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Il contratto di locazione ed il deposito cauzionale: in che modo dev'essere restituito al conduttore?
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Il contratto di locazione ed il deposito cauzionale: in che modo dev'essere restituito al conduttore?

Deposito cauzionale: obblighi, clausole ed interessi.

Avv. Alessandro Gallucci  

L'art. 11 della legge n. 392/78 (la ben nota legge sull'equo canone) rubricato Deposito cauzionale, recita:

Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.

Attorno a questa norma, com'è logico che sia intervenendo la stessa su questioni prettamente economiche, s'è sempre fatto un notevole parlare.

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Parliamo d'un "chiacchiericcio" giudiziario s'è vero, com'è vero, che si segnalano molte pronunce tese ad interpretare il significato dell'articolo in esame.

In questo contesto vale la pena comprendere più fa vicino qual è il significato assunto dall'art. 11 della legge n. 392/78 nel così detto diritto vivente (ossia nel diritto così come interpretato ed applicato dagli addetti ai lavori).

Funzione del deposito cauzionale e obblighi di restituzione
La funzione del deposito cauzionale previsto dall'art. 11 della legge 27 luglio 1978 n. 392, è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, e, quindi non soltanto di quello del pagamento del canone ma anche quello di risarcimento dei danni pei l'omesso ripristino dei locali.

L'obbligazione del locatore di restituirlo sorge al termine della locazione, non appena sia avvenuto il rilascio dell'immobile locato, di talché, ove l'accipiens invece lo trattenga, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione in tutto o in parte dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione (Cass., 21.4.2010 n. 9442; Cass., 15.10.2002 n. 14655; Cass., 9.11.1989 n. 4725).

Facendo applicazione di tali principi, deve affermarsi la sussistenza del diritto della società conduttrice alla restituzione del deposito cauzionale corrisposto (lire 1.400.000, di cui alla clausola n. 9 del contratto), avendo rilasciato gli immobili e in mancanza di una domanda riconvenzionale della locatrice di attribuzione, non essendo sufficiente l'eccezione di estinzione del diritto alla restituzione (Trib. Salerno 11 ottobre 2012 n. 2121).

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Momento di restituzione degli interessi sul deposito
Nella vigenza dell'art. 11 della legge 27 luglio 1978 n. 392 gli interessi legali sul deposito cauzionale devono esser corrisposti dal locatore alla fine di ogni anno, senza che occorra una richiesta del conduttore, perché sono irrinunciabili, e se non si è cosi provveduto vanno restituiti, unitamente alla somma depositata, al momento del rilascio dell'immobile locato, dovendosi presumere, fino a prova contraria, che sia venuta meno la funzione di garanzia - che ha il deposito cauzionale - dell'adempimento degli obblighi gravanti sul conduttore (Cass. 15 ottobre 2002 n. 14655).

Nullità della clausole che derogano all'obbligo di restituzione degli interessi sul deposito
L'obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale, previsto dalla L. n. 392 del 1978, art. 11, ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, consistenti nella tutela del contraente più debole (individuato dal legislatore nel conduttore) e nell'impedire che i frutti della relativa somma, percepibili dal locatore, possano tradursi in un surrettizio incremento del corrispettivo della locazione.

Perciò, tale norma imperativa determina la nullità, per contrasto con la stessa, di qualsiasi clausola contrattuale difforme. (Cass. civ., Sez. 3^, 19/08/2003, n. 12117, Cass. civ., Sez. 3^, 03/05/2004, n. 8330) (Cass. 8 gennaio 2010 n. 75).

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Ecco i casi in cui si può recedere dal contratto di locazione.

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