappresentato da quella parte di terreno su cui l'edificio poggia. Tale differenza non è di poco conto, in quanto stando così le cose, i condomini risulteranno essere “comproprietari non della superficie a livello di piano di campagna la quale, normalmente, a causa dello sbancamento e della costruzione del fabbricato, è venuta a mancare - bensì del tratto di terreno sito in profondità, sottostante cioè al piano di campagna del fabbricato, sulla quale posano le fondamenta della costruzione (Cass. 28 aprile 2004, n. 8119; Cass. 19 dicembre 2002, n. 18091; Cass. 26 gennaio 2000, n. 855; Cass. 24 agosto 1998, n. 8346)” (così Cass. 15 febbraio 2008, n. 3854).
Fondazioni e sottosuolo
Sul suolo poggiano le fondazioni dell'edificio, ossia quelle opere strutturali sulle quali poggia l'intero edificio, anch'esse condominiali ai sensi dell'art. 1117 c.c. che però non menziona il sottosuolo, il quale, ricordano i giudici di Piazza Cavour, “è costituito dallo spazio sottostante il suolo ed esistente in profondità; esso, ancorché non espressamente menzionato dall'art. 1117 c.c., va considerato di proprietà comune in mancanza di un titolo, che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, avuto riguardo alla funzione di sostegno che contribuisce a svolgere per la stabilità del fabbricato (Cass. 24 ottobre 2006, n. 22835; Cass. 9 marzo 2006, n. 5085; Cass. 28 aprile 2004, n. 8119; Cass. 11 novembre 1986, n. 6587)” (Cass. ult. cit.).
Molto spesso tra il suolo e il primo piano calpestabile dell'edificio (es. piano di calpestio delle cantine) esiste un'intercapedine utile a preservare gli ambienti da umidità e simili.
Questa intercapedine, al pari ad esempio del sottosuolo, non è menzionata nell'art. 1117 c.c.; la si deve considerare comunque parte di proprietà comune?
Tutto dipende dal titolo d'acquisto o dal regolamento condominiale di natura contrattuale.
Nel caso risolto dalla sentenza n. 23304, le parti in causa litigavano in merito alla proprietà condominiale dell'intercapedine posta tra il piano di posa delle fondazioni e la soletta del piano interrato.
La società costruttrice dell'edificio se n'era appropriata e sosteneva nel corso del giudizio che ciò era pienamente legittimo poiché affermava che negli atti d'acquisto aveva riservato a sè la proprietà esclusiva delle parti dell'edificio diverse dagli appartamenti ubicati al primo e al secondo piano.
La Cassazione, ritenendo invece pienamente motivata la contraria decisione della Corte d'appello (oggetto del ricorso in Cassazione), ha affermato che "l'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni di un edificio condominiale - che costituisce il suolo di esso - e la prima soletta del piano interrato, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle proprietà, deve essere considerata proprietà comune, in quanto destinata all'aerazione o coibentazione del fabbricato (ex plurlmis, Cass., sez. 2^, sentenza n. 2395 del 1999)” (Cass. 31 ottobre 2014 n. 23304).
In sostanza, data la funzione dell'intercapedine, per riservarsi la proprietà esclusiva di quella parte dell'edificio, la società costruttrice avrebbe dovuto specificamente menzionarla nell'atto.
Ecco cosa accade quando si ingloba l'intercapedine condominiale
