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Tabelle millesimali mancanti? La ripartizione provvisoria delle spese è solamente annullabile.
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Tabelle millesimali mancanti? La ripartizione provvisoria delle spese è solamente annullabile.

Nel caso di mancanza di tabelle millesimali e di decisione dell'assemblea di ripartire le spese in via provvisoria, la deliberazione deve considerarsi annullabile

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di condominio negli edifici, nel caso di mancanza di tabelle millesimali e di decisione dell'assemblea di ripartire le spese in via provvisoria secondo particolari criteri scelti ad hoc, la deliberazione deve considerarsi annullabile e come tale impugnabile nei modi e nei termini di cui all'art. 1137 c.c.

Come si approvano le tabelle millesimali in un condominio che non le ha.)

Questa, in sintesi (vedremo più avanti il principio di diritto espresso) la decisione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 1439 del 23 gennaio 2014.

I fatti. Un condomino, proprietario di un piano seminterrato, addirittura dicendo di non aver compreso di essere tale, si opponeva ad un decreto ingiuntivo emesso contro di lui a favore del condominio al quale partecipava.

Il condomino a sua insaputa (così diceva) lamentava tra le altre cose l'illegittimità dell'adozione a titolo provvisorio di una tabella millesimale di una palazzina presente nel supercondominio.

La questione è arrivata alla Cassazione dopo che nel giudizio di merito il proprietario era risultato soccombente.

Prima di vedere che cos'ha detto la Suprema Corte, è utile ricordare che cosa sono le tabelle millesimali.

Le tabelle, parole delle Sezioni Unite, "servono agli effetti di cui agli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., cioè ai fini della ripartizione delle spese e del computo dei quorum costitutivi e deliberativi in sede di assemblea, si avverte subito la difficoltà di supporre che una determinazione ad opera dell'assemblea possa incidere sul diritto di proprietà del singolo condomino" (Cass. SS.UU. 9 agosto n. 18477).

Le tabelle millesimali, dunque, altro non sono che uno strumento di governo del condominio; esse, così dice la massima espressione del giudice nomofilattico, servono solamente alla ripartizione delle spese tra i condomini ed a garantire il regolare funzionamento dell'assemblea.

In ragione di ciò, conclusero le Sezioni Unite, le tabelle conformi ai criteri legali possono essere approvate con le stesse maggioranze necessarie ad adottare un regolamento assembleare (quindi con il voto favorevole della maggioranza di partecipanti all'assemblea ed almeno 500 millesimi), essendone degli allegati.

La riforma del condominio non sembra aver cambiato di molto la situazione. (Casi in cui le tabelle mill. contrattuali possono essere modificate a maggioranza)

Che cosa può fare l'assemblea nelle more dell'approvazione delle tabelle millesimali?

La questione è, da sempre, molto dibattuta. Secondo la Cassazione che s'è espressa anche in passato sull'argomento, ben può l'assemblea adottare un criterio provvisorio salvo conguaglio al momento dell'approvazione delle tabelle millesimali (vedi Cass. 24670/06; 8505/05).

Il condomino dissenziente, astenuto o assente, se ravvede profili d'illegittimità può impugnare ma per farlo deve rispettare i termini decadenziali di cui all'art. 1137 c.c. (ossia entro trenta giorni dall'adozione - per i primi - o comunicazione - per l'assente - del verbale).

In tal senso, nel caso descritto in principio, s'è espressa la Cassazione che, con la sentenza n. 1439, ha pronunciato il seguente principio di diritto: "la delibera assunta nell'esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall'art. 1135, numeri 2) e 3), cod. civ., relativa alla ripartizione in concreto tra i condomini delle spese condominiali, ove, in mancanza di tabelle millesimali del condominio, adotti un criterio provvisorio, deve considerarsi annullabile, non incidendo sui criteri generali da adottare nel rispetto dell'art. 1123 cod. civ., e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza di trenta giorni previsto dall'art. 1137, ultimo comma, cod. civ." (Cass. 23 gennaio 2014, n. 1439).

Perché la delibera può, al massimo, essere considerata annullabile e non nulla? Perché l'assemblea non decide di modificare i criteri di ripartizione delle spese (ossia di adottare la diversa convenzione di cui all'art. 1123 c.c.), ma nell'ambito dei suoi generali ed ampi poteri di gestione del condominio ne adotta uno provvisorio in attesa di quello definitivo. Insomma è come se si dicesse: adattiamoci fino anche tutto entrerà a pieno regime.

Scarica Corte di Cassazione n. 1439 del 23 gennaio 2014

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