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Le tabelle millesimali non si approvano per consuetudine.
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Le tabelle millesimali non si approvano per consuetudine.

Ecco la distinzione tra tabelle millesimali contrattuali ed extracontrattuali

Avv. Rosario Dolce del Foro di Palermo  

La Corte di appello di Palermo riflette sulla distinzione tra tabelle millesimali contrattuali ed extracontrattuali, precisando che solo quelle approvate all'unanimità sono in grado di derogare i criteri legali

Il fatto. Tizio citava avanti al Tribunale di Palermo i propri vicini di casa (cinque condòmini circa), esponendo di essere titolare di alcuni immobili facenti parte dell'edificio condominiale e che, in assenza di tabelle millesimali, nel Condominio da tempo le spese comuni venivano suddivise secondo criteri soggettivi prefissati convenzionalmente.

Chiedeva al Tribunale adito, conseguentemente, la formazione delle tabelle millesimali, onde determinare secondo diritto le quote di partecipazione dei singoli condomini alle spese condominiali.

Con la successiva memoria ex art. 183 c.p.c., chiedeva, altresì, che fosse accertata la nullità della delibera del 3.7.1985, laddove l'Assemblea del Condominio aveva fissato i criteri di ripartizione delle spese, in quanto non approvata da tutti gli aventi diritto e mai comunicata agli assenti.

Ritualmente costituitisi gli altri condòmini, questi eccepivano la infondatezza della domanda, rilevando che l'Assemblea dei condomini aveva, con la delibera del 3.7.1985, deciso all'unanimità dei presenti di ripartire le spese secondo il criterio del numero dei vani di ogni unità immobiliare.

=> Deliberare l'approvazione delle tabelle millesimali

Gli stessi condòmini precisavano, inoltre, che alla approvazione della delibera aveva partecipato la madre e dante causa dell'attore, per cui si poteva ritenere che i criteri di ripartizione delle spese adottati nel corso degli anni si fossero legittimati per prassi anche nei di egli confronti (in gergo, si discorre per facta concludentia).

La Sentenza di primo grado. Con sentenza non definitiva, il Tribunale rigettava tutte le predette eccezioni, accertando e dichiarando che il Condominio era privo di tabelle millesimali.

Il Tribunale rilevava e dichiarava, in primo luogo, che Tizio non aveva chiesto la modifica delle tabelle esistenti, ma l'adozione delle tabelle millesimali, sull'assunto che il Condominio ne fosse sprovvisto, poiché le spese condominiali venivano suddivise tra i condomini in base a criteri non conformi a legge e determinati unilateralmente dal solo amministratore.

In secondo luogo, rilevava e dichiarava la invalidità della delibera assembleare invocata dai condòmini, sull'affermazione che i criteri di ripartizione applicati nel corso degli anni non fossero stati approvati ex post dagli assenti.

La predetta statuizione, invero, costituendo un mero accordo tra alcuni condomini per ripartire le spese ordinarie secondo il criterio dei vani catastali, è stata ritenuta inidonea alla introduzione delle tabelle convenzionali millesimali.

In terzo luogo, chiariva che le tabelle millesimali in considerazione dovevano essere, ad ogni modo e visto la inidoneità di quelle in uso, formate e allegate al regolamento condominiale non solo al fine del riparto delle spese condominiali, ma anche ad altri importanti finalità: quali il calcolo dei quorum costitutivi e deliberativi dell'assemblea condominiale, la manutenzione di scale, lastrici solari.

=> Rettifica giudiziale delle tabelle millesimali da parte di un condomino

La Sentenza della Corte di Appello. Il Giudice di Appello competente, con la Sentenza pubblicata in data 07 gennaio 2016, ha confermatoil provvedimento emesso dal decidente di prime cure.

Il Collegio ha, innanzitutto, ricordato che il Tribunale, evocando la consolidata distinzione tra tabelle contrattuali e non contrattuali, ha correttamente chiarito che solo le prime possono derogare ai criteri di legge in tema di riparto delle spese condominiali.

Ora, considerato che nella fattispecie non è statafornita prova della presenza in assemblea di tutti i condomini o, comunque, di una rispettiva accettazione unanime dei criteri di riparto delle spese in oggetto, il predetto Giudice di Appello ha tratto la conclusione per cui non si possono ritenere approvate per uso e consuetudine le tabelle millesimali (per quanto adottate nel corso del tempo da parte del condominio).

In altri termini, i criteri di riparto delle spese invocati dai condòmini appellanti, avendo carattere non regolamentare, sono stati ritenuti inidonei a derogare ai criteri di riparto sanciti dalla legge, cioè la proporzionalità al valore di ciascuna proprietà (1123 c.c.) e la relativa espressione in millesimi (68 disp. art. c.c.).

Conclusione. Alla stregua di quanto sopra, si può ben riferire come la questione delle tabelle millesimali in condominio costituisce un fatto assai serio perché mette ordine all'intero momento gestorio della compagine.Il valore delle carature millesimali attribuite a ciascun immobile ubicato all'interno del piano o della porzione di piano di cui consta il fabbricato è discriminante per la organizzazione non solo della ripartizione spese interne tra i condòmini, ma anche per consentire il funzionamento dell'organo collegiale, l'assemblea dei condòmini.

Da tanto allora discende la necessità che i criteri legali prefissati dal codice civile siano suscettibili di deroga solo a seguito dell'applicazione di tabelle contrattuali interne, ovvero di criteri discendenti da convenzioni unanimemente accettate da parte di tutti i condòmini, presente e futuri.

Sotto tale ultimo profilo, pertanto, la stessa tabella millesimale adottata convenzionalmente dovrà essere necessariamente trascritta nei registri immobiliari per essere opposta anche al successore a titolo particolare di uno dei condòmini che subentra nella titolarità immobiliare.

=> Tabelle millesimali redatte dal costruttore

Scarica Corte di Appello di Palermo - del 7 gennaio 2016

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